北京楼市或正在筑底

当楼市调整期来临，谁还敢奢望“金九银十”？但小易君同意“谨慎、乐观”看待楼市的观点，从7月份的数据来看，北京楼市或将在三季度到达底部，然后逐步回暖。

7月30日开始，北京第一个摇号的自住房项目金隅汇星苑进入集中签约期，第一天就网签了1225套房源，7月31日又签了295套，共计1520套成交量被计入了北京7月份的新房成交量。

在自住房项目金隅汇星苑的拉升下，7月份北京新房5981套的签约量比6月份上涨了16.8%。金隅汇星苑剩下的300多套房源将进入8月份的签约量。

刨除自住房的成交量，7月份北京楼市的成交数量比较难看。链家地产统计的是，扣除保障房后7月份北京新房成交4541套，其中包含了金隅汇景苑成交1520套和首创悦都汇的166套。

另外，一些项目还在继续试着降价甩货。比如通州的华业东方玫瑰、珠江四季悦城、首开国风美仑，最低价到达15000元/平米，仅仅比2011年的底部高了2000元/平米。而房山楼市，借着新入市项目的契机，产品定价一路下滑，从2月份的26000/平米下降至19000元/平米。

不过，另一些乐观的因素也在滋长。据链家地产市场研究部统计，6月份以来入市期房项目的整体签约率为9.5%，其中签约率达到5成以上的项目有熙兆嘉园和滟澜小区，此外，紫云家园与丽湾西园的签约率也达到了3成以上。6月同期统计的5月入市项目中，平均签约率仅为6.2%，且仅有美唐家园的签约率超过50%。

开发商似乎在储备能量。6月份北京发放了26个期房预售证，7月份的预售证只有2个。供应量急剧的主要因素有两个方面，一是前期积累的库存还需要时间消化，二是新产品的入市需要等待更好的时候，像今年第二季度那样的抢跑行动或许已经成为过去。

二手房市场可能要更明显一些。7月北京市二手住宅共成交8059套，成交量环比上月同期增加24.7%。据链家地产检测，7月日均新增客源量与6月相比也增长了13.8%。当然，这个成交量与去年同期相比仍下降了22.6%。

价格方面也显出一点点不太确定的端倪。链家地产的数据显示，7月外城四区（海淀、朝阳、丰台、石景山）及近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）二手住宅成交均价环比降幅分别为0.9%和2.0%，呈明显收窄态势，而中心城区（东城、西城）成交均价环比则出现0.8%的上涨。整体来看，7月北京市二手住宅成交均价为27392元/平方米，环比微降0.13%，与前两个月超过4%的价格降幅相比，降幅明显收窄。

在不断有城市松绑限购，信贷适度宽松的预期不断加强的刺激下，一些改善型客群可能加快了“卖旧买新”的步伐。一些购房者继续观望，一些人已经动摇了。

链家地产的分析师告诉小易君，当前楼市究竟是处于市场继续下行前的平台期还是市场回暖前的拐点期尚不能明确断言，但从目前的各种迹象来看，下半年楼市利好因素多于利空的可能性更大。

北京楼市会回暖吗？答案是肯定的。关键是在什么时候回暖。小易君认为，今年第四季度一些积极的信号可能会集聚到一起，并被逐渐放大。一些业内的投资客其实已经蠢蠢欲动。