赵晓：中国经济不会崩盘 但烂掉的风险很大

由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院主办，由网易房产联办的2014年第三届中国房地产高峰论坛上，独立经济学香柏领导力机构创始人赵晓认为，中国经济的一些重要因素发生了变化，人口红利、出口红利快速下降，经济效率变低，高政务成本又在延续，同时中国经济还面临结构性风险、周期性风险、制度性风险。

在经济变革时期，房地产将被赋予怎样的新角色？赵晓认为，在过去的几年中中国人开始意识到房产的消费品属性，但是房地产作为一个基本的生产要素还没有达成共识，从生产资料的角度来考察，房地产只不过是附着在劳动力的基本的生产要素。

赵晓全篇演讲超过1.3万字，从中国经济三大动力失速，面临的三大风险与三大机遇，以及日本经济对中国的启示等方面分析了目前房地产行业面临的大环境。赵晓认为中国经济不会崩盘，但面临着慢慢烂掉、安乐死的风险，它需要重生。

精彩摘录：

三个高成本

支撑中国经济增长的最重要的因素已经改变了，这是中国过去的发动机，现在都发生了变化，有的已经消失了，有的是在消退，比如说人口红利，过去经济50%可以用人口来解释，由于人口数量的增长，质量的提升等等，差不多可以解释中国经济增长的50%。但是现在，每年劳动力都在减少，中国已经由人口红利转变为人口负债，这对整个中国经济影响是非常大的，初步在两个点以上，中国经济增长从10%滑坡到8%以下是非常正常的。

对于企业来说，他们会感觉到特别的苦闷，因为成本会越来越高。一个是高政务成本，我们所购买的政府的服务，公共服务、公共管理所付出的成本，这个构成经济学意义的高政务成本。中国企业承受了很高的税负，不仅如此我们还有很多的费用。

再就是高金融成本，在很多国家，特别在西方发达国家，普遍来说利率水平是比较低的，通常来说3%就不错了，但是，在我们国家，我们银行的利率是占6%以上，影子银行的利率翻倍，在12%、13%、14%，民间借贷利率在20%以上。大家对这个心知肚明，尤其在楼市形势不好的情况下。

过去改革开放初期，我们的土地成本比较低，今天的土地成本无疑是越来越高，而且今后还会更加高。

三大风险

我们还看到了中国经济的深层次的三大风险，有一个是中国经济的结构性风险，另外一个是中国经济周期性风险，还有一个是中国经济制度性风险。

改革开放之后曾经有一段时间，中国的这种生产效率是提升的，但是在过去这些年里，尽管我们有高速的经济增长，但是我们生产的效率并没有提升，不仅如此，整个生产效率的增长是在下滑的，到今天我们生产效率在变成负的，你投入越多，亏损越严重！这是我们中国经济里非常严重的问题，显现出我们传统的增长模式和传统的增长方式已经没有办法往前走了，所以中国经济面临很深刻的结构性的问题。

我们总负债，中国信贷市场总负债占中国经济比重接近300%了，换句话说我们推动一块钱经济增长需要三块钱负债去支撑。我们是用信贷推动我们增长的，这样的增长模式走到了难以为继的地步。

地方政府怎么来还这个债呢？你们准备怎么还这个债？结果你发现40%的还债他们是要依赖于土地市场的，地方政府说我卖了地还还这个债，房地产市场一旦出现问题，一旦土地市场情况不好，卖不出去，地方政府40%的债务都要出纳，这个由土地归还的政府的债务就占到40%，这是中国经济结构性的风险，做房地产的跟资金联系得特别紧，所以大家会感觉到资金链的紧张，会感觉到地方政府对土地市场的依赖，感觉到中国负债水平，包括居民后期不买房子的时候大家没有负债，但是居民的负债也都很高。

国的经济周期也同样的受到美国经济以及美国的货币政策的影响，这是周期性的风险，当前由于美国经济逐渐的在好转，或者说这种好转基本上已经确立了。2013年开始，美元再度升值，有人猜测2013年到2019年会不会成为美元再一次升值的6年时间段？这会不会给中国经济带来冲击呢？甚至引发中国经济崩溃？

中国制度性风险，中国的改革已经进入到深水区，已经进入全面改革的阶段，十八届三中全会提出的不仅仅是经济改革，而是包含了6方面的全面改革。2012年公共安全支出在7000亿人民币以上，这就是维稳的支出，这是什么意思？超过了整个中国的经费开支，这个7000亿基本是中型战争的概念，相当于地球上中型战争的概念。在我们国家维稳的费用超出经费开支。每年一个和平的国家相当于在打一个中级战争，每年都在支付这样沉重的成本，这就说明我们需要迫害的改革舒缓各方面的矛盾。这些成本最终是由企业来买单的。

三大机遇

当我们从这些方面来思考的时候，我们就看到中国经济的机会的因素，这里面我们有三大机遇，我们还有其他机遇，第一个因素，我们看到中国有天量的外汇储备，我们外汇储备4万亿美元外汇储备，在全世界是最高的，这就意味着我们有一个抗击风险的能力，这4万亿美元外汇准备相当于我们国家的子弹和弹药，任何一个金融攻击来到中国，我们有这4万亿外汇储备都使得它有来无回。

再一个，我们看到中国还有一个大坑，是没有填埋完的，也是大家很熟悉的中国城镇化的大坑，填埋这个大坑使得我们有一个扩大内需的机会，这一点也同样非常重要，如果我们看到这样的机会不能利用好这样的机会，实在是太可惜了。

我们中国人在过去几年也开始意识到房地产不仅是投资品，也是消费品，除此之外中国人很少有一个认识，更没有形成全社会的共识，就是房地产是一个生产要素，有它的属性和特性，如果我们把房地产市场回归到它生产要素的属性，土地、资本、劳动力都是基本的生产要素，房地产只不过是附着在劳动力的基本的生产要素。我们跟日本做比较，日本当年在它城市化差不多33%一直到80%这样的期间，是它整个经济能够保持增长的期间，它基本上日本的泡沫是在它城镇化率在80%的时候才出现崩盘的，在此之前它的经济一直在快速增长。同时，日本的经济结构出现了不断的升级，同时，我们也注意到日本的生产要素包括劳动力，包括房地产在这个期间始终保持了上升，是这样的情况。日元的水平在这期间也出现了很大升值的压力。这是它整个经济结构演变和它的宏观经济之间所产生的非常有趣的互动的现象。

我们再来看中国的楼市，我以前讲过房地产市场是跟中国宏观经济紧密联系在一起的，房地产市场1/3由宏观解释，1/3由资金解释，1/3用房地产自身的情况和特点来解释，前面我们讲的大的宏观背景和形势下，我们看到楼市会出现什么样的大的趋势？首先，我们看房地产是不是这样的年代已经结束了？是不是已经到了崩盘了？中国城镇的存量化达到了户居1.14套房子，12.5%是小产权房，而且还有一个特点是分配极不均衡，户均实际只有0.94套，另外一方面占总存量18%的空置房几乎被15%最富裕的家庭所持有。我们有17%点几的空置房都被最富裕的15%的家庭所持有的。中国20—25%的家庭其实还住在微旧或者设备陈旧的房屋中，中国人均住房已经超过一套了，但是中国有1/4是住得不好的。

从需求端来讲，保守来讲，每年住房需求超过10亿平方米的需求，这仅仅是指城镇范围内合理的基准需求，不考虑投资需求，只考虑合理的基数需求，新的家庭出来了，结婚啊会产生住房的需求，每年有1.9亿平方米，镇区是0.7平方米，中国城镇化进程落后于中国经济发展30年，就是被动所产生的拆除这个4.0亿平方米，这都是刚性的跟城镇化需求是必然的结果。再就是改善性需求是1.8亿平方米，从供给端来说，商品房要供应的是7.2亿平方米，每年要产生2.4亿平方米的保障房，这样才能达到中国政府定的2020年覆盖20%最低收入家庭的目标，镇区自建房每年可提供1亿平方米供应量，商品住宅的需求量每年在8亿平方米以上，如果市场造成了动荡以后，大家都相信房地产崩盘，这个需求也可能会降到6亿平方米，但是正常量的变化应该是7.2到8亿平方米的状况。

我们看到中国住房市场其实并没有结束，尽管它高速的阶段已经结束了。

烂掉的风险最大！

中国经济会垮掉吗？中国楼市会崩盘吗？我们认为不太可能，我们没有规避风险和危机，但是总体上来看我们认为垮掉是不太可能的。垮掉不太可能的情况下有一种可能，烂掉的危险最大！指的是我们垮掉不会马上垮掉，但是中国经济会慢慢失去活力，这就有可能叫烂掉，烂掉的风险指的是什么？比如同样的经济的忧患意识，过去我们说历史上有一个关于中国经济崩溃论观点的出现，但是现在中国人已经不担心了，而且我们很有自信，我们强调三个自信，我们强调中国模式要优于西方模式，中国道路优于西方所推荐的道路，我们现在不仅是自信满满，而且在滋长一种骄傲和自满的情绪，这就很可怕！安乐死能死，忧患死能生。

短期来看它可能会使地方政府经济增长的动力烂掉，过去中国经济改革开放30多年，到底什么是中国经验呢？中国经验没有搞市场化，市场化是中国经验吗？不是，那是我们向别人学的，中国唯一谈得上经验的，在经济学成为共识的是财政联邦主义，说到底是各个地方政府就相当于公司一样，它很愿意来发展经济，中国的地方竞争导致地方经济增长的强大的动力，这个是中国经济发展唯一的一个经验，这跟别的国家不大一样的。所以地方政府的动力在过去整个中国经济动力系统里是非常重要的，包括在2008年之后，主要是靠地方政府。但是现在反腐败导致了客观的结果，官员们开始不作为，包括国有企业，在今年一段出现了负增长，肯定是跟国有企业里面反腐败是有关系的！他过去为什么喜欢有增长的动力呢？因为过去他把蛋糕做大的时候，他自己可以捞一把，如果捞的动力没有了，他还愿意看到你们比他赚钱吗？

再就是我们想办法建立新的动力机制。这个要靠改革来完成，目前来看改革进展不顺利，自贸区的改革像一个早产儿，放在那没有什么效果。我们也看到其他方面的改革，比如行政改革，李克强说行政审批，简政放权，整个下放一千多项，差不多已经完成一半的进程，李克强对企业家效果怎么样，所有企业家都不吭气，看来没有什么效果，金融改革带来的结果是利率上升，而不是下降。十八届三中全会的改革落实起来也不容易，阻力重重，这就是动力重建是不容易的。

一个官员的腐败只不过是社会道德溃败的表现，一个溃败的民族只会采用移民的办法，只会采用盗版的方式，只会采用破坏生态的方式去获取它短时间的机会，而不会从长远去推动中国的形势，垮掉不太可能，但是烂掉是存在的。

重生是最为美好的，意味着我们不要回避所有的风险和问题，而能够真正的乐意去变革。作为房地产界的朋友你们一定很清楚，过去房地产有一个人很会爬山，叫王石，除了王石会爬谁都不会爬。在去年由万科总经理郁亮带领的菜鸟的队伍，经过四五年训练，所有这些人都爬上了珠穆朗玛峰，印证了冯仑的一句话，连你都能爬上珠穆朗玛峰，看来珠穆朗玛峰也没有什么了不起！