“问题孩童”自住房？

8月5日，北京自住房的第一位中签者王阿星在金隅汇星苑第的购房合同上签上了自己的名字。但与此同时，和他一样已经选房的中签者中，有112户家庭申请了退房。

截至8月7日，在金隅汇星苑完成第一轮正式选房之后，还剩余了115套房源留给了后边1282号中签家庭（第2483号至第2882号先递补）。而在前边已经选房的2482户家庭中，有603户弃选，比例为24.3%。

金隅的另一个项目，金隅汇景苑就没有这么乐观。尽管中签家庭数量扩大到房源数的3倍，但截至8月4日完成首轮选房之后，前7700号只选走了1797套房源，弃选比例约为76.7%。把剩下的1503套房源留给了后边2200户家庭（第7701号至9900号），将可能面临二次摇号的境遇。

当代采育满庭春MOMA的情况更为糟糕，它从北京目前最便宜的自住房获得的高关注度中，急剧之下，成为第一个确定要进行二次摇号的自住房项目，从而不得不承受巨大压力。

在开发自住房的企业眼中，“弃购”成为一个敏感的词，要表达他们目前所面临的遭遇，项目要求媒体使用“弃选”代替“弃购”。每一个细节都可能引爆脆弱的神经。

原本炙手可热、40万户家庭争抢的自住房，是怎样一步步变成“愁嫁姑娘”的？

“香饽饽”遭遇“弃选”

当代采育满庭春MOMA首日选房的弃选比例超过了80%，媒体对这一数字用“弃购”报道之后，很快接到了项目方的电话，被要求转换词语，开发商认为“弃购”用词不当，在放弃选房的家庭中，很多人原本就不打算购买。

“弃选”与“弃购”的争执并不能解决他们面临的根本问题，时至今日当代采育满庭春MOMA都没有按照要求公布项目所剩余房源，购房者对自住房的兴趣以及开发商对自住房的信心都在下降。

据悉，在做好了弃选比例升高的心理预期之后，当代采育满庭春MOMA将中签家庭的数量提升至房源数的6倍，饶是如此，经过5天选房之后仍剩余600多套房源，约4成房源。

即使二次摇号不发生在当代采育满庭春MOMA项目，也很快会出现在另外一个项目身上。

自住房是介于保障房和商品房之间的一种特殊产品，其出现的一个关键原因是为了降低房价，而与其配套的相关政策出台过程是一个“摸着石头过河”、边走边看的过程，这就意味着它也是一个逐步暴露问题的过程。

网易房产获悉，据对金隅汇星苑603户弃购家庭的随机回访结果显示，76%的家庭最终受制于支付能力有限放弃选房。

政策配套措施不足直接导致弃选比例上升。网易房产从几个自住房项目的选房现场了解到，自住房项目往往严格按照首套房首付3成的比例要求购房者，甚至个别项目曾实施或计划要求更高的首付款，且这些项目往往不提供组合贷款。尽管价格“低于周边项目30%”成为一个关键的诱因，换算成首套房的杠杆比例，一套总价200万的房源，自住房首付仅比商品房低约18万元。

不仅如此，由于自住房流程有严格的限制，中签者从知道自己中签到签约凑齐首付的时间往往不超过20天，一些家庭短时间内无能为力。首付、贷款，每一个环节都可能成为障碍，没有回旋余地。

宋志勇在金隅汇星苑的选房现场维持秩序，在驻守奥利匹克森林公园国家网球中心的三天选房时间里，数字化的弃购率，在宋志勇眼中变成一个又一个具象化的悲喜故事。

“有个中年女人排在1400多号，定金忘存在银行卡里，问我可不可以等家人送来再选房。旁边人冲她喊：你再不进去房子可就被后面的人选没了！她还是不动。半小时后他家人来了，看着他们用家乡话争吵的样子我突然明白过来，其实他们连10万定金都没凑够，忘带银行卡根本就是借口。那天下午这个女人哭着走了，后来我再也没见过她来选房。”

上海易居研究院研究员严跃进认为，“仅仅从价格上倾斜刚需，在制度设计上却没有考虑到自住房购买者的实际困难。不考虑投机和随便申着玩的情况，真正想买房的人有可能在最后阶段无奈放弃。”对真正的中低收入阶层来说，购买自住房仍要面临凑不齐首付、承担不起月供、批不了贷款等困难。

自住房就像一个围城，一些有经济能力的需求没中签运气，一些中签了的需求没有经济能力。

价格优势“退潮”

自住房出台时，最新吸引人的地方是它的价格，然而在十个月之后，这个楼市“弄潮儿”在大潮退去之后，却被发现它在裸泳。

据链家地产统计，今年1-7月份，北京近郊区二手房价格累计降幅为8.3%，外城四区二手房的价格累计降幅达到9%。而这些区域正是自住房供应比较集中的区域。

北京二手房价格不断下降，一些业主急于出手，不惜降价。在自住型商品房项目周边楼盘中，让利幅度大的房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至降到了低于自住房限价的水平，出现了较为突出的价格倒挂现象。如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前正有不少挂牌价低于22000元/平方米的刚需户型房源出售。距金隅自住房项目5公里左右的管庄商圈中，京通苑、尚东阁等小区均有不少价格在1.8-2.2万元/平方米的房源出售。

从现实效果来讲，自住房确实起到了降低房价的作用，但在周边房源价格下降的同时，由于自住房价格带有计划经济色彩，具有难以改变的刚性，又将自己拉进了尴尬境地。

另据链家地产统计，2014年上半年北京楼市共成交32964套房源，与2013年同期相比下降89%，在一定程度上是受自住房对供应结构和成交金额的冲击影响。

贷款机构伟嘉安捷经手大量北京个人房产交易金融业务。上半年北京楼市成交面积同比下降91%，企划经理吴昊在接受网易房产采访时用“冰冻”形容上半年的北京楼市，在吴昊接洽的客户中，不少人都申购了自住房。

值得注意的是，进入6月以来，北京房贷市场咨询量出现上升，到了7月，伟嘉安捷整体接待咨询量环比上涨了15%。一些原本寄希望于自住房的人，又重新回流至新房及二手房市场之中。

华业集团副总裁陈云峰对此深有同感。今年一季度，位于通州的华业·东方玫瑰曾受自住房冲击，最低迷时期，一天只有二、三十人来访，5月13日两居、三居户型开盘当天，面对开发商给出的6个点位折扣，购房人也不太感冒。但是，“随着自住房摇号结束，我们项目的销售情况已经发生了明显改观。”陈云峰说。

万科、泰禾等存货量大的企业也早已试图在项目定价策略中考虑自住房的因素，价格直接向自住房看齐，或者价格略高于自住房，但附加了精装修、质量更优等利好诱惑。

为应对下半年大量自住房项目集中入市，大量北京刚需盘已在前六个月平价入市或直接降价以加速跑量。网易房产记者梳理了2014年前六个月北京新房市场的供应情况，数据表明，前6个月开盘价格低于30000元/平方米的楼盘累计供应套数占到了总量的八成。

刘洋任职于一家知名商业地产服务机构，半个圈内人士的身份，让她对购房有着较为清醒的认识，当代自住房只卖9500块的价格，刺激着这位迟迟没有北京房产证的姑娘提交了网申。

“其实是受到价格鼓动了。我是非优先家庭，打了一次酱油。那些摇中的人弃购，我们这种想买房的又买不了。”刘洋郁闷极了，不过她很快转了口风，“也许真中签了，我也不会买吧。自住房的位置确实太远了，买房还是要货比三家，现在买商品房多合适呀。”

另一个市场信号，泰禾在台湖的某个项目近期将开盘时的折扣优惠取消了，销售人员的说辞是市场传递出回暖信号，项目价格会实时调整。一旦市场回暖，商品房价格回升，会不会出现一批人又再度回流到自住房？

自住房，要退出吗？

对开发自住房曾抱有极高热情的开发商，现在感受十分尴尬。某在京拿下自住房地块的开发商高管在与网易房产记者交流时承认，进入2014年下半年，其所在集团对楼市预期已与2013年截然不同。

“去年大家的共识是即便建自住房挣不了什么钱，也能帮助维持公司周转，保证资金流动。可是自住房入市后弃选率这么高，我们觉得没有必要再拿自住房地块自杀了。想回款，那直接降商品房价格就好了。”

整个7月，自住房不断遭到网友维权，其中有被指层高缩水者，也有网友发帖，嫌弃户型设计不合理者。这位开发商坦言，“自住房真的是很难做。”

下半年开发商拿地热情下降，7月份北京成交的宅地无一达到价格上限。与此同时，之前近一年出现在拍卖要求中最多的“当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报自住型商品房面积的方式确定竞得人”，现在已经转变为“当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人”。

在土地出让端，自住房供给的量似乎正在减少。

“政府调控应严格限定在作为市场的补充上，而不是去折腾市场替代市场，才是调控的本意。”主要研究土地利用政策与制度的学者杨遴杰认为，仅对价格下功夫，价格的起伏又会让自住房变得毫无意义，更坏的结果是损害政府行为的科学性与权威性，例如涨价时限涨，降价之后又限跌。

近期，北京房协开始向社会征集自住房修改意见。然而，在这个尴尬到参与多方都无利可图的产品面前，改进的机会还有多少？