人人都爱商业地产（一）

一个周六的傍晚，一个已经熟识的理发师边剪掉我的头发，边说着他的故事。初入行业，在老家湖北的一个小县城里，他作为掏钱的学徒拜了师父，梦想赶上师父，并超越师父，他羡慕师父凭借理发的手艺在县城买了房、买了车。但师父喜欢打麻将，很少教他手艺。于是他来到北京。今年他花了4万块报了一个培训班，培训班老板从名校出来之后一年内赚到上百万元，让他看到了更远的未来。

培训可以赚大钱，新东方等知名公司早已在这个行业的细分市场里完成梦想。但在日益如火如荼的商业地产领域，很少有人专门司职此事。在国内约800所本科院校里，也没有一门学科专业教授商业地产知识。

在张家鹏看来，商业地产在国内是一个新兴行业，其中的理念与规则多从国外舶来，如今照搬海外经验仍然大行其道，大量从业者将一知半解的理念应用到商业地产项目，玩概念、贴标签等浮于表面的行为充斥行业。混乱，地区差异大。

“现在这个行业竞争是个什么状况？是一个，就是大雾中的赛跑，你都不知道对手超你几个肩膀。这个我觉得不是良性的”，张家鹏和他所在的RET睿意德公司开始了他们的“321”计划，3年内在100个城市开展公益学院讲授商业地产知识，预计可以直接面对面向2万名学员传递他们对商业地产的思考。

学院课堂上讲的包括案例、现象、理念等，从设计到招商等诸多环节的内容。重要的是，他们将这100节课堂定性为“公益学院”，免费听课，并启动了800万元资金来支撑“321计划”。

7月30日，在华贸中心附近的一家COSTA咖啡馆内，张家鹏坐在小易君对面，首次向媒体大篇幅谈起他们对公益学院的思考。背后，隔着JW万豪酒店就是他曾经参与的新光天地项目——一个成功成为拜物教教堂的地方，也是他多次向业内人士讲授的案例。

市场需求是巨大的。据戴德梁行统计，在2013年四季度，北京共有金隅万科广场、爱琴海购物中心、老佛爷百货及华联天鸿购物中心四个项目共42.6万平方米的商业面积投放市场，至此，北京商铺市场总存量增至712.4万平方米。戴德梁行预计，今年北京会有超过50万平方米的购物中心投放市场。

2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。万科、华润、龙湖、金地、金隅等一大批企业都加大了在商用物业的投资比例。2013年北京万科过半新增土地储备是商用物业，2014年上半年的销售额中约35%来自于非住宅类物业。

与此相对应的，与规模扩张相适配的人才成为企业急需。目前从事商业地产的人大部分来自百货和住宅行业。百货在国内是一个走向衰落的市场，而住宅则与商业地产有天壤之别。张家鹏认为，从别的行业转入商业地产的人，往往带有原先行业的思路与操盘方式，就像做过住宅的人容易注重“硬”的东西。

在商业地产市场竞争愈来愈激烈的背景下，增加购物中心的体验性业态，诉诸于电商都是项目自我救赎的常见方式。但张家鹏表示，在互联网已经影响到消费领域的时候，“软”的东西越来越重要，“不能光靠硬的去做事，因为实际上在互联网时代软的事儿越来越重要。形式上的变化和物理上的变化都是简单的，内在的个性的变化和价值观的调整，乃至知识的积累都是难的。所以人都愿意从表面做投入，他不喜欢我了，我化化妆，搞个什么活动，不是没用，我觉得会很有用，但是最主要的我觉得还是你的整个组织的逻辑是什么，你要想得很透，你要有一个价值的纬度，给哪些人服务。”

从价值观维度的思考，以及从实操入手的具体个案都是张家鹏公益学院的讲课内容。

在采访的同时，张家鹏公益学院洛阳站正在开课，这节课的主题是“城市综合体总体定位思路”，包含了项目案例、招商法则、综合体涉及的主要业态的建筑标准等细化方面。像之前的十多个城市开课一样，这节课的主题设置是建立在洛阳商业地产现状之上的。张家鹏说，计划内的100个城市可以覆盖到全国主要的一二三线城市，这些城市都有不一样的具体需求，以及对商业地产不同问题表现出的不同敏感度。

例如公益学院北京站讲到了电商问题，但在身处房地产前沿的公司普遍认为互联网将对房地产形成巨大冲击的时候，二三线城市商业地产开发者对电商并没有表现出太多兴趣，“他们的认识甚至停留在很初级的阶段，觉得电商就是建个网站”，RET睿意德成立两年来，在北京、沈阳、郑州、西安等地迅速扩张，基于他们公司自身的资源，公益学院首先将课堂触及这些公司分站可以影响到的城市，在进入到三线城市之后，对这个热度不断上升的行业迷雾般的状况，以及不同城市表现出的发展级差已经深有体会。

唯一的共同点是，多数的商业地产从业人员都知道他们身处迷雾，并期望“拜师”，但这很难。张家鹏无意间透露，他曾试图“混进去”一家公司的内部培训，结果被“请”了出来。“大家把这些东西锁得很死，然后让这个竞争变得说我也不知道它的销售额，我也不知道它内部管理的一些东西，在猜着去做”。于是，很多人摸不着门道。从万达等专业公司崭露头角的人被重金挖走，其中部分人也因此失去继续成长的土壤。最后的结果是：坏项目仍旧大量出现。

“如果没有大量使用差的产品的人，不会对好的产品有需求，所以你出来这个好的产品就有契机。”张家鹏说。

公益学院洛阳站原本计划50人听课，实际报名参加约80人。上海站原计划不到200人，最后报名超过400人。

金地公司的一位从业人员在听完讲课后发信息问公益学院的组织者，讲师讲完之后拔腿就走，没有继续沟通，没有公司广告的软植入，是不是根本就没有考虑过从公益学院到RET睿意德的公司业绩转化率问题。

小易君很想问的问题是，为什么要将一门赚钱的生意做成公益活动？

在RET睿意德成立两周年的“庆生”文章中，张家鹏写道，“在这个太多人用过时药方埋头赚钱的时代，我们决定做一个变革者，从略显混浊的顺流传统中出走并与之决裂”。

但小易君知道，发起公益学院，动员公司以及朋友的力量将其做大，RET睿意德的创立者们不是没有与公司相关联的考量。（未完待续）