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两会视点:楼市十年九调 房价屡调屡高

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业内人士总结十年调控的一个“共性”是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说,“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。

从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年,楼市的风吹草动牵动人心。

10年持续调控,房价一路走高。如何吸取过去教训,既做到房价合理回归,又避免伤及无辜,是新一轮楼市调控必须面对的难题。

第一季:为房地产业正名(2003-2004年)

2003年7月,国务院常务会议认为,“促进房地产市场持续健康发展,有利于扩大内需,促进消费,改善居民居住质量,提高人民群众生活水平。”

“18号文”开启了十年楼市调控的序幕,明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月,央行下发通知,对房地产企业和项目加大信贷支持。

在利好刺激下,兴起的房地产市场赢得了快速发展,很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时,2003年12月,随着北京世纪第一拍,“地王”首次横空出世。

第二季:降温(2005-2008年)

2005年4月,国务院常务会议认为,“目前房地产市场存在主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月,国务院常务会议再次专题研究房地产调控,认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

在此之前,央行已于2004年底开始紧缩“银根”,商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月,国字号条文首次出现,“国八条”出台后不到半年,更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年,更具针对性的“国六条”出台,随后,“限价房”应运而生。

在今天看来,这一轮调控颇有“先见之明”,且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而,2005年-2008年上半年,仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例,新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米,涨幅达200%。

第三季:紧急救市(2008年下半年—2009年)

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击,楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月,国务院常务会议指出,“进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。”

随后,二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。

这一轮“政府托市”,是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举,为经济稳定增长贡献了不少力量。不过,从2009年春开始,刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

第四季:全面加码(2010年至今)

2009年12月至今,国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视”,到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”,到“部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松”,再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”,楼市调控一直没有放松。

2010年开始,全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策,二套房首付比例提高至不低于四成,房贷利率上浮10%,当时被称为史上最严厉调控政策。一年后,以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”,全国36个城市先期纳入限购范围,此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。

2011年限购组合拳以来,70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制,部分城市还出现了小幅下跌。但总体上,房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

没有剧终:楼市调控需精细化

业内人士总结十年调控的一个“共性”是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说,“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。

来自不同领域的代表委员表示,过去的调控措施主要在一手房上发力,二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀,能够将一手和二手市场结合起来,更好地抑制投机,从而遏制房价过快上涨。

由于购房需求是多样化的,“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说,针对不同人群,不同需求,房价调控需要精细化的差别对待,政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。

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