由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院主办，由网易房产联办的2014年第三届中国房地产高峰论坛于2014年9月15-16日北京·九华山庄盛大召开。
刚需是极其错误的判断
发改委经济体制改革研究所产业室主任史炜表示，北京的房价近年一路攀升，天津这两年才开始启动，天津普通老百姓跟北京的老百姓收入水平是一样的！为什么两个地方水火两重天？天津有需求，北京也有需求，我们很多大的地产说中国房地产还要涨，原因是有刚需，什么是刚需？我们从最基本的产业学的角度来说，刚需一定是永远需要房子永远买不起房子的人在叫刚需！我们面对的地产商绝对不是面对刚需，我们面对的是有效需求，如果我们整天算计有多少刚需的话，中国还有70%是刚需的，这些人永远买不起房子！刚需本身就是极其错误的判断。
流动性决定房地产价格
史炜拿天津和北京举例解释，两个都是大城市，两个城市的交通情况基本差不多，但是我今天到天津，如果去天津的大悦城我们会发现在天津大悦城10个有8个天津本地人，到北京10个人至少有6个人是外地人！在北京走在大街上10个人有9个是外地人，而在天津的话，大街上10个有9个是天津本地人！这是个非常重要的判断的方式，我想跟大家表明的是什么？真正决定房地产的价格，决定房地产未来的投资的需求或者一个地方有没有需求的最重要的趋势是流动性！我们过去谈流动性是资金的流动性，这是排在第二位的，最重要是人口的流动性，资金跟项目走，项目跟人走，北京的常驻流动人口占本地户籍人口的比例是200%，外地流动人口在这解决的是什么？天津的流动人口也很多，我们说的是常驻流动人口，在本地居住半年以上的人，不管是做生意还是读书，还是在这赖着不走，只要超过半年以上在这个地方吃饭、住宿、消费，除了本地户籍人口，就叫人口的流动性，这是非常重要的经济学指标，或者房地产指标。
中国所有房价居高不下一定是常住人口比例最高的，北京常驻流动人口跟北京本地人口比例是200%，而天津的常驻流动人口跟天津本地人口比例是30%，所以天津的房地产根本涨不起来。天津的房价在北京就是大白菜的价格！不是天津本地资源多，也不是天津本地人不想买房，而是没有流动性！
发改委经济体制改革研究所产业室主任史炜 以下为文字实录：
史 炜：大家上午好！非常高兴能够参加我们清华继续学院这次的年会，关于清华我参加过几次，去年在参加重庆年会的时候当时我做的演讲的题目也是中国房地产转型，当时我们面对的房地产转型可能更多的是面对我们住宅地产业，大家都知道2014年中国经济正处在大的结构调整变化非常复杂的过程中，无论从对宏观经济的理解还是对我们整个产业的演进，很多问题跟房地产是联系在一起的，在这样的时刻我想跟大家共同分享我对房地产这个行业的判断，更有利于我们对地产界对下一步的投资和产业布局比较全的理解。
我把我的感受跟大家分享一下；首先我们知道中国经济经过30年的高速发展，在取得了辉煌的总量的成就过程中，中国的经济实际在目前陷入了一种经济规律也好，或者历史的必然也好，这种调整阶段的时候你会感觉到很多的困惑，比如我最近跟清华的学员接触，很多人都问我一个问题，中国经济到底发生了什么情况？是不是进入了衰退期？很多人问我，什么时候从现在经济的低谷走出来？在整个经济进行判断的时候，有一个非常重要的话题，就是我们的房地产，近10年中国经济的发展很大程度上跟房地产是捆绑在一起的，房地产成为支撑我们国家近10年工业进程的非常重要的推动力量。
在座都非常清楚，我们房地产涉及到33个行业，房地产发展不是孤立的，现在我们谈房地产的时候，或者单独强调房价的起伏，谈土地供应量，谈简单的需求，在我的认识上和判断上导致了大量的认识上的错觉，这一点对我们房地产界发展是非常不利的，今天我们谈房地产转型的时候，特别是谈新型地产发展的时候，我们首先要找到一个切入点，我们要找到什么样的切入点呢？在中国目前经济运行下，房地产在经济运行的地位或者产业选择是什么样的？如果找不到一个切入点的话对整个政治的研判是不利于我们地产商选择有效的发展路径的！
下面我谈谈第一点，中国的经济到底现在是什么样的状况？这个跟我们房地产，特别是新型地产发展是什么样的关系？我们今天学员来自全国各个地方，我们把我们的感觉回到自己的家乡，就回到自己工作、创业和生活的地方，我们想一想当你回到你所在的省城、中心城市哪怕县级市，近10年中国发生了什么样的变化？我想最大的变化就是近10年，或者近15年，中国经济在全球与别的国家最不同的是什么？造城运动！我是每年一半的时间在全国各地做调研，我们国家所有的地方都在搞“造城运动”！城市摊大饼！县级市的中心，精装楼盘，人造湖泊，这个城市建的非常漂亮，我们国家城市为什么要建设这么漂亮？包括中部比较落后的县级市和地级市也建设的非常漂亮，这时候中国就有一个疑问，中国需要这么漂亮的城市吗？你把老百姓的辛苦钱都贴在城市上了，如果站在经济投资的角度可能判断会出现偏差，咱们在座的各位都是地产商，你们的感觉比我们更准确一些！
我们想想在中国仍以工业化支撑经济发展的国家，它最典型的特质是什么？就是仍然传统落后的制造业和加工工业作为经济发展的支撑体。中国传统的制造业是最基本的特点是劳动密集型、产品产能过剩，这是中国经济整体的现状，这时候一个地方的领导要想平衡地方的经济，比如说我们中原地区，河南也好，河北也好，山东也好，当我们传统产业非常密集的地方，虽然国家说你要搞产业升级，搞产业转型，你拿什么去搞？你的东西卖不出去，你的资金不能流转起来，你没有有效的现金流，你让传统企业怎么转型升级？这时候我们再回头看我们的房地产，尽管我们盖起很大的楼盘，很大区域的基础设施的建设，可能没有那么有效的社会效应，你楼卖不出去，一个写字楼放在那没有人租售，当我们盖一个楼的时候，我们会发现它消耗的是什么？除了楼本身以外，还要消耗大量的砖瓦灰沙石，这在中国是什么概念？在落后地区，就是它的基础产业和支撑产业，当我们盖一个楼的时候，这个楼没有收益，但是我们救活了水泥厂、玻璃厂和建材厂，当我们楼盖完了以后要装修，我们救活了很多装饰材料的企业，当我们进行办公布局设施的时候，我们救活了很多家具厂，这就是我一开始给大家讲的中国房地产这10年背负的不仅仅是普遍服务，普遍服务就是让更多的人享受更多的住宅，在这个之外，我们房地产在拯救中国传统的制造业和加工业。我为什么一开始讲这一点我不能把房地产的定位做一个准确的判断，我们几乎不知道房地产转型转什么，或者说不清楚我们商业地产要做的是什么！我简单总结一下我第一段的发言，我们国家目前总量经济仍处在以投资拉动背景下为由，内需严重不足的经济，或者定义中国经济特质的话，我们可以明确的定义为中国经济目前仍处在内需不足，依赖于投资拉动，稳定经济增长，稳定就业，稳定传统产业平稳升级的状态下。
如果我们今天判断中国房地产转型仅仅从土地供应量、价格、需求上，因此当我们对中国宏观经济有准确定位的时候，我们知道目前我们房地产转型所承担的重要的历史责任是什么！就是要由我们传统的所理解的房地产是简单的住宅性开发，一定要转向配合国家投资拉动体系下的一种城市化，规模化包括城镇化的建设，这是我们国家今年房地产转型的重要背景和基础。
什么是新型地产？新型地产首先要解决的是跟国家整个投资经济捆绑在一起的，上个星期我在深圳开了一个会，习总书记去深圳考察以后，提出要大规模的发展朝海经济，面向国际的经济，深圳在做浅海规划，在10平方米土地上要建设现代信息化的智能产业的建设群体。在智能产业的规划当中，因为我是评委，我看了整个规划体系，要建立智能化工业园区，智能化办公体系，智能化城市安保，智能化城市交通和医疗体系，所有这些智能化的落地点，它的支撑点是什么呢？或者说它投资的落脚点是什么呢？房地产。很多人觉得这跟我有什么关系，在这个地方搞云服务中心，跟我们传统地产商没有任何的关系！其实错了！云服务中心本身是基于现代通信技术，基于CT技术和计算机网络的一套体系，但是你不能随便的去捆绑，一定要跟一个个实体项目捆绑在一起，而一个个实体项目跟新型的建筑物捆绑在一起，所以当我们看到各个地方搞开发区、城市建设、搞大的产业规划的时候，我们地产商的思维方式要发生很大的变化！不是说某一个地方要搞一个开发区，我们是不是在这个地方投资机会，国家提出城镇化我们在这个地方提出什么机会，不是这样的，如果简单的开发区你就投资的话你可能就掉入政府的陷井里了！我们的知识结构，我们对产业的理解真的发生了翻天覆地的变化。未来产业是什么形态？当中国的经济从工业化初中期向后期转移的时候，一个最大的产业变化是产业与产业之间的界线变得越来越模糊了！其实我们今天地产界也是这个样子，我们很难界定某一个地产是什么性质，大家都在谈商业地产，我们想一想谁能给商业地产做一个准确的定义？无论是经济学家还是政府官员，包括我们实体经济的老板？我们很难对商业地产做出一个准确的名称概念的界定！今天的产业已经跨界融合越来越明显了，我们当传统的地产由住宅式向新型商业地产发展的时候，你本身的产品已经不是孤立的了，过去我们地产商盖一个楼盘，我这个楼盘就是一个写字楼，就是一个高端的商业地产，但是未来就不一样了，有可能成为互联网连网中心，也可能是云服务中心，在这样的背景下我再进一步阐述一下！什么叫房地产！
在清华讲课的时候，我跟班里学生就探讨，我们整天说房地产房地产，什么是房地产？大家思考一下！我没有办法直接跟大家互动，在课堂上一定让老板们告诉我，你理解的房地产是什么？房地产三个字，房地产本身就是一个融合的概念，“房”指的是我们建筑物，是实物的载体，这里包括房屋的设计，房屋的规格，房屋的材料，包括我们建筑预算，包括我们房屋款式各个方面符合什么样的风格，包括里面的配套设施，这是房。“房”在实实在在的物理框架下的建设的东西，我们管它叫产品，这是我们传统房地产经常定义的，我们过去所说的房地产说的就是“房”！什么是“地”？在今天下午的论坛中可能有金融界的同志参与，“地”除了地价以外，土地寻租、边境收益率以外，在商业地产的时候，“地”最主要的概念，我们必须在未来新型发展中最重要的概念是“土地金融”，土地是一个资产，不是实物，尽管我们在地方拿土地的时候无论是通过投拍的方式还是合作的方式，它都是一个金融产品，所以“地”和“房”不是一个概念！“产”是什么？几乎就是一个概念，产品。错了，不是产品，是产业链。如果你今天仍然把房地产当成产品的话，当你们从传统的房地产向新型地产去转的话，你这条路根本走不下去。我们这里的“产”是产业链，市场化的产业链，它是由一个产品不断的衍生出很多的产品。
我们很多清学学员都在做类似的东西，只不过没有理顺，清学很多听我课的学员经常给我打电话，说我们想做一个养老地产！现在我在什么地方，地方政府也支持我，给我一大块土地，而且土地非常的优惠，不是投标不是拍卖，就是划拨的，调整地方的产业结构！或者即便收费也非常便宜，在政策上无非是我给你20万平方米的土地，给你5000亩土地，作为你中心开发区，周边10平方公里土地也归你配套开发，地方政府给了你非常好的馅饼，在山前在一个浅滩的地区，有一条河流，反正种不了粮食，如果你做养老地产，风景秀丽，交通也非常便利，中间这2000亩土地你来做养老地产项目，你再做核心区开发以外，周边10平方公里你可以做批发商，这是一般商业地产普遍的模式！所以我们说这块合适了，我的土地成本非常低，大家都需要养老，有些地方为了住了好的养老院都排名30年了，所以养老是我们未来非常好的需求，但是我们想想什么是养老地产？当我们把传统房地产升级为养老地产的时候，这个概念发生了很大的变化，首先它是养老，所以你的地产一定是围绕养老，如果我们房地产商仅仅是拿了土地，批租土地再零售土地，就像九华山庄，九华山庄是北京非常好的医疗地产的项目，在北京维持20多年了，但是实际上你如果仅仅是地产项目去开发完整得再漂亮的，马上有一个很严峻的问题，当你产业化的时候，当我做一个养老地产，很多有钱人希望到我这个地方来住的时候，养老马上离不开的是怎么养老，比如说医疗，一个岁数大的老人住在你的养老院里他不生病可以，生病以后怎么看病？你说九华山庄这个地方就是一般的体检，给你一个心电图，CD检查，实际让我们到这个地方来养老，我肯定不敢来，旁边即便有三甲医院，它是不是国家授牌的三甲医院？很多我们地产项目旁边没有医院，即便你盖一个医院，这个医院有没有三甲资格？如果没有，很多医生、护士等级都不够，我敢不敢来这边看病？即便成为三甲医院，不是所有三甲医院都能纳入医保体系的，我们国家说医疗体格的改革，民营资本可以建医院。
在清华的一个学员已经在北京近郊区已经拿到了三甲医院的牌照了，但是我到你这个地方看病是没有办法报销的！我们国家医疗体制的改革的进程能够达到民营医院拿到三甲牌照，还能纳入普通的医疗体系这个过程要2—3年，即便你拿到医疗体系以后，现在养老地产项目像中心城市几乎没有土地了，比如说青岛崂山，贵州大山里山清水秀风景非常好，也有三甲医院，我们国家医疗体制改革和医疗产业化什么时候能够做到异地的报销？我现在在北京，我退休了，按照我现在的情况，我退休金应该是一万多块钱，我可以到青岛或者到天津，或者我到四川，哪怕我到贵州找一个很好的养老院，我把全部退休金都给它，我面临一个很重要的问题，中央医保和地方医保能够挂钩，我们城市异地医保能够挂钩？医疗体制改革从表面上是政治体制改革，实际是我们地产商当你作为一个养老保险项目的时候，并不是我们原来所想象的把这个楼盖好了，我是租出去还是卖出去？当医疗改革不配套的时候你卖不出去，当医疗改革异地报销不配套的时候，你卖出去也是很低的！你地产商面对的不是简简单单的地产问题，而是大量的医疗产品的问题，这还是简单的案例。因为跟政策相关，但是更多的时候我们房地产跟其他产业相互渗透的关系更为密切，新地产中不是我们不谈住宅性地产，住宅地产也在发生很多的变化，我们有些著名的地产商或者大的开发商给了我们很多的误导，中国老百姓不需要国外式的住宅项目，我们有个地产商说国外住宅面积人均是多少，中国是达不到那个标准的，包括其他的土地价格都不可比。
我们看看其他的产业的变化，中国汽车和国外汽车发展行业一样吗？我们2000年小轿车产量300万台，去年2000万台，中国的文化很多学生在清华、北大读国学，我一直觉得我们国学是有问题的，我们老板都不知道什么是学问了，找不到文化基础，我们真的要想想中国的消费理念和中国消费方式跟国外是完全不一样的，国外做微型车，中国一定做大车，中国所有的地方都是以高大地缘为传统的文化理念，中国在住房上的理念跟国外也是不一样的，他们不是为了需求。一次展览很多中国人进去日本房地产馆以后就是一个大空房子，说你这个房子这么大，连个窗户都没有？人家说，你想要什么窗户？中国人说我需要我的房间里有很大的窗户，推开窗户可以看到大海，可以看到很大的沙滩，可以看到海鸥，马上3D图像在墙壁上出现很大的窗户，包括视觉，跟真实的窗户一样，未来我们的信息技术和传感技术能够在打开窗户的同时，人为的构出海的声音，海鸥的声音，你会在窗户打开的时候，大海的潮湿味道，空气清晰的味道，周边绿草清香的感觉都会进入你的房间里！中国人都惊讶了，我不喜欢这个大海，我喜欢北京香山十月秋红的感觉，再演变，马上窗户关闭再打开整个香山的秋红，说不行，你的墙都是一个颜色，我喜欢那种很清爽的淡粉色，给我生活的清晰，马上演变，房屋的颜色可以无穷的变化，我喜欢照片，今天挂这个，明天挂这个，只要在你电脑里有照片库，你可以每天变换照片的框架和内容，全是3D的，包括墙体的多元化。我为什么举这个例子？这种东西在日本实现不了，日本老百姓不喜欢这种东西，但是在中国，在未来一定是有钱人的追求。这就看看我们新型房地产融合了什么样的项目，像日本馆的那种东西在中国现在是可以做的，包括国土资源部、国家发改委、工信部一直在主张我们十三五我们房屋标准要调整，叫做数字化的建设，这是我们地产商要跟IT公司合作，要跟做视频动漫的合作，跟电信公司合作，这里包括计算机的技术，包括电信通讯网络的技术，还包括其他的视频的技术，还包括传感的技术，除了我们把房子做得更好，我们要给我们房屋提供什么样的功能？
大家可以算一笔账，我刚才说的是视觉上的感觉，我们再说一种体验，现在所有新的房子，从去年开始，国土部和工信部明确规定，你新房验收的时候，当地的通管局和当地国土资源局如果你宽带不能做到最优化的话，电信、联通、移动网店如果你没有做到完整的集合它是不允许你销售的，光纤是什么概念？过去开发商说我给你几个光纤接口就完了！错了，现在是4G时代，三星的电视有IBTV的功能、有交互的功能，最重要是上网的功能，不是上一根网线，是可以通过Wi-fi的技术解决无线的传输，我们几乎所有老房子都不能让新住户享受新的信息服务！其实很简单，我们开发商做新型高端住宅的时候，你不要喊住户进来装Wi-fi，我找了北京联通的老总，我的装修公司也做不了，因为我所有的管线10年前都已经步好了，我没有办法全打掉，但是在新住宅里，把所有光纤从地下室引进20兆带宽，什么地方加无线路由器，开发商开发的时候我把路由器放在里头你没有什么费用，一共也就3000块钱，一百米的房子的话，均摊的话也就30块钱，如果你现在新型房地产，你给他提供20兆的带宽服务，这又是什么价格！假设现在是8月份，提高的孩子都在放暑假的时候，孩子一个是小孩，一个在家里，你担心他不好好补习功课，你平时在家的时候可以管着他，但是现在你就在这个地方上课，你不知道他在家里干吗，也不知道他带什么样的小朋友到家里来，你也不知道他拿完食物有没有把冰箱门关上！或者家里的煤气是否关上，现在我们通过手机移动互联网你看看你的孩子是不是在家里玩游戏呢！如果发现他在玩游戏，突然你从电脑里出来了，霹雳啪啦给儿子两个大嘴巴，谁你玩游戏的！或者你早上出来的时候，买一条清蒸鱼，提前把按纽启动，晚上回来就可以吃了！这一定是我们未来的生活模式。
现在我们谈新地产的时候，新地产一定把我们原来的房地产衍生出非常新的东西！未来的房地产一定是融合的地产，即包括房地产又包括房地产金融，又包括房地产通信系统，又包括其他的消费系统，旅游地产、影视地产、医疗地产、文化地产、休闲地产、教育地产，河南的焦作下面的云台山，下面修武县的地产项目是河南建业和北京一家开发商开发的，想做酒吧一条街、跑马场、商业步行街，这样的商业地产项目，我后面有云台山，有很多高端的人士到这边来，如果我做起来的话，使这些人留下来，不仅在云台山旅游，还能去跑马，骑山地车，在酒吧里喝酒！这一定不是真实的背景，当地政府也不会蠢到这个地方搞一个步行街，这到这个地方喝酒？在座的各位，你从郑州也好，从别的地方玩完以后我为什么要在你这个项目喝酒，有的是地方喝酒！这就是房地产土地金融，地方政府算的非常清楚，你世纪天街来了以后，原来两三万块钱的土地，你把我盘活以后周边的地产就上来了，但是我不建议我们未来地产商这么去做！河南建业有这样的品牌，万达有万达的品牌，万科有万科的品牌，我们在座的地产商更多的是中小地产商，我们一定要选择中小地产商的商业模式，不能跟大的地产商玩概念，政府给我挖坑，我再给政府挖沟，最后倒霉的是地方的老百姓，而且这种商业模式一定不会成功。
我们中小地产商的时候，我们转型的时候要客观的评估商业地产的项目适合不适合我们的能力，是不是未来的市场？比如旅游地产，到目前为止中国没有一个旅游地产项目是挣钱的，旅游地产靠什么挣钱？它一定靠商业链的延伸。比如我在一条商业街上，大概两公里长，我做一个商业开发，我们的交通怎么怎么便利，怎么办理需求我给你时间切割好，这种方式可不可以？在新型商业地产中，我们地产商只要做一件事情，你这个商品一定跟别的商品不一样，商用地产主要是让大家卖东西，我们想想现在卖东西是什么样？在零售总额当中40%来自于电商，依赖于互联网的网上交易，按照现在的测算，到2017年中国零售业的业态当中，有70%的商品来自网络销售，大家更多依赖网上的感受和网上的支付，马云、阿里巴巴他们在做什么，就是网络支付，网络销售从它的结算方式，包括金融配套，包括整个时间的感受跟我们过去实体销售是不一样的，未来的店铺一定是一个体验场所，就像我们很多汽车城，让你到里面体验汽车的感受，你可以驾车出来转一圈，未来的商户是体验店，不是获得了零售额。这时候我们地产商不仅仅把商户给你装修得多好，也不是简单强调你地理位置多优越，而是如何给你建立一个电商平台，我要从你马云、马化腾嘴里挖石头，因为马云不会从实体项目中给你布网，他做到网络的自由化，而我们地产商和电商是可以做到的！我在两公里狭长的地带，完全用几个服务器就可以把所有信息囊括进来，原来我是盖房子，现在我找IT公司外包给你，你给我做一个数据库，在我这个区域里，我们导航地理信息系统一样，有多少店铺？都卖什么东西？做好接口，你每个电脑PC，每个商户把自己的信息都放到服务器里，我实际是数据信息的集成商，而且不用你去做，你找专业的互联网公司就可以做好了，比如我到了河南郑州，我在步行街逛的时候，在进门的时候我们地产商给你一个小的信息处理器，这里有一个小芯片，你进来的时候，手持我这个信息处理器，我几乎就知道我想买的东西在什么地方，什么价格，我一点击，音频图像，价格信息视频都有！你即便没来这条商业街，我就在北京就可以看到，我比如到洛阳，我就到这家店里我不一定买衣服，我转了一圈，我把信息处理器留给我的地产商，我或者直接点击完成交易，那你就超过阿里巴巴了！所有进来的商家都会找到开发商，主动把这些信息提供给你，这就是最现实的数字城市，或者数字家园。
我们今天谈房地产的时候，商业地产的时候，一定不是房地产扭在一起，什么是房，什么是地，什么是产，产就一定是产业化！我们再想想我们的房地产是什么概念？当你房地产跟其他产业融合，当你的产业项目跟传统的商贸实体经济融合在一起的时候，你承担了很重要的责任就是推进了国家的投资拉动，而且使投资拉动上升了一个很高的平台。所以我相信，中国的商业地产今天才刚刚进入朦胧发展的阶段，很多人认为中国房地产业经过10年高速发展，今天进入调整期和下滑期，真正的房地产处于转型的时候，完全不是这个概念，当我们的房地产进入转型阶段以后，我们的产业链其实都在发生重大的变化，我再往下延伸，我们房地产未来的前景！本来我的题目是中国房地产只争朝夕，我们是七八点钟的太阳，我们要做的事情特别多，比如说现在我们国家一个重大的项目，土地流转改革，这跟我们房地产商是什么关系？我们在十八届三中全会的时候解决了一个问题，农村经营性的土地可以确权、确价，不通过政府指定我可以直接找到村里，你经营我可以流转过来，价格可以进行市场交易，但是农村经营的土地早就被占光了，对我们地产商来说没有多大的机会。但是国家最终的目标点是什么？一定要做到农村的承包土地和宅基地的有效的流转！对农村的承包土地要确权确价，对农村宅基地确权确价，中国房地产最大的资源是土地资源被捆绑了！假设按照现在的政策演进，我估计就是两年的时间，确定农民对土地的拥有权，但不是绝对的产权！就像我们城里人买房子，我们仅仅是70年地面的产权，土地还是国家的！农村承包土地，农村的宅基地，一旦确权确价以后，大家想想，中国农村二元结构，农民变成有产阶级了，加上配套的法律制度、税收制度，我们地产商将面临非常宏大的市场，我们过去搞房地产都是盖房子，搞写字楼、住宅楼也好，但是都是在盖房子，你很难推进你的产业，商户你可以通过产业融合，但是如果土地流转下来以后，我们想一个空间，如果我们地产商或者几家联合起来，比如我们河南，如果一个地产商在河南你能够流转下来2万亩土地的话，我告诉大家是什么样的潜质！我相信别的实体经济一定会去做，如果你拿下两万亩土地，今天在河南粮食产量最高的地方，一亩地能产一吨粮食，两千斤，但是反而是不挣钱的，产两千斤粮食和八百斤粮食，八百斤反而有收入，因为产两千斤粮食各种复合肥，各种成本，反而是高产低收，原因就是分散的模式，分散作业，当你变成一万亩土地，全都是种的小麦，到秋季全部改成玉米的时候，就是日本的生产模式！
为什么美国的稻谷都比我们便宜很多，因为是规模化作业。我们想想当你拿到两万亩土地，你进行规模化农业的时候，你可以把这部分东西变成工厂化的农业，就是我不是简单的我去种粮食，完全用现代机械大型组合的收割机也好，这个不是你主要的东西，主要是通过大规模农业作业，最终的目标在2万亩区域当中你可以流转成一个农庄！拿出500亩做农庄，这是什么样的新型房地产项目，你九华山庄当年拿土地很便宜，原来一区就是古典式庭院式结构，里面有湖泊可以钓鱼，晚上打打保龄球，现在变成医疗地产项目了，也是八项规定把它折腾得够呛，原来我们一到体检就到这住两天，你做一个农庄的时候，你做一个小镇，这个镇完全依赖于你的需求，你可以盖各种休闲的场所，你可以租售，搞各种各样商业融资项目，当我们地产商你看到未来产业变化的时候你可以做农庄，在国外最大的地产项目不是在城里，而就是农村农庄的建设，我们地产商在转型的时候，除了做地产以外，我可以不做简单的大田作业，我可以做工厂化的设施农业，很多学员找我的时候，怎么地产商回过头做设施农业？就是靠城市中心结合部的地区我不种经济作物，我搞玻璃大棚，政府补贴你八千块钱，工厂化的农业完全改变了农业的模式，当你把土地当作工厂，玻璃大棚里建立各种通风措施，包括无土裁培也好，也是新型地产项目，如果大棚达到1000亩以上，你的收益率是惊人的！在徐州和济南这段路程，我不知道是谁家搞的，有上万个大棚！
你还可以继续延长你的产业链，当我今天做农业工业设施项目以后，你马上会向下一步去延伸，我们今天最大的问题是什么？我们去超市买东西，他说是柴鸡蛋，有机蔬菜，我们不知道真假，这个时候我们地产商当进入农业项目，工厂化项目以后，你可以建立更大的体系，如果你能盘下两万亩土地，你做一千个玻璃大棚，这里提供的有机蔬菜足以支撑城市的几个大卖场！这就是农超对接，如果简单的说我们搞农超对接的话，跟我们地产商没有关系，但是我们想到做设施农业的时候，我们回过来再做农超对接的时候，你涉及到跨界融合，我们现在超市最缺的就是定点的农业基地，农民自己做基地没有资金也没有这种条件，而地产商可以做到，原来流转的农民你给了他钱以后，你可以进城，不进城也可以给我做农业顾问，我给你一个月工资600块钱，一年7200块钱，农民的工资又增加了，我们到国外会发现，大家最愿意去休闲的场所或者地产项目就是农村的农庄，而提供的商品流通跟城市大卖场是捆绑在一起的，地产商开发房子变成流转土地，变成农庄，再做农业基地，甚至你可以控制城市大卖场，你可以变成周边超市跟我们百姓的对接。
比如现在我们的大老板，自己没有时间买菜，让老婆孩子买也不放心，当你晚上回家打开电脑的时候你躺在床上，打开手机APP软件，你进入超市，明天给我送一捆菠菜，超市跟你之间是互联网传输，它可以在大棚里装一个视频头，可以让你看到西红柿长到多红了！是不是有机的？可以有传感器，可以放在空中传感吸收，可以知道空气中各种有毒物质。简单的流量就让老百姓知道在家里明天买什么菜，玩这种颠覆跟我们农村设施连在一块，这种资本来自方方面面，比如说宝钢企业在做这个，华为也在做这个，包括北京中关村联想也在做这个，包括万达也要做这些，所以未来的农业的项目将是我们最大的空间！如果你知道这种演变的进程。
我们很多大腕们忽悠房价上涨，中国18亿土地已经没有了，土地稀缺的都不行了，土地还得涨价，所以房子还得涨价，忽悠半天，说今天房价还得降，从长期看还得涨！北京的房价大家知道是最高的，我们家住在望京，我们家旁边新开的楼盘开盘价9.7万，一般的中产阶级谁买得起，一定是洗钱的在那转换资金的，通过转换形态以后变成不同产的方式。我们看到农村的地产新型商业业态的时候我们知道现在我们很多判断是错误的，需求论是对的，但是不能说明我们房地产未来趋势是什么！我们看到国家对房地产的定义是你在国家投资拉动的背景下，你承担的是有效的投资拉动，我们怎么刺激有效的投资拉动？对地产商来说，我不用考虑国家的宏观，至少我要考虑到我在什么地方投资房地产是安全的！
国家年初提出经济一体化，北京的房价近些年一路攀升，天津这两年才开始启动，天津普通老百姓跟北京的老百姓收入水平是一样的！为什么两个地方水火两重天？天津有需求，北京也有需求，我们很多大的地产说中国房地产还要涨，原因是有刚需，什么是刚需？我们从最基本的产业学的角度来说，刚需一定是永远需要房子永远买不起房子的人在叫刚需！我们面对的地产商绝对不是面对刚需，我们面对的是有效需求，如果我们整天算计有多少刚需的话，中国还有70%是刚需的，这些人永远买不起房子！刚需本身就是极其错误的判断。所以我们今天要面对新型地产的时候，无论被传统的住宅性地产还是未来的商业地产，我们学员要做一个判断，我们到什么地方去投资？我拿天津和北京举例子，两个都是大城市，两个城市的交通情况基本差不多，但是我今天到天津，如果去天津的大悦城我们会发现在天津大悦城10个有8个天津本地人，到北京10个人至少有6个人是外地人！在北京走在大街上10个人有9个是外地人，而在天津的话，大街上10个有9个是天津本地人！这是个非常重要的判断的方式，我想跟大家表明的是什么？真正决定房地产的价格，决定房地产未来的投资的需求或者一个地方有没有需求的最重要的趋势是流动性！我们过去谈流动性是资金的流动性，这是排在第二位的，最重要是人口的流动性，资金跟项目走，项目跟人走，北京的常驻流动人口占本地户籍人口的比例是200%，外地流动人口在这解决的是什么？天津的流动人口也很多，我们说的是常驻流动人口，在本地居住半年以上的人，不管是做生意还是读书，还是在这赖着不走，只要超过半年以上在这个地方吃饭、住宿、消费，除了本地户籍人口，就叫人口的流动性，这是非常重要的经济学指标，或者房地产指标。
中国所有房价居高不下一定是常住人口比例最高的，北京常驻流动人口跟北京本地人口比例是200%，而天津的常驻流动人口跟天津本地人口比例是30%，所以天津的房地产根本涨不起来。天津的房价在北京就是大白菜的价格！不是天津本地资源多，也不是天津本地人不想买房，而是没有流动性！为什么上海房价很高，现在低于北京？深圳的房价掉的很厉害，当我们进入商业地产的时候，未来到什么地方选择各种各样的商业地产？第一，判断常住人口是多少，一般地产商我们没有办法判断，今天我讲的主题是中国房地产只争朝夕，我讲的是房地产转型和新型商业地产发展，我说转型要求我们地产商调整我们自身的知识结构，这种知识结构一定是来自于外部，我们过去通过关系从银行拿到贷款，通过好的工资找一个好的建筑队把房子盖起来，把房子卖起来，这种形式还在维系，但一定不会成为主流！在这个调整阶段中受伤害最重的就是中小房地产商。
10年前我参加房地产峰会，我问孟总你们房地产公司到贵州来投资吧？他说你来给我们做什么？当时在贵州盖一个房子，每平米的利润进行100、200块钱，我们想象这种背景今天已经结束了，今天所有大的地产商各个地方，能渗透的地方都渗透到了，我们中小地产商没有办法跟大地产商竞争，大者通吃！房地产的产业概念是靠规模来压倒对手！我们要走融合的道路，要对本地资源了解，对本地商情了解，我们打组合牌，我们一定要打组合融合化的商业地产。因为世界发展到今天，无论地产界还是工业融合是未来的主体！只有通过融合你才能找到渗透，只有通过渗透你才能把产业链建起来。我们谈商业地产的时候，我特别相信国家未来商业地产前景非常好，只不过我们中小地产商要转变过去市场的理解方式。都说中国房地产没有土地了，我不是研究房地产的，我在全国各地调研的时候有一个现实摆在我的面前，我们所有地方城市都在做开发区，我们国家开发区的数量达到几十万个，现在开发区的土地利用率不到20%，包括大到天津滨海新区从天津古城区出来有大量的开发区，都被盖起来了，形成了20万地方融资平台！把国家搞死了。现在整个经济都不景气，最终就是闲置了。我们这么多土地，18亩耕地，我们粮食危机了，邓小平搞改革开放，我们解决了吃饭问题，现在35年改革我们粮食危机了，这跟房地产一毛关系没有，就是地方政府盲目的搞开发区，工业改商业，商业改住宅，住宅改通用，我们今天搞房地产尽管大家都是房地产商，我就想就每个市场发展的客观规律说话。国家提出城镇化，我们没有内需，外贸依存度，一个国家经济在GDP当中你进出口的数量相当于国家经济GDP的比重，我们国家外贸依存度相当于GDP57%，中国经济及我们自己的内需不到50%，我们50%依赖国际市场，世界上没有一个大国内需这么少的！这些年以来房地产拯救我们传统制造业，在这样的背景下我们房地产未来产业前景一定要跟工业化演进结合。
国家提出城镇化以外还提出信息化，现在都在搞智慧城市，宽带中国，信息消费，智慧产业，这些东西说到底还是智慧城市做平台，房地产做操纵。工业化、城镇化都围绕着投资拉动，我们知道国家在未来10年仍然依赖投资拉动大的产业背景下，我们商业地产一定刚刚开始！我们新型地产那种方式仍然没有理解什么是新型地产。最后京津冀一体化，今年北京提出北京天津的大篷车！保定的房产几千块钱现在涨到8000，当时中央电视台找我做节目，就是谈京津冀一体化，我当时的观点是这不是房价问题，有机会，但是要解决的是产业化的问题，没有产业化的发展，你房地产是没有根基的！我们没有产业基础，中央电视台又找我讲课，我给央视所有记者讲课！最后把我原本的话说出去了，京津冀会带动房地产发展，但是新型地产不是传统地产，你必须在产业信息上做出变化，当时所有人都反对我，我作为一个学者我必须把真实的情况告诉地产界，最后，所有的房地产都降价，现在保定的房价从五千涨到八千的又回到五千。未来的房地产，只争朝夕就是融合、渗透、延伸、流动、跨界、拓展。我相信今天中小地产商可以在国家经济噱头中可以乱世出英雄，找到自己全新的定位，甚至适合中小地产商在商业地产中的发展模式。我刚才所有的讲解对不对请大家多原谅，谢谢大家！
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
