夏家胡同地王观察：北京核心区日益"富人化"

“四环之内皆地王”放在如今的北京一点也不为过。据网易房产统计，2010年至今丰台区花乡地区住宅用地的最高历史单价为15229.7元/平米，是由中海地产在2010年1月份创造；最近的一次成交记录是在去年9月份，北京懋源地产以9882.5元/平米的楼面价拿下了丰台花乡樊家村9号地。

将于今年7月3日成交的丰台花乡夏家胡同地块，一“出生”就被业内认为是“地王相”。截至7月2日下午3点，网上报价已经达21次，楼面价窜升至2.18万/平米。在“钱紧”的风头之下，夏家胡同地块无疑是“另类”行为。

不过，在北京单中心的城市结构日益强化的背景之下，城市核心区地王频出的现象已是常见现象，并将在今后的几年内延续。

从2010年调控至今，在城市核心区，除了以招标方式出让的月坛北街金融街地块和玉渊潭乡地块，无论市场冷热，每一宗经营性用地出让都会引来大量房企竞买。据悉，本次丰台花乡夏家胡同地块争夺战中，恒大将会首次出战北京市场。此外，融创、九龙仓、保利等在北京市场较为强势的企业，以及在丰台花乡地区开发过大量商业项目的中铁置地都会出现。

北京城市核心区的地王传统已不鲜见，从土地“冷潮”中的东城区香河园地块，到有“地王传统”的崇文门商业地块，再到芍药居（资料、团购、论坛）地块，无一不算得上是阶段性地王。

业内人士多认为土地紧缺预期是主要因素。受土地供量及政策的双重影响，北京原则上已经叫停了核心城区的土地供应。根据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，“十二五”期间，三环内原则上不再新增供应住宅用地。

另据亚豪机构统计数据显示，2010年，四环内新增豪宅项目达29个，占据全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四环内豪宅新增量缩减到6个。可见，迫于城中心土地供量的叫停，北京豪宅正在逐渐向四环外转移。

稀缺性成为助推在售项目价值提升的利器。朝阳公园板块目前仅有合生霄云路8号、华远九都汇（资料、团购、论坛）等项目在售，与去年同期相比，5月朝阳公园板块的整体成交均价上涨了12%；望京板块只有两个项目在售，分别是远洋万和公馆（资料、团购、论坛）和望京金茂府（资料、团购、论坛），5月板块成交均价同比涨幅为9%；相比之下，亚奥板块是整体均价水平涨幅最高的，同比上涨高达19%。

一位开发商说，用“豪宅”两个字已经不能衡量核心区房产的价值了，业内一般把价格作为衡量普通住宅和豪宅、高端住宅的标准，以4万元/平米的售价为界限，但这已经不能准确反映豪宅的品质。“因此我们越来越少把自己的项目称为豪宅”。

根据北京市的长期规划，北京市核心区的居住功能将会被弱化，从2012年开始，西城区等核心区将会有60万人被外迁到昌平、房山、通州等近郊，核心区政治中心、金融中心、文化中心、高端商业中心等功能将得到强化。

尽管高新技术企业、商贸企业和一些商圈也被外迁，但在城市核心区居住日益成为富人在京购房的目标之一。从钓鱼台七号院（资料、团购、论坛），到集居住和会客于一体的万科大都会，再到西城区一些并不显眼的、随旧城改造而产生的豪宅，价格因素将直接将北京的居住分层：富人居内、刚性需求外溢。而在“外城”，朝阳孙河乡、海淀万柳等区域会形成高端住宅区，天宫院、房山等区域形成“上班族”聚集区。