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蔡继明:应缩小农民土地征收范围 让小产权房入市

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同时,蔡继明也提议允许农村集体土地直接进入市场,小产权房进行正常交易,“此举能够打破地方政府对土地供给的独家垄断,土地的供给增长了,供给市场的垄断局面打破了,地价当然就会降下来。”此外,他建议允许小产权房进入市场,表示指出此举有助于降低大产权房房价。

网易房产讯 2013年全国两会之际,全国人大代表、清华大学教授蔡继明蔡老师做客网易房产《对话地产界》。今年两会,蔡继明提交了修改土地管理法的议案,建议缩小政府征地的范围,把政府征地的行为仅仅限于公共利益,并且应该允许农村集体土地直接进入市场,这样才能让农民的土地权益得到充分保障。

过去15年,蔡继明作为全国政协委员,提出了很多有建设性的议案。今年,作为新一届人大代表,蔡继明的议案与修改土地管理法中的征地范围有关,他指出,“《宪法》里的规定强调,国家为了公共利益的需要才能依法征收农民集体的土地并给予补偿,我们现在的做法实际上是,无论是公共利益还是非公共利益,都一律采取了征收的方式,其中非公共利益的整地显然是不符合《宪法》的。因此,我们的《土地管理法》修改很重要的一条就是应该缩小政府征地的范围,把政府征地的行为仅仅限于公共利益。”

同时,蔡继明也提议允许农村集体土地直接进入市场,小产权房进行正常交易,“此举能够打破地方政府对土地供给的独家垄断,土地的供给增长了,供给市场的垄断局面打破了,地价当然就会降下来。”此外,他建议允许小产权房进入市场,表示指出此举有助于降低大产权房房价。

以下为访谈实录:

网易房产:各位网友好,欢迎收看本期网易房产对话地产界栏目,本期我们邀请的嘉宾是全国人大代表、清华大学教授蔡继明蔡老师,蔡老师你好。

蔡继明:您好。

网易房产:我们知道蔡老师在过去15年里作为政协委员提了很多提案,有人说您在过去15年里提了大概150个提案,今年您作为新一届人大代表,提了哪些和房地产相关的议案呢?

蔡继明:作为人大代表,议案必须要10个代表以上联名,并不是一下就能征集到,我这次有7个材料,只有其中一个修改土地管理法的材料我把它当做议案提出来,现在已经征集到34名代表,已经符合法定的人数,昨天就已经正式提交。

另外还有几个建议跟土地,跟城市化进程有关的,其中有关于实行大县制,撤并一些县,有助于我们县域经济在更大范围内发展、统筹。还有涉及到的是未利用土地如何充分地利用起来,从而能够缓解我们城市建设用地供不应求的紧张状况。

另外还有关于进一步完善我们的假日制度,社会治安方面,公安局抓人不要随便,要慎重等等这些提案和建议。

网易房产:刚才您说土地方面的问题,我们知道近期土地管理法修正案虽然千呼万唤,但短期内还是没有出台,您觉得土地改革牵涉到了哪些利益导致现在修正法案难以出台?

蔡继明:《土地管理法》中备受人们关注的其实是两个问题,一个是征地的补偿标准,这次国务院法制办提交给全国人大常委会讨论的草案对征地补偿作出了一些新的修改,一个突出的方面就是取消了过去征地补偿不能超过农业用途30年收入的规定,这是一个最高限,实际在执行的时候曾经一度达不到这个标准,但后来也是国土资源部有关部门考虑到补偿标准比较低,有些地方事实上已经突破了这30年农业收入的标准。

但是到底定多高?定得太高,政府征地的成本就会提高,它会影响城镇化的进程,定得太低,农民的利益会受到伤害,所以这次这个草案人大常委会没有付诸表决,主要是在这个问题上大家意见还不一致。但是《土地管理法》更应该引起我们关注的一个问题是征地的范围,也就是说,是不是所有城市建设需要的土地政府都要采取行政性征收的手段?我们看一下《宪法》里的相关规定,农村的土地归农民所有,城市的土地归国家所有,这个边界,不是归农民就一定归国家了,全国960万平方公里就是这样划分的,不是农民集体的土地就一定是城市国有的土地,没有中间地带。因此,城市要扩展,要发展,一定要占用农民的土地,问题是《宪法》里的规定强调,国家为了公共利益的需要才能依法征收农民集体的土地并给予补偿,我们现在的做法实际上是,无论是公共利益还是非公共利益,都一律采取了征收的方式,其中非公共利益的整地显然是不符合《宪法》的。

因此,我们的《土地管理法》修改很重要的一条就是应该缩小政府征地的范围,把政府征地的行为仅仅限于公共利益,非公共利益就不能够采取征收的方式,应该允许农村集体土地直接进入市场,当然,在符合城乡统一规划的前提下直接进入市场,这样才能让农民的土地权益得到充分保障,让农民分享到工业化、城市化带来的土地增值,带来的成果,也才能打破地方政府对土地供给的独家垄断,土地的供给增长了,供给市场的垄断局面打破了,地价当然就会降下来。

与此相应的很多小产权房在集体建设用地上建的,也就可以取得合法的地位,可以进入市场正常交易,大产权房的价格相应的也就会有所下降,这样有助于我们加快城市化进程,这就是我这次提交人大的议案的主要内容。

网易房产:正如您刚才说的小产权房,小产权房进入市场价格普遍偏低,会不会导致不公平,会不会导致买商品房的人觉得不公平?

蔡继明:不公平的现象不只这一个,你年初买的房子到了年底一下子提高了一倍,对没买房的人是不是就不公平了?你趁着价格低的时候买的房子到了价格高的时候抛出去了,接你房子的“二传手”,他的价格就高了,当然,有的人买房的时候价格低,有人卖房的时候可能价格更低,都会出现这种情况,小产权房往往都是中低收入阶层购买,它的价格是低,但他也承担了很大的风险,通常小产权房也往往是远离城市中心,在城乡结合部,如果这部分房子进入市场,它自身的价格还会提高,因为原来限定它是非法交易,非法交易当然价格不可能太高,现在一旦允许它进入市场合法化,它本身的价格会提高,当然,大产权房的价格也会相应地降低。

这样的问题随时都会遇到,没有买房的人希望价格下降,已经买房的人希望价格上升,所以无论是价格上升还是价格下降,都会满足一部分人,也会影响、伤害一部分人。

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