北京土地市场提前收官 房企暗战京南板块

■本报记者 宋俊洁 北京报道

在北京市土地出让金或将突破2000亿元大关之论甚嚣尘上之际，一宗丰台区“巨无霸”地块的入市再次将北京的土地市场推向高潮。年内，北京市仅剩余一宗零售商业用地待售，其他挂牌土地将全部于2015年开始交易。至此，北京土地市场提前收官。

截至12月4日，北京今年年内通过招拍挂方式成交土地140宗，土地出让金总额达到1911.4亿元，而此前北京土地市场年度最高土地出让收入是2013年的1821.81亿元。

在土地总成交额、住宅成交额均创新高的同时，北京的居住类用地价格也在大幅上涨。2014年北京居住类用地平均楼面价高达15729元/平方米，比2013年的11104元/平方米上涨了41.7%。

值得注意的是，截至12月第一周，北京市土地整理储备中心公布的6宗招拍挂信息显示，明年1月至少将完成150亿元以上的土地出让。

“最后一个月放缓了供应节奏，今年年内待售的只有1宗土地，预计2014年全年北京土地成交额在1920亿元左右。而从2014年土地市场看，住宅类土地供应出现了减少，相比2013年减少了460万平方米，这将导致在2015年的下半年市场可能出现供不应求，而持续运行高位的土地价格也将会影响未来房源入市的价格。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。

对于今年北京土地市场如此高企的土地出让总金额，国土资源部、北京市国土资源局的相关负责人在接受中国房地产报记者采访时均未予以正面回应。

“巨无霸”地块上市

12月3日，北京市土地整理储备中心的挂牌公告显示丰台区花乡白盆窑村地块将于12月23日接受竞拍报价，挂牌文件显示该地块起始价为70.7亿元，规划建筑面积将近42万平方米。

挂牌文件显示，北京市丰台区花乡白盆窑村地块信息，该地块建筑控制规模41万平方米，用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，底价70.7亿元，楼面价为16885元/平方米。地块在配建122600平方米自住型商品住房（限价29000元/平方米）的同时还至少有16.33万平方米的限价商品房(价格17000元/平方米）。

“该地块70%左右将建设限价房和自住型商品房，剩余的30%才是开发商建设商品房和商业的面积。”一位北京市属房地产企业投资负责人对中国房地产报记者表示，白盆窑村地块不但刷新了北京市最高土地出让总价，同时也刷新了北京自住型商品房限价金额。但如此规巨无霸地块，扣除限价房和自住型商品房面积后，仅仅剩余13.3万平方米。

对此亚豪机构市场总监郭毅表示，丰台区花乡白盆窑地块虽然起始楼面地价并不高，但背负着大量配建保障房和自住型商品房的负担，想要高溢价成交面临诸多难题。“首先，该地块总价过高，当前起始价格已经高达70.7亿元，在北京经历了长达一年时间的销售冷清，各大房企库存高企的背景下，有实力斥巨资拿地的开发企业屈指可数。其次，该地块住宅部分以限价房和自住型商品房为主，且政府规定的限定售价均在同类产品中位于偏高水平，在当前自住型商品房普遍出现大量弃选、成交周期拉长的问题时，定价偏高将影响到项目的周转率，资金成本也是一般企业难以背负的。第三，扣除保障房和自住型商品房后，剩余体量过小，仅13.3万平方米，还包括40年、50年产权的商办用地和教育用地，地块的开发成本大幅提升之余，可供销售、快速变现的产品相对有限。”

但据上述房地产企业投资负责人透露，恒大、中铁建都对该地块表现出浓厚兴趣。“拿地首先还是拿‘区域’，毕竟这块地在四环附近，前几年北京市四环、五环周边的地价现在看都已经翻番了。而且丰台京南板块未来发展潜力比较大，先期进入的中海地产已经开发了一系列高端住宅，以后多家房企进入产生集合效应，未来这一区域很可能成为市场‘新贵’。”

明年供应高峰隐现

就在北京土地市场以土地出让总金额创纪录、居住类用地价格上涨超四成提前收官之际，明年1月土地市场的热度也已经提前显现。

截至目前，从北京市土地整理储备中心公布的信息来看，明年1月北京土地市场至少将完成6宗地块的出让，合计土地出让底价高达151.25亿元。

相关知情人士向中国房地产报记者透露，实际上，北京市方面为了防止外界对今年土地出让金不断刷新历史纪录产生过高关注，已经有意识地放缓了2014年年末的土地出让节奏。而在2015年1月，北京土地市场势必迎来一轮土地出让高峰。

实际上，除丰台区花乡白盆窑村“巨无霸”地块外，近期丰台区还集中供应了多宗地块，分别是丰台区樊家村危改项目3号、亚林西居住区一期的两幅地块，总土地面积是19.73万平方米。其中，北京市丰台区亚林西居住区一期有两幅住宅用地，合计起始价为58.1亿元，均位于丰台区玉泉营环岛东北侧。两宗地块均要求配建限价商品住房，房屋销售限价为21000元/平方米。

郭毅表示，“丰台西南四环、五环周边在中关村丰台园的产业驱动下，中高端住宅成交状况较为平稳，特别是此前该板块内以老旧社区为主，符合新兴高知阶层居住需求的住宅产品较为匮乏，加之整体京西区域，住宅供应主要集中在西南五环至六环，而四环沿线近年来鲜少新项目入市，商品房供给的长期空窗令老项目去化周期缩短，吸引了众多房企关注京西南板块。”

“现在来看北京市的西南区域将是明年年初的土地出让热点区域。京西南板块，尤其是丰台区西南四五环附近还将有多宗地块集中出让。这一区域会像2013年、2014年的孙河、东坝板块一样，成为新的拿地热点区域。”前述接受本报记者采访的房地产企业投资负责人表示。