房地产新常态:楼市变态、政策变味、产业变型

由清华大学继续教育学院、清华大学房地产卓越总裁联谊会主办，网易房产协办的“2014第三届中国房地产高峰论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，中央高层正在允许经济增长的幅度处在更大的波动范围内，在这个背景下房地产行业的新常态主要体现在三点：房地产市场变态、房地产政策变味、房地产产业在变型。

以下为顾云昌演讲实录：

昨天国家统计局公布了8月份的指标，这个指标不是很理想，固定资产投资增长了16.5%，比上个月下降了0.5%，房地产的投资同比增长13.2%，比6—7月份13.7下降了0.5，这跟房地产继续下降是有关系的，北京悲观的专家们认为今年房地产开发投资能够占15%左右，这是多少年来没有的，我们过去房地产开发投资都在20%，去年还是19.8%，现在是13.7%，13.2%，发电量还在同比下降，衡量经济发展速度有三个方面，一个是发电量一个是货运量，一个是新型贷款。整个表现中国经济是外需走弱，这两个月外需进出口有所增加，今年的目标就是8%左右，上半年外需是负增长，7、8月份开始增长，现在是6.5%左右，但是有意思的是前几天在国家统计局统计数字没有发出之前，李克强总理发出一个信号，我们经济增长排在合理的区间，经济状况还在合理的区间，总理的意思就是说没有舆论说的那么差，为什么呢？因为李克强讲了三个区间，一个是增长7.5%左右，第二个是3.5以下，今年新增就业1000万，现在看总理左右，7.5多一点，少一点都是可以的。物价指数2%点几，就业人口增加1—8月份已经解决了970万人，总理看最后的落脚点要落到人口上，什么时候解除货币宽松政策呢？要降到6.5%左右，从总体达沃斯会议上发出的信号，一个是周围经济的弹性，经济增长的弹性现在还在合理区间。第二，过去宽松的货币的做法不会有了，而是定向，过去我们处在货币宽松的旧常态下，我们MR每年增长速度20%左右，现在看来这种宽松的货币政策必然会出现我们过去旧常态情况下经济的增长发展的速度和结构调整。现在采取的是定向性的新常态。要把精力放在促改革和结构调整上去。

李克强总理强调当前结构调整的结果，最大的一点是新型城镇化，这是结构调整的重点，这样一种观点。不管怎么说，新常态这个提法在中国首先是习近平总书记提出来的，现在成为各种媒体、各种报道，衡量经济发展的最时髦最常用的词叫“新常态”，我今天看中国房地产必须从“新常态”看待中国房地产业，我们如何应对？今天着重讲一讲我们的题目，在新常态下房地产三变，首先解释一下我对新常态的看法；第一，中国楼市变态。房地产市场变态。第二，房地产政策变味。第三，房地产产业在变型，是转型的“型”。

讲到新常态问题，大家知道指的是什么，各有各的解释，用中央的文件或者官方的话来说，现在中国经济正面临着三期，第一，经济增速的换档期；第二，结构调整的镇痛期；第三，原有经济的消化期。我们有不能忘记中央的判断，我们经常讲中国的经济仍然处在大有可为的重要战略机遇期。我理解这个大有可为的重要战略机遇期是指中长期而已，所以我们看待问题即要看到长远的重要战略机遇期，又要看到当前的形势，很容易产生对当前中国形势的判断，对中国房地产发展的判断，所有经济学家大多数认为中国的经济出现下行，房地产也进入下行通道，我们房地产人士以任志强为代表的，说不存在下行的问题，房地产人看到我们仍然是大有可能的重要发展机遇期，特别是城镇化对房地产带来的机遇，但是经济学家分析师发现中国经济在下行，现在房地产风险比较大，我认为他们的角度不同所以产生对说话的角度不同。中国发展多现在，到底是机遇重要还是改革重要呢？还是政策重要？它的结论是机遇重要，中国今天30年改革开放的崛起，特别过去10几年中国经历了房地产黄金时代，都有它的机遇，中国最大的红利是什么？是人口。毛主席在过去执政当中也犯过错误，文革就是很大的错误，其中就是一个人口的问题，我们今天不评判，在鼓励多生多育的时候，中国经济不可能发展下去，就意味着大量的人口是小孩，没有生产力，没有劳动能力，对社会的贡献对中国经济负担也很重，也不可能有剩余的钱，我们排除了我们计划经济，反过来计划生育以后，或者说过去30年生了孩子长大成人了都成了劳动者了，那时候中国红利就爆发出来了，中间大，两头小，老人小，小孩小。特别2000年以后，明显的我们是劳动生产力过剩，价格便宜。大量的劳动者！这就需要就业岗位，劳动成本比较低，我们生产的东西价格就低，劳动者多它有积蓄，劳动者价格低，必然经济生产速度快，就业就成为问题。

第二，储蓄率高。国家经济有了钱有了劳动力就能发展，刚才史教授讲到了外贸依存度的问题，我们2001年中国加入WTO，给中国找到了很大的市场，这时候造成了我们储蓄多，流动性过剩，外汇美元都要发展人民币，必然造成我们的MR增加，这时候钱有的是，随着人口红利的释放，我们现在反过来了，劳动力的人口越来越多了，老人越来越多了，他不可能产生劳动力，需要静养，这是一个问题。邓小平领导我们改革开放，正好碰到人口红利的释放，中国加入WTO，再加上改革开放使我们的经济在这时候上升，劳动力价格便宜，增长速度快。再就是人民币升值。联系我们房地产来说，人口红利逐步消失了，越来越少，一般人买房第一次买房在30岁左右，第二次45岁左右，我们算一下人口高峰的人现在30岁左右的人还有多少，40岁左右的人还有多少？说明我们房地产发展速度是多少！人口红利产生了经济效益，经济效益产生了对人们生活水平提高带来的作用型的需求。这是宏观经济为什么处在现在这个阶段。

第三，到底世界的经济和中国经济的影响有多大？去年我在南京会议上讲在10月份的时候凤凰卫视请我做节目，让我谈谈对房地产的看法，北京的演播室没人，和香港的演播室对话，我说我没法对话，主持人问刘先生说在2012年中国房地产要崩溃，现在是2013年秋天了，你怎么解释？刘老先生说2012年不崩，2013年崩，如果2013年不崩是2014年就得崩！研究中国经济必须跟世界经济联系在一起，我们过去没有卫星云图，如果用这个看世界经济又会怎么样！前一段时间我看一个经济学家写了一篇文章，他说2008年到2012年是一个区间，2012年以后是第二个区间！其实，现在我们看看世界经济的发展和美国的经济密切相关，美国是最大的经济体，它的美元操纵和走向解决了世界经济的走向，如果从这个卫星云图看我们可以清楚的看到，当美元走弱的时候恰恰是发展中国家，包括金砖国家经济化强的时候，美元走势强的时候恰恰是这些发达国家经济出问题的时候。1985年美元经济走弱，但是95年前后美元走强，到了2001年美国经济也出问题了，科技泡沫破灭，美元走势走弱，2002年是金砖四国经济发展最快的时候，也是经济发展泡沫的时候，到了2012年情况开始变化，对我们新型国家又是一个坎儿，这和美元量化宽松，美元走弱的时候它大量搞拉动，其中60%流到中国来，这使发展中国家有更多的货币，流动性过剩，我查了一下，中国、巴西、印度、俄罗斯在2001年以后他们这些国家M2都在20%的增长，印度的房价和中国一样，最高涨10倍还多！房价和M2和流动的过程在一起，最近美元走势开始弱，人民币升值，这是双向过度的，开始走强了，世界经济又会变，美元走势走弱的时候，大量货币印出来，货币蒸发，导致发展中国家新型国家的货币流入增加，贷款增加，房地产炒热，一旦美元货币走强了，这些国家的泡沫就会破灭。 中国房地产分析形势要看本身的红利，人口红利、改革红利？还是城镇化的红利？中国经济进入了新常态。我觉得有道理！新常态是什么？经济增速放缓，经济增长速度不可能很快了，人口红利丧失了，新的改革结构调整能不能起来，美国整个世界经济，美元走势在逐步走强，所以这样的情况下，我们判断中国的新常态是有道理的，我们过去老说常态速度很快的，需求很旺，货币政策很宽松，以后我们的货币最多是定向的，这时候我们再讲讲第二个问题，我简单讲讲三个变，第一个是楼市变态；楼市的状态变了。楼市的欣欣向荣，从兴旺的销售很快的，我们过去每年销售20%左右，今年到目前为止同比下降8.3%，销售面积。上个月7.6，这个月是8.3，如果我们去年说中国房地产市场三个分化，一个是地区楼市的分化，一线和三线城市不同，第二是企业分化，好多企业被淘汰了。第三，产品分化。我是觉得应该承认楼市下行。我们投资增长从19.8%现在是13.2%，还在往下走，上半年土地卖得不错，但是到5、6月份以后土地卖不出去了！房价的情况是2012年6月份开始往上增，走了23个月，到今年2014年5月份不到两年时间，开始房价下滑，在2012年6月以前我们出现过9个月房价下滑，2012年6月份开始往上走，一直往上走，走到去年年终的时候，速度放缓，而今年6月份开始房价环比下滑，4个月。上一轮的时候房价连续9个月下滑，现在下滑了4个月，说已经到底了？我觉得还不现实，不可能短期内房价又开始上涨，而是北京进入了新常态！对房价市场现在判断上宁可悲观一点，不要太乐观。

政策变味。这个变味了，不是发霉的变味了，政策味道变了，过去我们是温家宝时代的政策，控制房价，打压房价，现在我们从来没说打压房价的事情，政策变化很明显，这届政府看到了打压房价，重复过去的做法恐怕无效，实践证明无效。但是现在的政策是什么？去库存。打压房价和去库存的政策能一样吗？完全两码事。要把去库存作为当前房地产市场重要事情来干，现在的事情不是打压房价，政策已经发生了很大的变化，完全是相反的政策，原来收紧的现在放开了！市场变了，过去过热了，现在冷了，你说政策能一样吗？和过去相比政策变了，方向变了。

过去一刀切，现在是因地制宜了。现在以地方自己的情况来执行。这就是很明智的选择。在政策变味的时候第一个做的是限购，到目前为止，除了北京上海，个别二线城市以外都放开了或者放松了限购政策。限购正在取消对市场带来多大影响？人们对市场的预期，决定他买不买房，什么时候买房，现在是讨论的该不该买房，我们都鼓励大家买房，现在的市场怎么样？关键是信贷政策，又跟我们整个货币政策连在一起，货币政策又跟我们整个宏观经济形势连在一起。货币不能太宽松，产能过剩、通货膨胀这些问题还要控制住。但是呢，不放松也不行，所以现在是定向放松，过去叫温总理强刺激，现在是强总理温刺激，或者叫微刺激！李克强说，强改革，微刺激。要定向，中国改革要增强体制，才能逐步减少病态。

产业变型。我们整个房地产在转型，我们过去黄金时代是野蛮生长，现在应该改为理性发展。这个不展开说了。我们这个理性发展怎么发展法？如何做到产业多元化？经营的集约化？这些问题行业们都在考虑。第二，产品。在这样的情况下，我们看到我们市场刚性需求，尽管我们现在房地产市场销售量和去年同比下降了8%点几，你去年涨的太快了，我们1—8月份销售量仍然比2012年的1—8月份还有10%几的增长，我们房子都卖不出去，都没人要，有的人卖的很好，好的产品说明老百姓还是需要的！我们产品结构要找准，上海200多平方米的产品占了30%多，我们如何把我们产品结构调整？我们把产品做好？我觉得我们产品方面要多做文章。在成长发展方面融资啊、产业这些方面。在产品方面如何做到三化？绿色化、差异化、服务化。现在和互联网连在一起，更多人考虑到用互联网的思维搞房地产的发展，在产品服务方面现在很多类型产品，产品的绿色化方面，我们如何进一步向前迈进？在产品差异化方面如何更加贴近老百姓的需求？无论是住宅地产、商业地产和旅游地产等等，这恐怕是我们目前需要做的事情。在这样的环境下，把己的核心竞争力发挥出来，避开我们的短版，我们联合起来再拿地，再搞联合经营，无论在开发方面，拿地方面，融资方面，其他的人才方面都可以互相的整合。