彩生活主席潘军：地产第二春来了

“上市之前，大家都认为老潘在吹牛，没有人相信物业管理也能上市，但我们屌丝逆袭了，”花样年控股(01777.HK)主席、彩生活(01778.HK)主席潘军边自我调侃边拿出手机查公司股价。7月3日下午，他接受了时代周报记者的专访，此时上市仅3天的彩生活股价已从挂牌时的4港元涨到5.6港元。这个数字让潘军也很意外，“年底6块钱”是彩生活股价冲击目标，现在的热度超出他的想象。在7月3日收盘时，彩生活市值达55.6亿港元，反超市值52.4亿港元的母公司花样年控股。

一家由传统物业管理公司脱胎而来的社区平台服务商，以轻资产的模式轻松颠覆了拥有1000多万平方米土地储备的花样年地产，潘军很是感慨，他说，接下来，彩生活将继续跑马圈地，到2020年管理物业面积将达到10亿平方米的规模。

潘军认为，接下来“开发商越来越没法干了”， 今年下半年，花样年不会再买地了，主要是卖房子套现。花样年要向轻资产转型，合作为主，并把互联网和服务跟住宅开发捆绑在一起，不再推花样年住宅，只推彩生活住宅。

市值反超花样年

国内社区服务运营行业迎来首家上市公司，潘军和他的团队为上市这一刻筹备了足足12年。

尽管在6月30日挂牌当天上市庆典因故后延，但他们还是在酒店准时准点完全同步模拟了一出小型上市仪式，并由潘军和彩生活首席执行官唐学斌共同敲响了上市钟。见证者有彩生活团队，保荐机构美银美林、国泰君安，其他承销团队招商证券、第一上海等。

市值反超花样年，是潘军没想到的。他是彩生活上市最大的操盘手，近两年来，他通过持续不懈的路演，说服和吸引了包括360、搜房网、易居等在内的企业投资者认购彩生活的股权。

“周鸿祎和我是朋友，但我是和他的团队沟通的，他说由团队决策买还是不买，”潘军说，360团队听懂了彩生活的商业模式，作为彩生活的基石投资者，原本认购500万美元，后来追加到1000万美元。

在三级市场打得激烈的搜房和易居，也都试图依托彩生活从房地产的线上切入到线下实体领域。“搜房也是带着钱过来谈的，开价5000万元给我，但已经没那么多股权可以分给他们了，”潘军说，当搜房和乐居都来下定的时候，其他投资者也跟随而至，包括美国的老虎基金，他们下定的最小一单是2000万美元，却被我拒绝了，股权真不够分。

他给投资者描述的，是一个“社区运营服务商”的赚钱故事，“开发商不该只把物业当成地产销售的卖点，最后把它做成赔钱买卖。”在房地产轻资产时代，物业管理需要挖掘社区消费这个“金矿”。

作为首个拜访阿里巴巴、腾讯的房企，彩生活也靠互联网规则来运行，打造一个“有边界的商圈”，即整合衣、食、住、行、娱、购、游等领域的周边商户资源，做成1公里微商圈社区平台。

这是一种典型的“跨界拔毛”的商业模式。彩生活向业主收取的物业费很少，成本低是最大的优势，但却通过线上线下资源整合的社区增值服务向商户或供应商收取平台费用和佣金，如易维修、彩之云APP等。

彩生活高毛利、高净资产收益率（ROE）则是潘军团队说服和吸引投资者的关键。

在彩生活的招股书中，其2011-2013年的营业收入分别为1.46亿元、1.96亿元和2.33亿元，复合年增长率为26.1%。其中，社区增值服务在2013年的营收占比中已达19%，尽管份额不如传统物业管理59%和工程服务22%的高，但社区增值服务却有高毛利率，2011-2013年，这一数据分别为82.3%、94.1%及98.4%。尤为醒目的是，2013年，彩生活净利润为6830万元，ROE超过41%，而相比之下，大部分房企不过15%上下，万科目前也只有21%。

“只有管过物管的人才知道，这不是简单的事。”潘军说，你要管50个社区、200个社区、1000个社区，这就是三道门槛，“目前国内以市场化运营的物业管理公司95%都处于亏损状态。”

跑马圈地10亿平方米

潘军把彩生活模式的社区增值服务，视为地产第二春。

“现在彩之云APP已经注册了50万户，活跃用户是20多万户，年底要做到100万户，”潘军透露，投资者带来新内容，如搜房、乐居是房屋交易类，TCL是智能家居类的，希望明年会推出更多新产品。接下来，社区增值业务要占彩生活盈利来源的90%。

但社区基础数据的规模大小，成了彩生活实现长尾效应的关键。“如何把更多潜在客户群的锁定，进一步降低运营的成本，这是彩生活未来发展的核心问题，”RET睿意德执行董事张家鹏指出。

跑马圈地是当务之急。潘军称，今年和接下来的一段时间将做大规模，彩生活到2020年的管理物业面积将达到10亿平方米。按照他的估算，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超1万亿元，即中国的超万亿的内需市场，本地化社区O2O将是主战场。

“物管行业前200强单位，是彩生活的兼并目标，”潘军挑选“下手”对象的起跳线是管理面积要达到200万平方米以上，据他透露，目前有几十家物管公司在与彩生活洽谈。在区域布点上，彩生活现在覆盖76个一、二线城市，今年年底达到100个城市，明年稳定在100个城市开始纵深性扩展。

在金利丰证券研究部董事黄德几看来，接下来，彩生活能否顺利把区域性比较大的物管公司收购回来，并且发挥物管公司的协同效应，都很重要。

潘军不置可否，在他的规划里，彩生活要做的是建立标准化体系，要与淘宝、天猫、菜鸟网络等在社区服务上形成竞争，“彩生活每年在软硬件上的投入超3000万元，但3年后，我准备把彩生活的软件平台开放，像特斯拉一样，全部送给比我们小的同行，我教给他们怎么降成本，我最终是要建立起我的物管行业标准。”

他还有着更大的野心—通过社区服务平台，打造“草根金融”。潘军说，业主如果需要钱急用，或者银行定期未到期，通过一个专业的评估系统评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；进而，帮助银行进行信用评价，或者通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体户，收取利息或佣金。

这是一项基于社区消费的信用认定。通过业主的日常行为，包括交水电费、物业管理费、停车管理费是否准时等等，这些记录都会输入IT后台。“我现在做的社区金融跟银行还没有直接的竞争关系，一般是3万-30万元的小额贷款，”潘军透露称，现在大概放贷了6000笔，2亿元，都是自有资金在做，“下一步就是P2P网贷业务。”

下半年不再买地

彩生活的分拆上市，其实意味着花样年向轻资产模式转型迈出了关键一步。但作为一家以房地产开发为主营业务的地产公司，近年来，花样年控股的房地产业务的成长步伐并不快。

7月7日，花样年发布2014年前6月未经审核经营数据，上半年，集团累计销售额约18亿元，销售面积28.4万平方米，同比去年上半年36.7亿元的销售额及45万平方米的销售面积分别下滑50.95%及37%。根据今年150亿元销售目标计算，上半年仅完成了12%。

潘军解释，今年花样年在推盘节奏上安排的是三七比例，上半年推盘力度小，下半年8-10月份会有大量楼盘推出。但在楼市下行的当下，他也坦承，接下来要努力拓销路，但目前不会有大的价格调整。

“接下来，不再推花样年住宅，只推彩生活住宅，”潘军说，我们以服务作为住宅的标准，不再以开发为主，要向轻资产转化，把互联网和服务跟住宅开发捆绑在一起。比如智能家居，我和TCL、360都在研究如何把彩生活的管理模式跟智能家居联系到一起。

除此，潘军透露，今年下半年，花样年不会再买地了，主要是卖房子套现。据不完全统计，截至目前，花样年今年仅先后在深圳、南京获取7幅地块，总建筑面积超过200万平方米。

“开发商越来越没法干了，现在 90%的开发商都这么想，”潘军颇为感慨，就拿花样年来说，去年我们卖了101.5亿元的房子，收了92亿元的现金，但是买地花了48亿元，工程款付了45亿元，税收15.6亿元，境内外利息11亿元，人工费6亿多，营销费5亿多元，内部管理费6亿多元，把这几项合并完，我反而增加了45亿元的负债。

他对比花样年地产业务与彩生活平台业务，“彩生活创立12年，账上没有任何资产，办公楼都是租的。手中只有现金，只有管理模式和团队，是典型的轻资产模式，可市值却高过了花样年地产。地产辛苦十五年，养了几千名员工，囤了1000多万平方米的土地，还囤了几百亿元的物业、酒店、商场等资产。”

“地产这一块我们会变成地产基金，学铁狮门的做法，”潘军认为，营销组织本身就是一项赚钱的工作，规划、产品设计、营销等都可以拆分成服务项目。奉行纵向一体化的铁狮门，利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金的业绩提成，分享了地产项目40%以上的收益。