下半年楼市走向猜想：软着陆PK持续上涨

7月16日上午，三亚海棠湾迎来一个晴天。在万达希尔顿逸林度假酒店的宴会厅内，任志强、刘晓光、凌克、陈小平等年薪数百万的开发企业掌舵人应邀在博鳌谈论房地产的新动向，展示他们在企业成功之外的智慧。但另外一位，被资深媒体人认为是房地产圈内为数不多的可以称为真正的专家的人，北京师范大学金融研究中心主任钟伟的出现，使得这场论坛成为一场辩论。

任志强说，“钟伟我可以告诉你，这一轮的房价还是继续上升的，而且是持续上升的。最简单的道理，经济学家应该懂的道理，货币是持续的贬值。”

钟伟说，“任志强同志是典型的一根筋的人，他说房价会永远上涨，历史上不会有这样的情况。中国面临这样的问题，公众和开发商政府，购房者对房价信心的预期，不是正在发生逆转，而是已经逆转。”

在业界看来，这两位都不是说空话的人，严谨地、以数据为基础的逻辑推理，而且同样表示出对行业未来的乐观预期，但对从下半年开始的楼市走向判断却截然不同。这或许就是经济学的魅力。

同一时间，16日上午，远在千里之外雾霾笼罩下的北京，刚刚出产的另一个数据并没有被在论坛上采用。国家统计局数据显示，2014年上半年，房地产开发景气指数连续下降；6月份房地产投资增速继续回落，房地产开发企业到位资金增速继续回落。上半年商品销售面积同比下降6%，但下降速度略微减缓。上半年GDP增长7.4%，二季度增长7.5%。

钟伟言，“房地产行业的蜜月期过去了，开发商也好，政府也好，消费者也好，不能再将房屋作为自己热恋的对象”，逻辑是中国人口生育高峰已经可以预见，城市每年更新改造工程需求至少需要4到5亿平方米的商品房，这决定了中国房地产市场到可以预见的2020年是平稳的市场。

钟伟认为，从下半年开始，房地产将进入“软着陆”的过程，并且不太可能重复之前的“救市”命运，政府不会赌博房地产拉动经济的短期增长而牺牲掉政府最后获得信用的机会。

“十九大要换人，要有早期的收获和成果，但是六个季度过去了，收获在哪里，成果在哪里，尤其是经济领域。除了微刺激外，没有看到像样的经济体制改革，这样的情况在未来的二、三年不能延续，如果再延续二、三年的微刺激，民众对于改革的期望和信心就会动摇。”这是钟伟留下的疑问。

但任志强保持着他的一贯性——唱涨。任志强从几年前的“大反派”成功转型得益于他学会了拿数据说话。任志强说，中央要求到2020年达到60%的城镇化，2030年城镇化率达到70%，城镇化的过程不可避免，城镇化率的高低也直接导致了目前一二三四线城市房地产市场分化的格局。

任志强还说，钟伟提到目前数量庞大的存量房，但却忽略了存量房里有15%-30%的不售面积，以及约12亿平方米的已出租面积，实际的量并不恐怖。

任志强说，对房地产市场真正起到挤出效果的是限购、银行高利率、保障性住房建设。综合考虑这三个部分吸引的投资和购房消费，房地产市场的蛋糕其实并没有变小。

秦虹——住建部政策研究中心主任，则选取了一个中庸的观点：“未来的房地产市场经常遇到的情况就是波动”、“中国房地产市场一定会从过去总体上涨到有涨有跌”。但秦虹预计“今年下半年的房地产市场将会好于上半年”。

从表面上看秦虹的观点与任志强的观点有吻合之处，但秦虹支持下半年楼市上升的原因，除了信贷宽松之外，还有一个重要的原因是开发商会进行积极的价格促销。但对于房价，任志强却是看涨的。

在这场观点PK的背后，透露出存在于楼市中的一个显著矛盾：市场与行政力量的边界与平衡。在市场不断突破限购等政策，将投资转移至海外、资本市场等领域之时，行政力量也干扰着企业、个人对市场的判断，以及对市场结构、市场容量等指标的界定。

刘晓光甚至说，“本轮房地产下行来看，因为有重要的政策干扰，我们甚至可能无法判断，本轮下行是真的下行，还是价格战。”刘晓光吐槽，现在的权威机构和市场化机构都无法对行业结构价格数量作出详细的分析。

7月16日同天，北京城建发布公告表示，在北京朝阳区来广营乡获得了10.47公顷的土地，项目总建筑面积约13.04万平方米。而这一土地交易并没有走“招拍挂”流程。于此相关的一些领域，如福利房、部分保障房等都将不会出现在机构公布的房地产市场数据中，精细化的数据分析更是难上加难。这也直接决定了基层多数人对楼市的判断仍会直接诉求于过往经验。

但同样处在企业掌舵者位置的中南地产集团总裁陈小平楼市变化时说，楼市从政策调控市场转向市场供求关系的调整，“现在的供求关系不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的。”

多位业内人士曾表示，楼市的最大不确定性是政策。下半年楼市之所以难以判断，也多是此因。

限购是目前楼市行政力量的典型代表。秦虹说，全国“658个城市，只限了49个，绝大多数的城市没有限购，也没有出现购房投资的蜂拥而至的现象”，但他同时又表示，“我个人认为，不赞成一些中心城市没有底线，没有条件的放开、放任没有限制的买房。”

这说明，一些认为市场化改革非常必要的业内人士，同时也希望政策这只“看得见的手”仍能产生奇迹。在这个背景下，楼市在今后的一段时间内都将背负行政的力量。

“分类调控”是近期树立在楼市上的一面大旗，它的提出意味着部分城市可以放开限购的同时，也意味着行政力量仍然要控制政府认为应该控制的城市，并且可能随时再度占领那些退出的城市。

放眼宏观，房地产市场变革的脉动和整体经济的变革逻辑极其吻合。厉以宁曾在接受马国川的采访时回顾中国企业股份制改革时描述了政府在股份制、承包制选择方面的逻辑。对市场化改革可能带来的负面影响的过份担心，可能是行政力量推出的最大困难。从这个角度来说，楼市仍将停留在市场与行政力量的拉锯战中，这也意味着土地垄断、行政审批难以在短时间内改变，这直接决定了楼市的主题仍是“维稳”，楼市大幅度下降是不被允许的。

从这个角度来说，任志强与钟伟的观点交锋，主要内容是对未来楼市容量判断产生分歧，以及房地产对GDP拉动作用和经济结构优化之间的选择。

任志强和钟伟观点的相同点在于，任志强认为目前银行利率过高，钟伟判断未来中国的利率、汇率是慢慢向下的。