史炜：中小开发商别听大腕们忽悠

由清华大学继续教育学院、清华大学房地产卓越总裁联谊会主办，网易房产协办的“2014第三届中国房地产高峰论坛”上，国家发改委经济体制改革研究所产业室主任史炜表示，在经济进入调整阶段之后，对于房地产本身的定位需要重新认识，未来行业与行业之间的界限会变得越来越模糊，每家地产企业都应该根据自身的情况在产业链中找到相应的位置，而不是听业内大腕“忽悠”。

史炜还认为，在地方政府对投资拉动经济的依赖偏好下，开发区被过量建设，多数城市都在追求一个共同的方向：翻新改造建设漂亮的城市、基础设施，但这样的方式导致了大量资金沉淀到不动产中，工业等领域缺乏流动性。

以下为史炜讲话的摘录：

我们知道中国经济经过30年的高速发展，在取得了辉煌的总量的成就过程中，中国的经济实际在目前陷入了一种经济规律也好，或者历史的必然也好，这种调整阶段的时候你会感觉到很多的困惑，比如我最近跟清华的学员接触，很多人都问我一个问题，中国经济到底发生了什么情况？是不是进入了衰退期？很多人问我，什么时候从现在经济的低谷走出来？在整个经济进行判断的时候，有一个非常重要的话题，就是我们的房地产，近10年中国经济的发展很大程度上跟房地产是捆绑在一起的，房地产成为支撑我们国家近10年工业进程的非常重要的推动力量。

在座都非常清楚，我们房地产涉及到33个行业，房地产发展不是孤立的，现在我们谈房地产的时候，或者单独强调房价的起伏，谈土地供应量，谈简单的需求，在我的认识上和判断上导致了大量的认识上的错觉，这一点对我们房地产界发展是非常不利的，今天我们谈房地产转型的时候，特别是谈新型地产发展的时候，我们首先要找到一个切入点，我们要找到什么样的切入点呢？在中国目前经济运行下，房地产在经济运行的地位或者产业选择是什么样的？如果找不到一个切入点的话对整个政治的研判是不利于我们地产商选择有效的发展路径的！

中国的经济到底现在是什么样的状况？这个跟我们房地产，特别是新型地产发展是什么样的关系？我们今天学员来自全国各个地方，我们把我们的感觉回到自己的家乡，就回到自己工作、创业和生活的地方，我们想一想当你回到你所在的省城、中心城市哪怕县级市，近10年中国发生了什么样的变化？我想最大的变化就是近10年，或者近15年，中国经济在全球与别的国家最不同的是什么？造城运动！我是每年一半的时间在全国各地做调研，我们国家所有的地方都在搞“造城运动”！城市摊大饼！县级市的中心，精装楼盘，人造湖泊，这个城市建的非常漂亮，我们国家城市为什么要建设这么漂亮？包括中部比较落后的县级市和地级市也建设的非常漂亮，这时候中国就有一个疑问，中国需要这么漂亮的城市吗？你把老百姓的辛苦钱都贴在城市上了，如果站在经济投资的角度可能判断会出现偏差，咱们在座的各位都是地产商，你们的感觉比我们更准确一些！

我们想想在中国仍以工业化支撑经济发展的国家，它最典型的特质是什么？就是仍然传统落后的制造业和加工工业作为经济发展的支撑体。中国传统的制造业是最基本的特点是劳动密集型、产品产能过剩，这是中国经济整体的现状，这时候一个地方的领导要想平衡地方的经济，比如说我们中原地区，河南也好，河北也好，山东也好，当我们传统产业非常密集的地方，虽然国家说你要搞产业升级，搞产业转型，你拿什么去搞？你的东西卖不出去，你的资金不能流转起来，你没有有效的现金流，你让传统企业怎么转型升级？

这时候我们再回头看我们的房地产，尽管我们盖起很大的楼盘，很大区域的基础设施的建设，可能没有那么有效的社会效应，你楼卖不出去，一个写字楼放在那没有人租售，当我们盖一个楼的时候，我们会发现它消耗的是什么？除了楼本身以外，还要消耗大量的砖瓦灰沙石，这在中国是什么概念？在落后地区，就是它的基础产业和支撑产业，当我们盖一个楼的时候，这个楼没有收益，但是我们救活了水泥厂、玻璃厂和建材厂，当我们楼盖完了以后要装修，我们救活了很多装饰材料的企业，当我们进行办公布局设施的时候，我们救活了很多家具厂，这就是我一开始给大家讲的中国房地产这10年背负的不仅仅是普遍服务，普遍服务就是让更多的人享受更多的住宅，在这个之外，我们房地产在拯救中国传统的制造业和加工业。我为什么一开始讲这一点我不能把房地产的定位做一个准确的判断，我们几乎不知道房地产转型转什么，或者说不清楚我们商业地产要做的是什么！我简单总结一下我第一段的发言，我们国家目前总量经济仍处在以投资拉动背景下为由，内需严重不足的经济，或者定义中国经济特质的话，我们可以明确的定义为中国经济目前仍处在内需不足，依赖于投资拉动，稳定经济增长，稳定就业，稳定传统产业平稳升级的状态下。

如果我们今天判断中国房地产转型仅仅从土地供应量、价格、需求上，因此当我们对中国宏观经济有准确定位的时候，我们知道目前我们房地产转型所承担的重要的历史责任是什么！就是要由我们传统的所理解的房地产是简单的住宅性开发，一定要转向配合国家投资拉动体系下的一种城市化，规模化包括城镇化的建设，这是我们国家今年房地产转型的重要背景和基础。

什么是新型地产？新型地产首先要解决的是跟国家整个投资经济捆绑在一起的，上个星期我在深圳开了一个会，习总书记去深圳考察以后，提出要大规模的发展朝海经济，面向国际的经济，深圳在做前海规划，在10平方公里土地上要建设现代信息化的智能产业的建设群体。在智能产业的规划当中，因为我是评委，我看了整个规划体系，要建立智能化工业园区，智能化办公体系，智能化城市安保，智能化城市交通和医疗体系，所有这些智能化的落地点，它的支撑点是什么呢？或者说它投资的落脚点是什么呢？房地产。

如果简单的开发区你就投资的话你可能就掉入政府的陷井里了！我们的知识结构，我们对产业的理解真的发生了翻天覆地的变化。未来产业是什么形态？当中国的经济从工业化初中期向后期转移的时候，一个最大的产业变化是产业与产业之间的界线变得越来越模糊了！其实我们今天地产界也是这个样子，我们很难界定某一个地产是什么性质，大家都在谈商业地产，我们想一想谁能给商业地产做一个准确的定义？我们很难对商业地产做出一个准确的名称概念的界定！今天的产业已经跨界融合越来越明显了，我们当传统的地产由住宅式向新型商业地产发展的时候，你本身的产品已经不是孤立的了，过去我们地产商盖一个楼盘，我这个楼盘就是一个写字楼，就是一个高端的商业地产，但是未来就不一样了，有可能成为互联网连网中心，也可能是云服务中心。

新地产一定把我们原来的房地产衍生出非常新的东西！未来的房地产一定是融合的地产，即包括房地产又包括房地产金融，又包括房地产通信系统，又包括其他的消费系统，旅游地产、影视地产、医疗地产、文化地产、休闲地产、教育地产，河南的焦作下面的云台山，下面修武县的地产项目是河南建业和北京一家开发商开发的，想做酒吧一条街、跑马场、商业步行街，这样的商业地产项目，我后面有云台山，有很多高端的人士到这边来，如果我做起来的话，使这些人留下来，不仅在云台山旅游，还能去跑马，骑山地车，在酒吧里喝酒！这一定不是真实的背景，当地政府也不会蠢到这个地方搞一个步行街，这到这个地方喝酒？在座的各位，你从郑州也好，从别的地方玩完以后我为什么要在你这个项目喝酒，有的是地方喝酒！这就是房地产土地金融，地方政府算的非常清楚，你世纪天街来了以后，原来两三万块钱的土地，你把我盘活以后周边的地产就上来了，但是我不建议我们未来地产商这么去做！河南建业有这样的品牌，万达有万达的品牌，万科有万科的品牌，我们在座的地产商更多的是中小地产商，我们一定要选择中小地产商的商业模式，不能跟大的地产商玩概念，政府给我挖坑，我再给政府挖沟，最后倒霉的是地方的老百姓，而且这种商业模式一定不会成功。

我们今天谈房地产的时候，商业地产的时候，一定不是房地产扭在一起，什么是房，什么是地，什么是产，产就一定是产业化！我们再想想我们的房地产是什么概念？当你房地产跟其他产业融合，当你的产业项目跟传统的商贸实体经济融合在一起的时候，你承担了很重要的责任就是推进了国家的投资拉动，而且使投资拉动上升了一个很高的平台。所以我相信，中国的商业地产今天才刚刚进入朦胧发展的阶段，很多人认为中国房地产业经过10年高速发展，今天进入调整期和下滑期，真正的房地产处于转型的时候，完全不是这个概念，当我们的房地产进入转型阶段以后，我们的产业链其实都在发生重大的变化，我再往下延伸，我们房地产未来的前景！

你还可以继续延长你的产业链，当我今天做农业工业设施项目以后，你马上会向下一步去延伸，我们今天最大的问题是什么？我们去超市买东西，他说是柴鸡蛋，有机蔬菜，我们不知道真假，这个时候我们地产商当进入农业项目，工厂化项目以后，你可以建立更大的体系，如果你能盘下两万亩土地，你做一千个玻璃大棚，这里提供的有机蔬菜足以支撑城市的几个大卖场！

我们很多大腕们忽悠房价上涨，中国18亿亩耕地已经没有了，土地稀缺的都不行了，土地还得涨价，所以房子还得涨价，忽悠半天，到了2014年房价涨不上去了，又只好改口说“短期内降价，但长期看还会上涨。”你忽悠自己可以，但不能害了那些中小开发商啊。北京的房价大家知道是最高的，我们家住在望京，我们家旁边新开的楼盘开盘价9.7万，一般的中产阶级谁买得起，一定是洗钱的在那转换资金的，通过转换形态以后变成不同产的方式。我们看到农村的地产新型商业业态的时候我们知道现在我们很多判断是错误的，需求论是对的，但是不能说明我们房地产未来趋势是什么！我们看到国家对房地产的定义是你在国家投资拉动的背景下，你承担的是有效的投资拉动，我们怎么刺激有效的投资拉动？对地产商来说，我不用考虑国家的宏观，至少我要考虑到我在什么地方投资房地产是安全的！

邓小平搞改革开放，我们解决了吃饭问题，现在35年改革我们粮食危机了，这跟房地产一毛关系没有，就是地方政府盲目的搞开发区，工业改商业，商业改住宅，住宅改通用，我们今天搞房地产尽管大家都是房地产商，我就想就每个市场发展的客观规律说话。国家提出城镇化，我们没有内需，外贸依存度，一个国家经济在GDP当中你进出口的数量相当于国家经济GDP的比重，我们国家外贸依存度相当于GDP57%，中国经济及我们自己的内需不到50%，我们50%依赖国际市场，世界上没有一个大国内需这么少的！这些年以来房地产拯救我们传统制造业，在这样的背景下我们房地产未来产业前景一定要跟工业化演进结合。

中国所有房价居高不下一定是常住人口比例最高的，北京常驻流动人口跟北京本地人口比例是200%，而天津的常驻流动人口跟天津本地人口比例是30%，所以天津的房地产根本涨不起来。天津的房价在北京就是大白菜的价格！不是天津本地资源多，也不是天津本地人不想买房，而是没有流动性！为什么上海房价很高，现在低于北京？深圳的房价掉的很厉害，当我们进入商业地产的时候，未来到什么地方选择各种各样的商业地产？第一，判断常住人口是多少，一般地产商我们没有办法判断，今天我讲的主题是中国房地产只争朝夕，我讲的是房地产转型和新型商业地产发展，我说转型要求我们地产商调整我们自身的知识结构，这种知识结构一定是来自于外部，我们过去通过关系从银行拿到贷款，通过好的工资找一个好的建筑队把房子盖起来，把房子卖起来，这种形式还在维系，但一定不会成为主流！在这个调整阶段中受伤害最重的就是中小房地产商。