200亿的北京万科和它写字楼物业的三个立面

2014年，北京万科的销售额将达到200亿元，毛大庆说即使将业绩单独拎出来都可以进到全国房企前20强。在上半年117亿元的业绩中，有约40亿来自于非住宅业务，商用物业对于万科，不仅仅是“配搭住宅”这么简单。

规模

北京万科公布的2014年上半年销售额约为117亿元，毛大庆说其中“35%左右来自于非住宅物业”。2014年上半年北京万科的非住宅物业销售额为约40亿元。

据北京万科预计，2014年全年万科在北京市场的销售额能够达到200亿元。继上半年集中推出住总万科橙、首开万科公园里、京投银泰万科西华府、金第万科金域东郡、京投万科新里程等近10个住宅项目之后，今年下半年北京万科将推出首开万科中心、长阳中央城等写字楼物业。因此非住宅物业销售额在北京万科的业绩中所占比重仍将上升。

毛大庆说，2015年非住宅物业对业绩的贡献度将得到更高的体现。如果万科在北京市场仍能获得200亿元的业绩，而非住宅物业的占比提升到40%，那么北京万科的商用物业将可达到80亿元的销售规模。

北京万科与BOMA国际战略合作的新闻通稿中，有一个小标题叫“万科在北京叫板绿地？”尽管毛大庆在接受采访时说：北京万科不是叫板绿地，而是向绿地这个写字楼业务领先者学习。但是北京万科在两年之内将商用物业大幅提升到80亿元的销售额，已经昭示其要占领北京市场的用心。

在单个市场销售规模达到200亿年销售额的分公司，绿地在上海占有优势，保利在广州占据优势。很显然，北京万科将会成为万科首个年销售额破200亿元的分公司，万科将会占领北京。

绿地在北京市场已经经营数年写字楼市场，经常在土地招拍挂中拿到低成本的地块，这是未来北京万科要做的。北京万科在昌平的购物中心开业得到了昌平区政府的一路绿灯，这是一个很好的示范作用。今年北京万科在大兴黄村拿到的多功能用地，比一路之隔的恒大地块的楼面价便宜了一半。

北京万科进军大体量商用物业之后，在土地市场端的议价能力已经初显端倪，但在此之前，北京万科在房山长阳投入重金，“为炒火房山作出了很大贡献”，但得到的“好处”甚至比不过首创建一个奥特莱斯。从这个角度来说，北京万科发展商用物业不仅仅是受到“北京土地出让45%以上是非住宅用地”的限制，而是有意为之，“尝到了甜头”。未来商用物业业绩占比可能会达到50%。

定位

毛大庆说，北京万科之所以看好写字楼市场，一是中国的经济潜力巨大，二是区域城市群发展前景，三是“小微新高”政策将带来一大批小业主对写字楼的需求。

北京万科将旗下的写字楼产品分为三个产品系,从高端到低端为：“万科中心系”、“金域国际系”、“万科天地系”。

万科中心系包括“首开万科中心”、“天竺万科中心”，以及七里渠的项目。这些地块从最初就是多功能用地，比较纯粹的商用物业产品。

“金域国际系”包括昌平的“住总万科金域国际”、“金第万科朗润国际”、“长阳中央城”等。这个系的产品多在万科的住宅项目附近，面积略小。

“万科天地系”包括“长阳天地”、“长阳半岛V公馆”，以及台湖的项目等，是依附在住宅用地中的非住宅物业。按照万科的说辞是专门为“创业者”设计的“微乐园”。

从北京万科写字楼整体定位来看，这些项目主要位于北京新兴区域，主要面对小业主、个体创业者，以及一些有意在空港经济圈内寻找办公地址的品牌企业。

从这个三个产品系的划分，以及区位布局来看，北京万科确实将会与绿地形成正面碰撞。

卖还是租

商用物业要盈利，首先要解决卖还是租的问题。北京万科提出的说辞是“能卖、会租”，即北京万科最主要解决两个问题：一是经营，二是退出。

毛大庆表示，北京万科的写字楼物业2/3将会散售掉，1/3将会持有经营。但持有经营的物业并不是不卖，而是退出方式的不同。

从小易君获得的信息来分析，“万科天地系”和“万科天地系”产品将会学习凯德模式，散售掉，然后再拿回来管理。

而“万科中心系”将会整售或持有，但对北京万科来说，“持有”并不是不卖，而是会选择资本化的方式退出。在此之前，万科已经和黑石等多数国际资本大鳄进行过接触，万科“出海”的目的之一也是学习这种操作模式。

北京万科写字楼直接与BOMA进行战略合作，应该也有资本化运作方面的考虑。BOMA是一个国际上写字楼物业标准评判和认证的公司，万科的写字楼物业如果获得认证成功，将可以在得到国际资本认可方面获得很大的便利。

北京万科是个“公司”

毛大庆说，王石对他说的一句话让他触动很大。王石的话：“北京万科应该是个优秀的房地产公司”。优秀的房地产公司，而不是一个优秀的万科分公司。

如果北京万科2014年的销售额达到200亿元，北京万科单独拎出来都可以进到全国房企前20强。毛大庆说的。

北京万科并不像上海万科那么简单，北京万科在商用物业方面的一系列试验也都是在获得高度授权的自由度下进行的，有的战略合作是北京万科先去谈，谈定之后万科王石等决策层再去点头即可。从这个角度来说，北京万科确实还不到“去毛大庆化”的时候，毛大庆还会带给北京万科一些新的东西。

以前觉得北京万科和万科总部的关系是：有爹有妈，什么事都往集团怀里一躺。现在不是这样了，北京万科会从现金流等几个维度来要求自己。（毛大庆语）

这种有更大自由度、更多独立于总部的思路的作风会不会在万科集团被提倡，甚至为万科总部和区域公司之间的关系带来更多变量呢？