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梁满林:房价涨跌太多都不是好事(独家)

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第十二届全国委员会委员梁满林在接受网易房产采访时表示,香港的例子说明房价涨得太多不行,房价掉得太多也不是好事,目前国内的房地产市场是好时机,但增加税收等政策并不是好的降低房价的方式,从根本上解决房价问题还是要靠增加供给。

梁满林:房价涨跌太多都不是好事(独家)

网易房产讯 政协第十二届全国委员会委员梁满林在接受网易房产独家采访时表示,香港的例子说明房价涨得太多不行,房价掉得太多也不是好事,目前国内的房地产市场是好时机,但增加税收等政策并不是好的降低房价的方式,从根本上解决房价问题还是要靠增加供给。

梁满林是第十二届全国委员会委员,也是华南城控股有限公司总裁。在谈到深圳房价时,梁满林表示,深圳的房价确实偏高,但如果用政府行为来压抑房价,很难达到满意的效果。“房子是需求问题,这边用政策来控他,那边老百姓的生活好一点了,这个资金它找出路啊,中国人都是买房子的嘛,如果让每个人都享受好一点的生活条件,那就多一点土地出来,多增加供给,你给我100个平方我就够了。也有一部分炒楼(现象),如果他有钱他就炒吧,但如果有很大量的土地推出来,那他们怎么炒啊。”

“香港就是一个很好的例子”,梁满林说,香港“2007年房价掉下来,到去年才恢复,为什么呢,政府说每年推8.5万的公屋出来,都有人游行说这个楼掉得太厉害,我们要不要活啊,很多人都破产了。这个房价涨得太多不行,掉得太多也不行,既得利益的人和银行贷款的人都没办法接受的。”

尽管身兼全国政协代表和企业总裁等多重身份,但梁满林并没有提交与自己公司相关的任何议案,“(我)是一个企业,就不想因为一个企业来提这些议案”,梁满林表示。

对目前的新城扎堆开发风潮,以及产业园区招商困难等现象,梁满林认为“这是一个必须的过程,政策出来之后,有一些人混水摸鱼,也是一个常态”,企业需要做好自己的事情。

梁满林也面对过同业态竞争过度等问题,华南城也曾被质疑存在圈地行为,不过他认为目前已经很难用短期行为从政府手中拿到大规模的土地,“现在每一个城都是这样的,(土地)都不会全给你的,先给你一部分,做起来,没问题,再给你,虽然我们说这里多大多大,都不是真的,你做起来,政府满意了,它再给你一块,如果你做一点点卖掉了,人家第二块就不给你的,赚不了钱的。”

“最大的房地产企业一年赚100多亿,但你要看它投入多少啊,像我们华南城今年也有几百个亿的投入,我们赚钱很少,但我们看长线,大部分物业我们自己来经营”,梁满林从他个人的角度表示,解决目前的住房难题,根本上要大量增加供给,“特别是廉价房,至少要满足一些基本的居住条件,我认为如果是纯粹扣税扣什么,那么大部分钱都进了政府的口袋里,一个房地产商一年赚几十个亿很厉害了吧,那政府的收入是多少呢,当然政府也要回馈老百姓,但税收不能太高。”

以下为访谈实录

网易房产:华南城是关于产业地产、商业地产、综合商贸物流的一个企业,但是在项目开发中也涉及到一些住宅开发,有人分析华南城对住宅开发销售的依赖程度也是比较高的,刚刚出来的这个“国五条”细则对住宅的影响,您能评价一下吗?

梁满林:我们没有啊,到现在我们还没有开发到住宅,我们的华南城做了十年了,还没有一寸是住宅,以后可能会有一些配套设施,很少做房地产的,我们很少做住宅区的,十年了,到现在一寸都没有。

网易房产:之后才会有这样的业态?

梁满林:以后是有需求。就是把这个城(华南城)建起来了,有商机了,才会在旁边建一部分配套。我们现在在南宁,也有盖好的(住宅),但是没有卖过,一寸都没卖。就是我这里商业要开,你这里商业的人才去那里买,我给你很便宜,(但)你一定要是做生意的人,我是培育这个市场的,不是在市场去买卖的。

网易房产:就是作为配套来做的?

梁满林:对,作为配套,因为我们量很少。

网易房产:您在郑州的项目是最大的。

梁满林:也一样的,对。郑州那里是最大的。

网易房产:郑州的新区您看好吗?

梁满林:说实话,还有一个培育过程,不管怎么样,它在那里都是偏的地方,不在市中心,没有这么一个氛围,没有这么大空间,我们就是在(城市)旁边的这个偏的地方,然后建立一个城,就在旁边把这个新农村、小农村改造成城市,这个过程就有很大的需求。

网易房产:现在各个城市都在做新城建设,而您也说过,华南城其实在建造一座城市。

梁满林:对,商贸城。

网易房产:从深圳那方面可能这些方面做得比较好,但是内地的新城建设存在很多问题,这方面您有碰到一些困难吗?

梁满林:当然有困难的,哪里都(有)很多很多困难,因为建那么大。你当然要依法去做,按照需求,一步一个脚印走。我认为大的问题没有,小的问题不停的,包括自身的问题,包括土地政策问题,早一段时间不是有人说我们违规呀什么的,这种都有。

网易房产:对,有一些传言。

梁满林:不同的问题都会出现的。

网易房产:您觉得是这个行业不够完善,还是说公司本身开发模式的问题?

梁满林:本身(就是这样)一个行业,你这么大型的投入。像郑州,我们一投入就是400万平方米,这么大规模的投入。也不是不完善,任何一个行业都有这种事情,包括地铁呀都是遇到同样的问题,比如说拆迁问题呀等等。还好,现在我们是挺稳的,不是为了加快速度而去做,比如说我们预期是400万平方米,但是我们现在能建多少呢?就是大概100万平方米,那就建100万,目标是400万。

网易房产:根据实际的需要?

梁满林:不,就是操作的水平,比如说你是能把这个配套设施,方方面面的包括拆迁都搞好了,我才能进去,上次不是有不同的意见吗,其实我们都没有这种大问题的,都是一些小问题。当然肯定有一些问题,有些媒体不太了解,就以为我们是这样,结果后来也了解过了,都是没多大问题。也有一些我们做得不够的地方啦,就按当地政府的要求来做,应该问题都不大,政府想做的我们才去做,应该是可以,问题不是很大。

网易房产:很多优秀的企业,包括房地产还有涉及到商贸物流这块的开发企业有很多来自于深圳,北方很多企业也都在跟深圳学习,深圳离香港比较近,受到香港的影响比较多。我看您以前也提到过要向香港学习,您觉得咱们房地产开发,包括华南城主要跟香港学习哪些方面?

梁满林:就是房地产的这个?

网易房产:对,房地产的,包括企业。

梁满林:我自己认为,像香港的商贸业态是做得非常成功的,它的比例跟国内的比例是相差很远的,当然香港已经是一个发达的地方,它的商贸需求非常庞大的,我们国家是刚刚才起步,特别是服务业才刚刚起步,所以这个商机很大。学习香港的什么呢?就是它的那种档次啊,规模它还不如我们内陆,因为我们内陆的需求,人多,如果人均这个需求呢,香港可能比较多,因为香港外面旅游的人多,一年就6000万、7000万,它自身只有700万人,养了六、七千万的游客,特别是它是免税天堂,很多人都来购物,国内的包括其他很多国家的人都会来,就是资金方面,管理方面,建筑的档次方面啊,我们已经有一部分超越香港了。

就是青出于蓝胜于蓝,学习他们那些好的,我们还可以超越它,主要是我们这里刚起步,还有很大的发展空间。

网易房产:对商业综合体,包括里面一些运作效率,特别是在北方没有南方高。

梁满林:对,北方就跟过去的业态差异少一些,现在高速发展,庞大的需求,老百姓的生活一天一天改善,所以对服务业的需求是跟大的,我们华南城就认为有这个商机,看到这个商机,就大量的投入,希望能满足当地老百姓的需要,对我们来讲也是一个机会嘛,一个发展的商机。

网易房产:我看您经常跑辽宁那边,环渤海的其他区域还有进入的计划吗?

梁满林:都有的,(但)我们本身的水平也是有限,去年有七个城,我认为已经是挺够我们做的了,所以这两年会停下来,就是怎么扎实做好(已有的),新的城市暂时不再拓展,扎实做好目前的这个业态。

网易房产:产业地产开发,包括您也特别提到了物流,现在物流也是全国的十大重点行业之一。物流业现在也是比较混乱的,一些房地产企业来做园区开发,但是背后有很多做得不是一样的事情,包括打着这个幌子的问题,对此您怎么看?

梁满林:那肯定是有这种事情啦,有的人打着物流的旗号,做商业呀,做什么的都有,当地政府会严控的,他一般不给你随便进去的,不是说你打着(这个旗号)进去他就一定让你进去,因为他一定要跟当地的利益结合,(根据)当地的需求来控制你的。像我们做物流已经做了十多年了,深圳是第一个,我们70%是留下来不卖的,只卖30%,每个城大部分的物业都留下来,卖得很少的,主要是你来自己经营的人才卖的,也有一部分是卖了,都是极少的一部分,不是很大,大部分的物业都留下来了,就是怎么打造这个市场,因为真正的物流并不是大家想象的这么好的。

你想我们的股票,上市了掉了40%,我们到现在投入的资金都还没有回报的,十多年都没回报的,你要把它做起来,不像房地产你做完了卖掉了,就拿钱走了。我们的股票掉了差不多40%多了,所以一般的人如果真正去做物流的,他不太敢的。

网易房产:风险太大。

梁满林:你要有心理准备喽,一个风险大,第二个投入大,第三个回报时间很长。我们也有很大的困难的,比如说回报时间这么长,那你心里有数,你自己有这个准备。我们五个股东都是工业家,做实业的,我们没有股东是做房地产的,所以我们也明白,做这个事是回报(期)长的,我自己认为长远是挺好的。十年过去了,我估计未来的五年,我们有机会有一个好一点的回报,不是现在这么差。

网易房产:但是现在有一些企业也在做,特别是商业地产。楼市调控之后,很多企业进入到商业地产,您担心这样一个冲击吗?

梁满林:都有,比如说有的人来做完了就卖掉,就冲击一下,但是我认为还不是太成气候的,因为像这种规模他不敢的,你一下做几百万平方米,一千万平方米,一般不会这样做的,投入太大,如果是搞一个专业市场,也要需求啦,就是传统的也有,我认为对我们的冲击不是很大。

当然也有一些冲击,都有,竞争嘛,竞争业就是竞争的啦,不能你一个人垄断来做,但是如果不专业的做物流,你打着这个旗号,我估计不太容易,你只能砸钱好了。真要做物流、商贸的,那你必须要用心培育市场,你就不能做两天赚一点钱就走了,那就做不起来。我们的观念是这样的,如果仅仅是做赚一点钱,我们认为不划算的,赚不了太多钱,投入太大,时间太长。但是我如果把整个市场做起来,第一当地政府很满意,老百姓满意,商家满意,那就赚钱嘛,那我们可能很大的收入,得益的啦,只要你按照当地的要求、需求,要用到我们了,我们就可以(发展)。

商贸不是一般的企业会做的,到现在为止你看到很多很多人在做,但是都不是,像那个档次、规模都没有的,真正投入的就几家,如果是我做了,他就不会来了,他来了,我也不能去了,因为一个城市只能做一个,不能太多的嘛。所以这个竞争有,但是也不会太激烈,最重要是要真正做好才行,否则你做下去是会破产的。

网易房产:据我了解,在招商这块其实是挺困难的。

梁满林:嗯。

网易房产:因为我跟一家国企聊过,他是地已经拿到了,但是滚动开发确实投资很大的。

梁满林:很难。

网易房产:它就会把地分包,包给其他的企业开发。

梁满林:那肯定是做不起来,不相信你看一段时间,不要说因为这样就拿到一点好处就做,做不了的。因为你要去做好。土地分给每人一块,你怎么能推广这个项目呢?如果你卖掉了,谁来帮你去维护,去做成呢?你像我们一年的广告费1亿多,就做广告推广,我们手下还有资源,我们去哪里,比如说很多配送的酒店、麦当劳、肯德基、奥特莱斯这种百货市场、产业市场这种一直都,就是一个城,拷贝拷贝拷贝。

我手下有一大部分的资源,但是都不行的,你看看我们,你看看为什么这么难,为什么股票老上不来,为什么我们收入这么少?就是因为你要培育,你不能说,因为这个物业是我的,我不能说卖完了我走了,不管了,那不行的,那没有道德的,那没有责任的,政府也肯定不给你这样做,你不能说你赚了钱跑掉了,那能行吗?如果小的一点点的小地方那无所谓,政府也管不了,如果你这么大的地方,人家能让你做吗?

当然也有一些项目找一个团队来去做,那有没有可能呢?有,不过你全包,那不行的,现在我不方便说名字,只有几个能像这种业态做得起的。那些的,搞不起来,你不相信你看一段时间,他以为很好,赚一点钱,赚不了。第一你的诚信没了,你没办法延续下去做生意,人家其他城市看到你都没成功,你对当地没贡献,谁要你呢?

第二,你这样做赚不了钱,因为你现在就是土地便宜一点嘛,你就是这样说啊,但是你卖得很便宜呀,没人买呀,你卖不出去也出不去,你不可能一下子全卖完嘛,是吧?卖不完,如果培育不起来,人家会找你的,一个大的企业没有企业文化,没有诚信,走不了多远。我们就是用一种方法,这个方法就是放水养鱼,筑巢引凤,政府肯定叫你做。

你想我们给一些商家两年免租金,你进了我这里租金都免两年,我们在深圳,你打电话,你住这里面,我补贴10%,1亿多的广告费,前期投入很大的,而且你买了我这个商铺,我前面给你三年回报,不够,再给三年,不够再给三年,九年哦,现在已经三年三年在延续,我们亏多少钱?一条:一定帮你成功。这样你真正跟商家,跟政府捆绑在一起,把它做起来、培育起来,一个城成了,其他的才有机会。

不容易的,反正一句话,不是这么简单的事情。

网易房产:咱们碰到这么多困难,都没提一些这方面的议案吗?

梁满林:我认为(作为)一个企业,就不想去提这个议案,为一个企业来说话的,我就认为这种是一个必须的过程,我都非常满意现在的环境。问题肯定有的,哪一个没有问题呢?如果作为一个政协委员,应该从更高的高度来看问题,而不是说你一个企业有什么问题,要投诉这个,投诉那个,那就不是这个层次了,解决问题不是为了自己的当然可以去做。国家的政策对商贸物流我认为是合适的,现在的这个政策是合适的,因为要发展,我们国家的商贸物流相对滞后,相对落后,跟人家比,人家至少超前我们十多年,所以这方面加大力度有需要。

当然要看清楚,邓小平所讲的“摸着石头过河”,要知道哪些不要有一些人混水摸鱼什么的,种种我刚才所讲的都有的嘛,但是也不能避免啦,反正有这种政策出来,肯定有人去钻这种(空子),这也是一个正常的常态啦。不过这种呢做不下去,你慢慢看就知道了。

我们有一个城也是这样的,不方便说啦,我们搞好了,他在旁边也搞一块,也在做,我刚才讲的,你做不成的,我们已经在做了,把所有的资源整合,我这里什么都有,你要什么就有什么,配套设施,工业原材料,Shopping Mall、酒店、餐饮娱乐,什么都有,人就来这里,我们地下停车库都几万个停车位,又方便购物这种氛围,你那里搞一个就马上卖掉了,,卖了80%了,结果现在没了,整个转过来了,没有了,这个业态,你没办法培育,你没有这么多的资源。所以他也赚不了多少钱,你卖了80%,剩20%就没人买,当然靠这点钱赚不了的,所以他跟我们同时起步,结果因为大家做事情的方法不一样,所以他还在那里,还在卖,我们已经上来了。

所以你做任何事情,先为对方着想,第一就为政府着想,为老百姓着想,当然最后看看自己有没有盈利。当时深圳市政府给我们(土地)不是这样给的,包括现在每一个城都不是这样给的,他要看到你做到什么样程度,说是多大面积,他不会(全)给你的。先给你一部分,做起来,没问题,再给你第二部分。虽然我们说这里多大多大,都不是真的,你要做到了,政府看到了,认为真正满意了,他才给你另外一块,所以你赚不了钱的,如果你到那里做一点点卖掉了,人家第一块给了第二块不给你了,你能骗一块,能骗到第二块吗?他不给你了。

网易房产:相当于政府把土地付了一个首付给你。

梁满林:不,政府不吃亏,要拿回来的,你也拿不去,如果你投入了,做好了,周边的土地也值钱了。现在的政府是比那些商家高一百倍水平的,很难的。你就看得到很多的这些(企业)去投了,都说拿了,拿得到吗?现在的这个土地,这个指标这么难,拆迁这么难,你刚才说问题不多吗?都多得是啦,那你这个是任何人都知道,不要说政府,自己老百姓都一样啊,不能说一下就要拿到,不行。任何一个地方拿到多少,做好了,再拿。究竟最后能不能拿到预期的这么多呢?没人知道,包括政府。

网易房产:但是很多企业提到土地的问题,您觉得现在的这个土地模式有需要改进的地方吗?

梁满林:这方面我真没太多的思考,没想这些,因为我不是做房地产的,就是商贸这块我专注的多一点。

网易房产:您作为一个深圳市民,包括我看到您说您代表平湖的一个市民,您觉得深圳现在的房价高吗?

梁满林:高了我认为,太高。

网易房产:统计局发布的一个数字,在前几个月,深圳在70个大中城市里面房价的增长排位很靠前,现在国务院又发布房产税方面的一些消息,加上对房产税试点方面的消息,在业内的传言经常提到深圳,您对房产税怎么看?

梁满林:我认为这是一种临时措施,如果压抑房价,政府行为是挺难做得到的,香港就是一个很好的例子,反而在市场推出更多的土地,大众的需求问题嘛,你这边压抑它,那边用政策控它,老百姓的资金增加,生活都好起来,就很庞大的这个资金要找出路,中国人都是买房子的嘛,为什么不让人家每个人都享受好一点的生活条件呢?那你就多一些土地出来,让多一些人来能有房的,你给我一百平方我就够了,我就不会再买啦,是吧,现在都没有。

有的人说有一部分是炒楼,也有的,任何时候都有这种的嘛,他有钱他就炒吧,如果很多的(土地)推出来,那你怎么炒?我们在香港2007年的时候,这个楼掉到了去年才恢复,就是十年才恢复那个市价,为什么呢?政府说8.5万,每年推8.5万个公屋出来,所以这个消息很震撼,董建华出来很大压力的嘛。

网易房产:就增加供给?

梁满林:对,百万人参加游行,说这个楼价掉得太厉害,我们要不要活?这个我们就负资产了,那怎么办?楼价涨得太多不行,掉得太多更不行哦,既得利益的人,银行分期还款的人,都没办法接受的。所以我自己认为,真正能做的,因为我不懂这些,所以我个人意见认为,要大量的推出,特别是廉价房,政府要做一些给老百姓,至少满足起码的居住条件,基本条件,包括一般人都能接受的条件才行,我认为如果纯粹是扣税扣什么什么,说实话现在大部分的钱都已经进了政府的口袋了,还有房地产商你买一个,一个房地产商赚一年,赚几十个亿很厉害了吧?

政府这么征,整个整大块的社会,那算个什么钱呢?是吗?你都不如一点点,这个资金都是在税收,都是在土地,土地不是纯粹在政府手上吗?拍卖贵,多少百万,那这个成本这么高,它能不贵吗你说?

网易房产:2012年万科的数据说,它交税交了200多个亿,净利润是120多亿。

梁满林:我要告诉你,这个税收是他一个公司体现的,你在这个原材料各个渠道方面的税收更厉害。

网易房产:买房还有。

梁满林:当然了,90%的税收政府都要拿去的,所以这个钱都是这样去的,当然政府也是老百姓的啦,也要回馈,但是不能太高。我认为太高了,你现在这个楼价高,用其他的方法,比如说推出更多的土地,让更多的人(有房住)。你万科的利润就是百分之十几嘛,我认为,那不是暴利,不叫暴利。楼价一掉,香港是很好的案例,破产,大片的人破产。就是不要做三分钟英雄,哎呀,看到人家做,你也跑去那里做,不行的。但现在就是房地产行业好,因为它涨了,你买了一个,就是你个人,老百姓个人买了一套房,它涨了他都赚钱啊。何况你是发展商。但不是这样的,特别是发展商,他不在自己手上,我买了两套房子,一套住,一套卖出去我还赚钱,你发展商卖完,你不卖完资金回笼不了,你要每年的利润回报。最大的一个才赚100多亿。

万科全世界最大的了吧现在是?才赚100多亿,100多亿相对政府的税收你算什么呢?我认为有的人看到100多亿,很大,但是你要看到他投入是多少。像我们华南城今年要完成的都要几百万平方米,我们赚钱很少,但是我们不是看现在,我们就是看长远,我们为什么不赚钱呢,我们不卖呀,大部分都是自己的物业来经营的,真正把它打造,只有这样政府才满意你,才给你继续发展的,否则的话不会给你做的。我自己长远是看好的,我是乐观的,短时间还是有很大压力,不是短时间就能怎么样的。像人家说你很多的利润,我说你看看我们的账,没的逃的,上市公司,不能虚的嘛。

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