陈义枫：未来两年房地产基金规模上万亿

本报记者 陶春宇 发自三亚

随着利率市场化和房地产上市公司A股再融资的有条件放开，房地产企业的金融创新成了一个热门的话题。“德信资本2000年成立，从2010年开始致力于房地产行业的金融创新的探索。而随着房地产市场调控的常态化，未来房地产企业的融资渠道必然是多元化的，因而房地产企业的金融创新是不可少的。而房地产基金将是一种可实现政府、开发商、投资者、购房人多方共赢的模式，具有极强的生命力。”

日前，在三亚（楼盘）举行的博鳌（楼盘）房地产论坛上，德信资本董事长陈义枫在会议的间隙接受了时代周报记者的专访。他认为，这两年房地产基金的规模迅猛发展，国内各种类型的房地产基金的规模在3000亿元左右。未来两年，房地产基金的规模会超过1万亿元。

信任才能获得持久的发展

陈义枫创办德信资本有十多年，此前曾在银行、券商、基金等金融机构工作。可以说各种非牌照的金融业务都涉及过。

德信资本成立十多年来，其私募基金涵盖单一型固定收益基金、结构型固定收益基金、单一型夹层基金、结构型夹层基金、主动型基金、投资引导基金等多种类型；此外，公司也提供财富管理、私募股权投资（PE）、企业上市辅导等综合金融服务。十多年来，德信资本的市场已扩展至全国10多个省市，为1000多家企业提供了各类资本运营服务。

陈义枫说，丰富的民间金融从业经历对其从事房地产基金业务有很大帮助。2010年，陈义枫开始进入房地产基金这个领域。房地产基金在国内还属于新兴的金融产品，早期大多开发商对此并不了解。很多开发商都是基于与陈义枫过去合作带来的信任，而抱着试一试的心态与德信资本开始合作。“直到有了成功案例后，整体才进入良性循环。”陈义枫说。

陈义枫认为，目前房地产金融行业的基金管理人和投资者等，较之国外还远未成熟，因此募集难是业内普遍遇到的第一个也是最大的一个问题。

不过，房地产基金发行对象有一定的门槛，一般个人投资者需要50万元以上才可以投资房地产基金。他说，拥有一定资产的投资者都是有一定市场鉴别能力的投资者，也有一定的风险承受能力。

一般来说，房地产基金向个人投资者或机构投资者发行的优先级房地产基金的税后利率超过10%。

“只有站在投资者的立场考虑问题，切实保障投资者的权益，才能获得持久的发展，信任是金融企业品牌的核心内涵，投资者口碑是最好的宣传途径。”

房地产基金规模超3000亿

利率化市场改革和房地产上市公司再融资的开闸，陈义枫认为，这对于房地产企业是利好。但是，并不代表房地产上市公司再融资的开闸，就会对房地产信托和房地产基金造成很大的冲击。而且，目前有一些房地产公司也会成立房地产基金，叫着“一体两翼”。当然，这样的房地产基金有房地产公司的借力，是好事情，但目前房地产公司成立的房地产基金成功的个案并不多。

陈义枫认为，在房地产金融创新多元化的背景下，房地产基金面临着结构化的机遇和风险，但是房地产基金应该有一定的创新能力和适应能力。他觉得，未来一定会有一批房地产基金做大做强。

他说，前不久，德信资本就成功发行了金梧桐16号—“广州（楼盘）番禺·创鸿城”房地产投资基金，发行规模3亿元，用于番禺创鸿城的房地产项目开发；德信资本还与金柱集团在山东聊城募集3亿元城市发展基金，携手联邦伟业推出伞形固定收益房地产基金，一期募集3亿元。

德信资本的房地产基金规模也在市场中不断地发展壮大，如今的规模超过了40亿元。日前，还被评为“最吸金十大人民币私募地产基金机构及最具创新奖”。陈义枫认为，目前市场上名符其实的房地产基金加上各种金融机构推出的房地产基金规模超过3000亿元，未来两年，房地产基金的总体规模将会超过1万亿元。