越秀地产副总经理朱晨：拿地王不是坏事

2014年2月，拍下数月的武汉精武路地王开始面向全城征名，昔日的鸭脖一条街，经过拆迁、拍卖等一系列运作，如今摇身一变，化身成为集高端商业、金融、住宅、科教为一体的城市综合体。

精武路地王，只是越秀地产尝试利用“地产+基金”的新方式，企图实现以最小的投入撬动大项目的一次尝试。不仅是在武汉，越秀地产在全国各大城市都在借助母公司越秀集团旗下的金融资源力量争抢地王。

博鳌期间，越秀地产副总经理朱晨接受了时代周报记者的专访，破解外界质疑的公司“地王情结”。

时代周报：去年，越秀地产拿了好几个地王，公司是怎么考虑发展地王项目的？

朱晨：地王这两个字比较吸引眼球，但对于好的开发商来说，一定有一套算数的逻辑，这个项目在短期或长期怎样运作。其实，越秀在历年拿了不少地王，在广州大学城、珠江新城都拿过，但是在今天来看，当时拿这些地王项目现在都是稀缺的资源。

所以同样，我们去年拿的这三个项目，只能说是在那个时期或者那个区域可能是价格比较高，但是我们对这三个项目更多的关注是其资源的稀缺性或者说资源在长期能不能可复制。萝岗是广州现在重点发展的方向，再加上越秀在萝岗也有比较多的份额，所以我们就能够变成当地比较有话语权的开发商。武汉精武路有点像广州的北京路，那个地方也是完全不可复制的，越秀精武地王项目这么大体量也是非常难得的资源。

地王在过去有很多，以后也还会有很多地王出来。地王不一定是坏事，更多的是看你开发商拿这个项目的时候，有没有眼光，看得准不准，在经济测算上测算的是不是到位，以及开发商本身有没有项目运作能力，可能一个项目地王在这个开发商手上就会变成一个瓶颈，会亏钱，但是在我们手上，还是非常有信心运作好的。

时代周报：金融街之前在广州拿了两块地，已经被业内觉得说是有点贵，越秀地产是否担心广州地王推出的时候，销售会受影响？今年销售目标能顺利达成吗？

朱晨：不太担心，其实看的还是产品做得好不好，大家愿不愿意用市场价来买单，甚至说是比周围的价钱再略高一点来买单。

我们对广州南洲路这个项目其实是很有信心，因为它很稀缺。云埔这项目是跟保利地产合作的，事实上，越秀地产跟保利地产都不傻，当然你要指望云埔这个项目赚大钱也不现实，毕竟那个位置应该不会做豪宅的产品，但有比较合理的利润，我们觉得没问题，做的可能是中高端的产品或者甚至搭配一些刚需首置产品。

今年上半年合同额是106亿元，有公告的，完成了销售目标220亿元的48%，在房企里排在前几名。我们的去化率是维持在60%左右，有压力，但这压力不算太大。

时代周报：越秀地产今年在拿地上有什么计划？会有新进入的城市吗？

朱晨：先不急着马上进入新城市，真的要看天时地利人和。在我们已有的城市，已经有很多好的机会出来了。

广州与深圳仅一城之隔，但越秀地产发展了26年，却始终未踏足深圳市场。同样，北京、上海两个一线城市，越秀地产也是鲜有涉足。未来越秀地产将持续关注深圳楼市，积极考虑进驻。在北京，越秀地产早年已建造好一个项目，大约位于东四环附近，或许会在今年推出。

时代周报：越秀地产的融资能力让同行羡慕，想请问越秀地产的融资结构、融资力度、融资计划等都是怎么安排？

朱晨：融资计划怎么安排，我可能不方便告诉你，但越秀地产很强的一个能力确实是在资金的筹措上，这是我们一个很核心的竞争优势，应该说，我们的平均融资成本非常低，仅7%左右。

这受益于越秀地产是在香港上市，在境外有非常好的融资渠道，越秀地产在香港还有房地产信托基金这个平台，如果我们是做了一些好的商用物业注入房托，地产跟房托的互动模式有利于解决越秀地产的资金问题。

另外，越秀集团在广州应该是最有实力的国企集团之一，也让公司在金融机构这种传统的融资手段上有一些优势。地产是越秀集团的半个江山，集团现在重点打造越秀金融控股这个大金融平台，收购了香港的创新银行，里面有证券、基金、期货、小额担保、贷款等等，几乎大家能想到的金融平台都有了，这也能够帮助地产业务在融资能力的拓展。