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中房协开会谈"欠税门" 任志强批央视骗人太狠

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“我希望房协发一个声明,央视的报道对整个行业社会、老百姓产生误导,那么多都被央视骗了,央视骗人骗的太狠了。对国家主要支柱产业采取这样不负责任的态度,希望媒体声讨央视。”

网易房产11月26日讯 日前央视报道的房企巨额“欠税门”持续发酵。在华远地产董事长任志强第一时间炮轰央视“愚蠢无知”后,昨天包括万科、金地在内的十多家房企通过不同渠道发出声明,集体否认欠税。

26日下午,任志强和中国房地产业协会再次召集业内企业召开紧急座谈会,就央视报道发表声明。任志强在会上再次批评央视“愚蠢无知过分”,并呼吁媒体声讨央视。

朱中一:55.7%的毛利率从何而来

中国房协副会长朱中一认为,央视的报道根据有两个,一个是行业律师,一个是会计业的测算,难免有不完全准确的东西。

“央视报道中提到的房地产行业的毛利率是超过34.63%需要缴纳土地税,是不是有这个规定我还不知道。但央视报道里说房地产业的毛利率是55.72%。根据上市公司资料,在2005年到2012年,国内A 股的上市企业当中,房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、 39.92%和33.37%。”朱中一表示。

“这些公司都是上市公司,上市公司的经营质量和企业的盈利水平相对比较高,上市公司都没达到这个水平,其他企业可想而知,不知道55.7%的毛利率从何而来。”

朱中一认为,土地增值税普遍采取预征的办法,从预征到结算有一个时间,因为项目开发时间还比较长。同时会计上的预提,跟央视所说的及时的缴纳是不同的概念,房地产企业有点预期,按照会计上的配比与谨慎性的原则,与尚未达到清算条件的项目进行预提,预提可能分年度的,这个里头操作可能有一些差距。

任志强:央视干这个事干的非常愚蠢

座谈会上,任志强依然对央视的报道愤愤不平:“我个人觉得央视干这个事干的非常愚蠢,我不知道是不是有人故意。据说5月份就有一家报纸做了相关的报导和这个类似,没有引起大家重视,大家觉得这个错误太大,但央视几乎原封照搬,找了几个专家就报导了,我觉得央视是故意的。就像报道星巴克一样。”

任志强表示,央视根本没搞清楚预提的概念, 应交未交和预提是两个概念。应交是到结算时点叫应交,没到结算时点不叫应交。

任志强告诉记者,国内大部分地区土地增值税按预交算,预交1%-5%,有的地方高一点有的地方低一点,2%、3%都有。按照土地出让金加上房子总额的2%、3%,房子卖一万块钱,按一万块钱交这预交土地增值税。

“万科说的比较委婉,误读。税务局也是叫概念搞错了,反正央视是错的,这个说的很清楚,用的词比我用的词善良一点,我直接说他们愚蠢和无知,”

“我希望房协发一个声明,央视的报道对整个行业社会、老百姓产生误导,那么多都被央视骗了,央视骗人骗的太狠了。对国家主要支柱产业采取这样不负责任的态度,希望媒体声讨央视。”

文字实录:

主 持人:各位领导、各位业界的朋友、媒体界的朋友,最近央视发出了房企欠缴税款的报道,引发了社会高度的关注。关联的行业房地产企业也好,税务部门研究机构,普遍分析认为,欠税说法判断有误基本是这个判断,媒体也做了相关的报道。为了更好的把握和了解企业依法纳税合理经营规范运作的一些实践,更多的了解和 把握这些情况,我们今天下午想开一个中国房地产协会牵头的一个情况通报会,了解一些情况。出席今天会议的有中国房地产业协会副会长朱中一先生,有我们中国房地产业协会的秘书长、中国房地产研究会协会副会长兼秘书长苗乐如先生,有中国房地产研究会副会长著名企业家、理论家,大家很熟悉和喜欢的任志强先生。

苗乐如:请朱会场做个开场白。

朱 中一:第一点,作为我们协会来说,我们是欢迎央视跟主流媒体对我们行业的监督,我们非常欢迎。而且我们要求我们的企业,对央视反应的问题进行质查,看有没有这个问题,因为现在我们还在进行党和群众教育,要求各行各业认真听取社会的意见,某种程度上讲央视反映的意见也是我们现在正在考虑的一个问题,我们协会 在群众问题教育当中,怎么样广泛听取意见,怎么样提高我们行业协会的公信力,加强行业的自律和企业的诚信建设,我们最近一直在考虑这个问题。要求企业一方纳税一方接应作为基本的内容,看将来怎么样更好的贯彻。

对于央视报导,有些他毕竟根据两个,一个是行业律师,一个是会计业的测算的数字里头,难免有不完全准确的东西,我想这个企业有待澄清,作为我们来说,我自己觉得可能有些数字上的问题也需要商量。报导当中提出来,房地产行业的毛利 率是超过34.63%需要缴纳土地税,是不是有这个规定我还不知道,他引用这个数据55.72,我有请有些人查了一下,在2005年到2012年,国内A 股的上市企业当中,房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、 39.92%和33.37%。如果用这个数字的话,当然这个数字你们用的时候再核对一遍,报导里讲的房地产行业的毛利率是55.7%显然有差距。而且我们 这些公司都是上市公司,上市公司一般来说他的经营质量和企业的盈利水平相对比较高,上市公司都没达到这个水平,对不对?你想整个行业可能这个数字就有点偏离了。就是举这个例子,并不是说这个问题不存在。

第二个观点,根据2010年国家税务局两个文件。土地普遍采取预征的办法,它有一个规律就是什么呢?预征了以后到最后项目可能销售额结算,从预征到结算有一个时间,因为项目开发时间还比较长。有一些企业它客观上在预征的时候,作为企业 来说它就预提了。会计上的预提,跟可能报导里头说的及时的缴纳它可能两个是不同的概念,房地产企业有点预期,按照会计上的配比与谨慎性的原则,与尚未达到清算条件的项目进行预提,预提可能分年度的,这个里头操作可能依然有一些差距。

还有一个我又看了一下这个文件,还是国税法 201035号,还有一个核定征收,一征收预期的,核定征收的。对于核定征收的,严格按照税收法律法规的要求,从严从高核定收购。核定征收原则上不低于 5%,区别不同类型制定征收率。我想可能实际上有两种,一种是预征的,一种是核定征收的,当然核定征收多少心里有数,它在征收过程当中,加上最后的清算,有三个方面的办法。报导里的数字,预征的数字,核定的数字最后清算的数字,它难免有一个出入,这是第二个我的观点。

第三个我的一个 观点,就是根据国家的要求,我们还是要求我们的企业能够及时的依法进行清算,如果你项目完了,那么就依法进行清算。当然在清算过程当中,由于各类的扣除成本可能比较复杂,那个可能跟税务部门开会交涉,按照国家的规定,应该是多退少补的,实际过程当中,税务部门是不是多退少补也有一些操作上的问题,这些问题 应该咱们企业和税务部门协商解决好这个问题。

我当时说了这么一个观点,我自己看了一下,因为昨天我认真的学了一下这个规定,就是国家土地征收税清算有关问题的通知,根据现行的方法来说,有些条款可能需要调整,它譬如讲房地产开发费用的扣除问题,财务费用中的支出,转让房地产项目计算 分差,并提供金融机构证明的,容许据实扣除,最高不得超过商业银行同类同期贷款利率。这款在2010年时是可以的,这几年实际上房地产融资渠道,多渠道一 个,有些通过基金,有些通过什么东西,它的利率肯定是比商业银行的贷款利率肯定要高,这种情况下怎么样来客观的来扣除财务当中的一些错误问题,还要研究。与税务部门交涉的时候,这个也是需要处理的问题。这是我的第三个观点。

第四个观点我也谈了一下,目前我还是讲的第三个观点。从方向上来讲,我自己感觉到,房地产的税费种类很多,从今后的改革方向上来讲,我就说了一下,十八届三中全会对房地产的有关规定,在18条里头专门讲到了,要健全房地产的立法,房地产税的立法,然后在27条里头讲到了税收的法定原则,我自己我以前也建议,就是在房地产的整个的立法当中,怎么样咱们,因为有些税费该清理的清理,有些税费该合并的合并,按照过去十六大精神一个原则,减税制,宽税基,低税率,严征管的原则来清,该合并的合并。当然将来在房产税问题上也 有这个问题,怎么样开征房产税的问题。土地征收税、企业所得税之间有没有重叠,因为这些问题没有正式考虑。这类问题要考虑,房地产今后的发展方向,十八届三中全会定的一个原则,要健全房地产税的立法,而且税收是法定原则,这种改革方向是进一步需要解决的。

苗乐如:感谢朱会长。下面请志强就有关题目讲讲你的看法。

任 志强:朱会长就是客气,本来就是他错了。商会发一个生命,生命最后写了一个,依法维护企业合法权益,第一条是依法纳税,第二新闻国家机器涉及民生不能瞎披露,耸人听闻的嫌疑。

中国公司和香港公司执行的不同会计制度,上市公司欠缴税款的项目他们引用的不对,国内外欠缴税款包括其它税和土地增值税,他们在引用时,有的用的是全部的应付所得税的税额,作为土地增值税的数额,这两个之间,有的用的前面数,有的用的后面数,有的后面数没披露。

中国会计准则也是,应用税金和企业所得税混在 一起,都当成企业所得税。连最基本的会计错误他们都能犯,这种会计错误从国内到国外,国内的指在A股市场上市的这些,国外的就是在香港的和H股上市的,有 不同的标准,可以看出来他在计算当中错误差别非常大,错的非常多。

到现在为止,刚才已经有12、3家企业发了正式通告,估计今天明 天所有企业都会发公告,他点名的。万科和招商没有发公告,但通过媒体做了回应,他们做了回应叫违规。证监会交易所还不要求他们,用公告的形式对股民重说一遍,我们公告也是,以行业名义发的,交易所认为这里有你的名字,所以我们发公告,现在是12家发公告,30家媒体一共15家做了公开反映。从网上也可以查 到这12家的公告。我个人觉得央视干这个事干的非常愚蠢,我不知道是不是有人故意,据说5月份就有一家报纸做了相关的报导和这个类似,没有引起大家重视,大家觉得这个错误太大,但央视几乎原封照搬,找了几个专家就报导了,我觉得央视是故意的。就像报导星巴克一样,比如说他们到各地税务局采访,从来不会问这 家企业是不是欠税,他们问的都是他们应该交多少土地增值税,这个问题问的很蠢,搞过地产的媒体都知道,这几家大的企业在全国各地不同区域开发,土地增值税交到各地不是交到母公司,汇总报表在母公司,央视采访母公司税务局这种做法是很愚蠢,我说愚蠢和无知根本不懂。

万科在北京项目算,每个区项目在每个区,然 后这个区收它的土地增值税,大兴项目在大兴交,海淀项目在海淀交,通州项目在通州交,门头沟在门头沟交,在不同区域交。特别是土地增值税一定落在本区,北京市税务局也不会知道万科应该交多少土地增值税,除非把每一个都问清楚说,在你这个项目的土地增值税怎么样,把所有加起来,把万科几百个项目跑齐了,才能 说明哪个土地增值税交了,哪个项目没交。这是第一个。

第二个他们没搞清楚预提,预提他写的是“应交未交”, 应交未交和预提是两个概念。大部分地区按预交算,预交1%-5%,有的地方高一点有的地方低一点,2%、3%都有,预交2%、3%是很大一个数,按照土地 出让金加上房子总额的2%、3%,房子卖一万块钱,按一万块钱交这预交土地增值税,地价可能七千多,计算土地预交七千块钱扣,算出利润再扣百分之多少的费 用,20%计算的,再算你的利润率是多少。如果你的利润率不到20%,毛利率应该四十,有20%的费用,毛利率没扣费用,允许扣费用,各种费用按20%扣 除,然后再有20%毛利率,这个是不交的土地增值税。预交时先把3%交了,这3%一万块钱,3%应该三百,送了三千块钱,就变成三千块钱10%,是非常大 的一个数,如果我只有一千块钱利润,这10%应该退给我,因为我的净利润没有40%,即使有也不是很多。可能今年卖一万,明年卖一万五,一万五和一万块钱 房子平滩,按项目算,前头卖一万后头卖一万五的房子统一算成本,摊薄,超过60%按60%。分成好几级,最后我们卖的房子高了,可是提时有的单位按20% 提,有的按30%提,有的按40%提,最后结算不是交给你,预提我可能都提了。有的地方税务局要求你多提,有的地方要求你少提。

利润这块交所得税,有的地 方希望你不提,多按利润填点所得税行了。在各个地方税务局执行的不一样,可以肯定先预交7%,有的地方1%、2%、3%都有是很大的数,如果倒过来有的地 方需要退税,有的在最后结算时知道应该交多少土地增值税,或者不应该交,或原来预交的超过我的土地增值税,有的企业多一点,今天可能卖一万五,明天可能卖一万三,一摊平多交了,但当时一万五好房子提了很多,一万二的房子应该卖一万八但变一万二了。85%不卖了,可能暂时不交,但不能都不卖。

销售完了后头这块金融用了也得清算,好几个结点,有的人在这个结点上,算了万科大概44亿,44亿里头如果它有44个项目,相当于一个项目一个亿,如果是60个项目,我估计万科是112个项目,那就是每个项目有的结算完了,有的很灵活。

朱中一:它是这样说近年来万科每年缴纳的税都要为净利润的2倍,2012年万科总缴纳税额是271亿,其中土地增值税52.8亿。

任 志强:答复媒体。按照全部上市公司所有税费计算,税都比例很高,比如我有五个亿的利润,可能交六个亿的税,税里可能包括土地增值税包括其它税。百分之五点几的营业税,算完以后一百块钱,九十二没了,剩八块多,没摊其它成本,否则这么干没意义。钱都扣到税里。纳税的办法中,文件里也写了,预提和及时应交是两 个不同的概念,及时应交是买东西得兑付得交。但是它个人所得税原始住户,后头总结算发展要澄清,那个是不是帐上就不提了,提,帐上存在按照比例提是合理的,比如我卖70%的房子,这70%房子把土地增值税提了,把利润率提了才能结算,剩下30%没完。预交土地增值税扣除去,只要你卖了房子,预交2%、3 %。如果项目周转多,可能帐上留很大一块。政策这么定,我们符合法律,十几家公报里有好几家,公报里特别写,应交未交不属于欠缴,好几家公报里有这句话,不是及时应该交的我没有交,是两个不同概念。没有说提前把税给交了,没事撑的。招商赚了多少利息,预缴土地增值税2%、3%很多,国税总局说了算,这个不 是央视的主要目的,央视最主要,报导就先学学税法,找两个明白人,说清楚再去报,不能让大家看你计算错误一大堆。其它税费你给加进去这都是错误,我觉得这就是故意的,央视如果你对行业故意用这种方式去做更恶劣。

袁一泓有篇 文章,六千多亿的税六千多的利润,税比利润大,他举了好多例子,3.8亿根本不存在。所以在土地增值税欠缴问题说,这个说法存在巨大错误,不知道它那个数 字从哪儿来的,就是因为他的上市条件里两类根据一类算,等于把两个数加起来,所得税应付税金里包括所得税和其它的。所有买房人的钱都叫应付款,你拿钱买我东西,我没买我房之前叫应付款。把钱付给你买什么房,只有结算时把应付款转成营业收入。不是你给我钱就变成营业收入,央视这么多博士生、研究生,连这基本 道理都不懂,央视不就故意的吗,我觉得他们是故意对行业采取措施,也许背后有什么猫腻,给他钱了,跟某个记者似的。行业协会不代表企业,商会本身是不挣钱不开发的。

我希望房协也需要一个证明,不需要说企业有没有,税收制度上规定的这个搞清楚再发布,不搞清楚发布,对整个行业社会老百姓产生误导。我没把它当回事,一看后面贴帖子那么多都被央视骗了,所以我写了两句,意思说央视骗人骗的太狠了,对国家主要支柱产业采取这样不负责任的态度,我希望媒体声讨央视, 你们不敢声讨也没关系,起码你们说央视哪些地方错,不敢说央视哪错等着央视说你们,文字错误纯属在科目,连科目错误央视没搞清楚,怎么敢大张旗鼓发。

据说 新闻频道发完以后,财经频道央二又重播一次,如果出错在两个栏目都出错,经济频道出错更没有道理了,经济频道都号称经济专家,博士、硕士专家,袁毅宏说我们经济上最专业,广告词一大堆,不能干这个蠢事,央视干这个蠢事太过分了。到目前为止我没看见哪个媒体文字的纸媒把央视的转载,我看到好几个网站把央视的 转载了,有的网站是两面都转载,这不错,有个对立,

有的只转载央视,央视是错误的,这早够五百条吧,应该把他们抓起来,这不是一般的错误问题,央视发布这些东西是国家形象,我个人觉得,我们都是国家机器指定官媒,得罪谁了,税务局坏了,欠3.8亿税都收不上来,可能陆陆续续有其他税务局也会说,税务局整个系统都坏了。

是不是把所有会计师都给弄死了,所有会计师这些上市公司所有公告会计师盖了章的,会计师应该知道哪个应该交钱哪个不应该交钱,哪个是及时应该交的。是不是证监会都得换人,因为证监会两个交易所,证监会对这么多上市公司,包括香港包括新加坡,公司里有新加坡上市的有香港上市的还有其他的,外国这 些证监会也都是坏人,发现你有这么多税务问题就没查你?不清理?有毛病吧。这些数字大部分是上市公司,上市公司敢说出来敢写上,我不会那么傻,跟税务局说我告诉你这么多税没交,该交税务局拿着报表就找你,税务局没拿着报表找你,税务局认为没到结算不该交,否则好几百亿税务局不急了,这么简单的道理搞不懂。

我觉得央视是故意的,万科说的比较委婉,跟朱会长似的,误读。税务局也是叫概念搞错了,反正他是错的,这个说的很清楚,用的词比我用的词善良一点,我直接说他们愚蠢和无知,他们说误读搞错了,搞错是替央视掩盖错误,什么叫搞错了故意的。这么多博士不懂,税务局干嘛的,证监会干嘛的,他们在里头借用几个,一 个什么研究员,我看那研究员反正傻的够呛。然后贾康那个副所长他说几句话,和土征税没关系,也许问了其它采访把这个话搁进去,说不清楚问的什么,搞不清楚问问题用什么办法问,掐了搁到上头,搞的好像真是这样,这种事我上当上的多了。他写的时间段是很长的时间段,我在书里专门写了一段,意见都贴在书上做了附 录。在这个期间国税总局专门抽查了全国36家企业的税,其中额外抽查除了大型国有企业这18家,又抽查了18家,这18家里包括万科、华远、SOHO。登了大报纸的,国税总局下了狠心查的,央视说八年期间,正好在查税期间,是查连续三年,最后你们看到国税总局对这几家公司做出什么处罚,点名批评谁了,至少 没批评万科没批评SOHO没批评华远,还有首开还有几家地产公司。别以为国税总局看着你的税不查,眼馋着呢,说要交五个亿就不查了,最后罚我两千多万的税,罚我历年赞助的钱,都得交所得税还得交滞纳金罚我两千多亿,但他不好意思登都是公益的,都是公益基金的捐款,捐的钱应该企业交所得税,我们捐的钱没 交,你还得多交25万所得税,还有滞纳金什么罚了我。除此以外,还有两张什么假发票之类的,也不知道谁开的,这事都难免,餐馆什么弄的假发票有可能。国税总局到地税,查了遛够,我们为什么敢说,我们不干这欠税,我这是国家企业,反正钱是国家的我能不交吗,个人的我不说,潘石屹,我交税不交税和我没关系,我 一分钱拿不着,他们搞错了,我觉得央视酝酿了一个巨大的阴谋想把地产商弄一弄,我觉得是小青年想买好房子开发商不给,结果没想到弄外行了,没弄对。是不是我们发了公告完了不做交代,税务局说完了不欠税,没交代交代,起码得跟税务局解释我们错了,没有。我的意思得承认错误,美国一个娃娃弄错了还得承认错误, 把栏目都取消了,央视弄这么大一个活,整个行业,不承认错误?至少得跟税务局说搞错了,或者跟万科说我误读了,你得承认错误。我们作为协会要保护整个行业,跟媒体通报就是想说明,央视这个事摆乌龙摆的太大,不是一般的小乌龙。我们送递给央视去,有人说我要跟央视打官司,不是要打,因为我说这句话,公报时 证监会特别要求,你得注上一句,我这里说的很清楚,我们以行业协会名义跟他掰扯,不是我个人跟他掰扯,要求他挽回名誉。我们公开。应交是到结算时点叫应交,没到结算时点不叫应交。这个都有,每个企业的公告我们都带着,各个企业的公告,惠誉评级公司的,关于土地增值税不是问题,它是物业交付和结算时间差导 致的,由他们解释,杨荣旭有杨荣旭解释,还有税务局,各个局的,各个公司的公告,一共有十几个公司的公告我都带着,这个网上可以查到,看这个也可以。还有没有做公告的,这十几份公告都在这。中粮的公告都在这。深圳地税局采访问,还有各种评论,名词解释什么都有,不懂的都可以看。还有“任八条”,惠誉的公告 文章都有,大把的证据证明央视够五百条了。我们这个都是公开信息。

苗乐如:下面请融创梁海波。

梁海波:刚才任总分析的从税法角度分析的比较透彻,这不作赘述,其它企业也在网上做了回复,基本情况差不多。文创是香港上市,每年会计报表按照四大会计师事务所管理审计披露,都符合国际会计守则的。这次根本问题还是说,对会计准则和税法差异没有深刻的理解,别的我也就不多说了。

苗乐如:谢谢。感 谢梁总裁。从协会的角度来说,刚才朱会长讲了他的看法,朱会长的看法也是代表咱们行业协会。一个是欢迎我们媒体的监督,作为协会来说要求我们行业自查,前面朱会长谈到这个观点,提高我们的公信力,第二今天会议安排是请了任志强先生和梁总裁进行情况通报,掰开了揉碎了说明,也为了我们更好的沟通,应该从任总 的介绍当中,预交增值税本身就是国务院多年来为了防止企业的暴利,防止大伙对这个行业的误解采取的一个调控的措施。这本来在过程落实当中各个方面都是严格的,预收本身就是一个加码的调控措施,来引导企业的发展,来抑制我们投资投机。

最后作为我们企业依法守约诚信经营照章纳税,是企业 基本要求,从协会的角度来说,我们欢迎社会各界不光是新闻媒体,加强对我们这个行业的监督。同时,我们也要求和希望我们的企业,通过这件事情要“举一反 思”认真自查严格自律,特别在我们国家经济发展为国家稳增长促改革,这样一个重要时期,大伙关心的,全国的商品房销售不到五万亿,整个发展中将近26%、 27%的这样的比重,它的行业的发展轻重,对于我们整个国家落实中央这个决策是有着举足轻重的影响的,我们也愿意通过这样的事情,我们各界推动我们行业的健康发展。使得我们为了实现住有所居也好,在我们经济发展过程当中,更好的做好贡献。同时也希望房地产开发企业,因为你投资做大,关系到社会的稳定,产品 密切联系群众,关系到家家户户。所以一定在依法守约、诚信经营、严格纳税高标准严要求,作为我们基本的这样一个要求。

我想今天跟大家安排这个活动做一个情况通报,主要是说想达到这样一个目标,再次感谢咱们这么多媒体界的朋友。

任志强:单独项目公司有没有逃税的?有。但综合性的项目公司逃不了。单独项目干完不干了有可能,最后连公司都不要了钱拿走了。我们不是辩护,他选的都是大公司,有证监会、纽交所多个机构监督的,你让万科跑跑不掉的。有的说年初企业税不够,过头税有,没有的话也不会在中央电视台播过头税的事,然后做了交换,这 种交换不排除某些企业会,一点不排除。但是大的企业严格执法去做,别以为拿着税人家该收不收,没这事。国土资源部每个地方国土也有这个事,今年的税明年交,有,今年任务高了不好交代,明年交,这个没人敢说他违法,税务局他先违法,一般税务局不会去。有些纳税大户说,有的部门收了过头税以后,后头去交换, 他自己愿意,按年度调节。没有一个税务局说该我钱不拿,没有。小企业里头先抓着两家说就是没交很可能,我们不排除有这可能,不是为自己行业辩护,我们文件中专门写着,首先我们自查,我们要求所有的企业你得依法纳税,这是前提,朱会长刚才也说了,首先要求企业纳税,然后我们去查,有问题我们商业协会会共同维护法律。

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