据链家地产市场研究部统计，2014年上半年全市二手住宅成交均价累计下跌6.5%。其中，市重点学区房价格年内累计微涨0.3%，区重点学区房与一般住宅分别下降3.6%与7.8%。
从均价的差别来看，2014年上半年重点学区房（市重点和区重点）的成交均价与非重点学区房相差1.4万元，价差幅度达到39.8%，高于2013年上半年的1.1万元和37.5%的幅度。
从成交占比情况来看，重点学区房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。
从重点学区房的成交面积档位来看，70平米以下的1-2居室成交占比最高，为62.3%，高于全市平均水平15.7个百分点。与此同时，小户型的价格也最抗跌，年内降幅也最小为3.6%，其次是70-90平米的户型为4.8%，90-120以及120平米以上的降幅分别为10.7%与11%。
从重点学区房的成交单价档位来看，单价在5-7万的成交占比为45%，高于全市30.4个百分点。另，重点学区房的套均总价约为352万，高出一般住宅约60万元。
链家地产市场研究部张旭认为，学区房是另类“刚需”，尤其是在市场行情不好的时候，其成交量与普通住宅相比更具有稳定性，这也是今年其成交占比上涨的原因；价格方面也更能表现出其不凡的抗跌保值性能，具体表现为价格跌幅更小以及与非重点学区的价格差的拉大。
新政后教育资源配置细则尚未落地，学区房价格受影响较小
2014年4月份小升初新政出台后，“小学实行免试就近入学”的政策开始逐步落地。目前来看，学区的变动主要包括两方面，一是不同级别学校合并，普通学校与重点学校合并。原属于普通小学的部分学区房划入重点小学，使学区档位得到一定提升，比如普通小学青龙桥小学与市重点育民小学合并，使温馨家园、白云观等成为重点小学学区。二是学区平级变动，同一个小区的学区发生变动，比如，原属于北京实验二小学区的新文化街划入奋斗小学的学区，两所学校都为市重点，因此小区的价格也基本无变化。
张旭认为，目前来看，新政后学区有所变动，但是新政对新学区价格的影响不大。一方面，平级变动学区价格基本无变化；另一方面，不同级别学校的合并，虽然在一定程度上会带动价格上涨，但是涨幅很小。
如普通青龙桥小学的学区温馨家园合并到重点育民小学后，单价涨幅大约在1000-2000元。主要是由于合并后教学具体细则的落地和实施，以及师资如何分配等后续措施还不明确，由普通小学转为重点小学后的教学水平和条件还有待印证，因此当前价格很难上涨。未来价格是否会被大幅掀起还未知，也将是一个较为长期的过程。
另据链家地产市场研究部统计，北京市教育质量较好的200所小学招生简章中对于划片学区房的落户、名额限制以及落户年限要求，65%的学校要求孩子和家长双方中的一方必须都为北京户口且户口和房本一致，绝大多数学区房一套房只有一个入学名额，另有48%的学校对于学区房落户年限有1-5年不等的限制。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
