2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼（二）

女主持人：谢谢！虽然侯主任也姓侯，和我是本家，这么长时间我觉得作为专业的主持人都很难做到，您很谦虚，但是我觉得从您的一句话当中我们看到了学者型的幽默。非常了不起。谢谢您！商业地产要平稳发展必须要陷入恶性竞争。接下来有请女士为我们做主题演讲，有请秦主任！

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

秦虹：大家下午好！我今天跟大家交流的主题是从城镇化看商业地产趋势，因为今天会议的主题是商业地产，对商业地产影响最大的应该就是城镇化。如果我们看不懂城镇化趋势的话，我们对商业地产的发展会存在很大的盲目性。刚才侯主任给大家讲了非常好的未来经济发展，两个翻一番。那么两个翻一番对中国如何来实现，应该说现在中国的经济总量已经很大了，从去年年底的时候经济总量是47万亿，去年一年的经济GDP增量是咱们95年一年的GDP的总量。所以说正是因为有这么大的基数，在未来到2020年实现GDP和人均收入翻一番的时候，实际上我们不需要太高的经济增长速度，7.2%就可以了。

那么怎么实现这个7.2%，实际我们看现在中国的经济发展是由于过去十年，由于2001年加入WTO以后，中国出口带来了中国经济发展。而未来十年发展和过去的不同就是出口形势的变化。所以我们也不能不低估世界经济危机以后对发达国家的影响恐怕是深远的，还不是短期就可以结束的。所以对中国来说，过去经济高速增长的十年，非常重大的出口支撑外需一定会受到影响。我们看下一个发展一定是靠内需，内需对中国来讲，内需又是一个国内投资和国内消费。这个投资按照现在的这个情况来看，国内因为过去服务于世界市场，所以中国很多产业的投资处于过剩的状态，所以在这种情况下就要扩大内需，扩大内需如何扩大？现在我说扩大内需的一个着力点就是李克强总理反复强调的就是城镇化，城镇化就是中国今后扩大内需推动经济发展的一个重要的潜力所在。

所以这就是城镇化，城镇化的发展应该说对中国来讲恐怕是未来十年能不能够真正地维持中国经济的增长和实现我们两个翻一番的一个非常重要的方面，也是我们中国的商业地产今后发展的一个很重要的前提条件。为什么呢？因为我们说商业地产的发展，商业地产是为人的需求服务的，如果城镇的人口，它的城市的发展，人口所从事的工作不同，规模不同，对商业地产的需求是不一样的。中国目前的整个城镇化的一个格局是什么呢？刚才侯主任说了中国城镇化是越低于世界平均水平，实际上如果按咱们目前中国的工业化水平来比较的话，工业化率这个水平来比较的话，中国的城镇化率也是低于工业化率的发展。也就是说按照中国的工业化率，我们在世界上目前是不低的，工业化率水平是47%，是世界发达国家工业化率最高的点比我们还低。也就是说从另一个角度来讲，任何一个国家在进入了中等发达或者进入发达国家过程中，都是城镇化率高于工业化率。

我们如果和发达国家和世界平均水平来比，我们工业化率现在已经不低了，但是城镇化率明显偏低，也就是相对我们的工业化发展水平，工业化率我们的城镇化是滞后的，中国的城镇发展是滞后工业发展的。下一步我们未来中国一定是伴随着我们工业化的急剧进展，城镇化有一个比较大的发展潜力和空间。城镇化今后怎么推动城镇化发展？我们看到全国总的城镇化率过去2010年底的时候是51.27%，但是中国的城镇化率差别是非常大。大家看这条红线是全国的平均城镇化率，最高的还是三个城市群加上浙江和江苏是城镇化比较高的。现在北京城镇化率都达到了88%，上海也是差不多这样一个水平。广东的城镇化率也是相对比较高。由于过去十年人口大量从东部流动，所以广东现在成为城镇化人口最多的一个省，它的城镇化人口占总人口的比重是70%这样一个水平。

但是还有很多省市的城镇化率相对比较低，低于不到50%，不到一半。所以我们就推断，未来已经很高的城镇化率的这些地区怎么推动城镇化，以及城镇化率比较低的地区怎么推动城镇化。所以我们看到未来城镇化一定是两条腿走路，一条腿是这些城镇化率很高的，像北京88%，不能让北京百分之百的人口都是城市人口。所以像北京、上海、广东这些城市化率已经很高的地区，未来的城镇化一定是伴随着产业结构升级提高城镇化的质量，一定是这样。那么提高城镇化这个质量，产业结构调整就会带来什么？就会带来整个城市从事一些生产性服务业和我们高端的服务业的一些业态会快速发展。也就是说我们说实际上我们现在看到的情况也是这样，北京的第三产业所占的比重已经达到了76%，GDP是76%，产业结构调整这些年还是有比较明显的成效。

从从事商业第三产业就业的人口来看，过去十年全国总的从事产业的人口增长了7%，北京增长了18%，按照国家东部的特别是三个重点城市群的产业定位就是要发展，是国家的重点发展区域，是国家的优化发展区域，优化发展区域发展什么，我们说主要是发展现代服务业和先进制造业，现代服务业和先进制造业需要什么样的人？它一定是需要高端的一些人才比较多，从事金融、保险、会计，一些生产性服务的这样一些服务人口，这样服务人口高端的人才他们需要到哪里上班，应当发展第三产业，所以应当是到办公室上班，而不是到工厂去上班。所以他们产业结构的升级以及对高端现代服务业和先进制造业的产业发展定位，决定了第一城镇化的发展方向一定是提升质量，产业结构升级带动的是这些大量的从事服务性的这样一些人员的增加，他们需要什么，就是需要办公楼，办公室。这就是刚才潘总所说的，为什么北京的写字楼市场在这些年租金增长很快，而且他只说了一个总体，应该说北京的写字楼的高端写字楼增长得更快，现在还面临着短缺。北京写字楼总量上并不是很缺，但是高端写字楼现在的量是不足的。现在很多高端的现代金融机构、服务性机构，随着在中国业务量的扩张，他们机构庞大都租不到成规模的，符合现代企业标准要求的一些办公室办公楼。他们是租不到的。过去传统的写字楼盖的比较不符合现代的企业要求，电梯也不够，格局也不够现代，很封闭的，小型的等等就有很多的问题。

所以我就认为城镇化率比较高的地区主要是三个城市群，这些地方的写字楼市场非常好。我想这些地方应该经济比较发达，满足基本生活的服务业已经不缺了，我们吃的、喝的根本就不缺。一个是缺办公地点，写字楼。另一个就是缺适应这些在高端现代服务业这种高端人才的高端商业地产，满足他们需要的高端商业地产还是缺的。所以我大致判断在城镇化率已经比较高的地区未来的商业地产和写字楼还是酉空间的。

我们再看城镇化率比较低的地方，中国还有一多半的省份的城镇化率现在还不到50%，这些地方面临着城镇化发展的最大空间，他们怎么来发展城镇化？我觉得这些地方主要是靠通过工业化来带动城镇化，是工业化和城镇化双重驱动，仍然是这样发展格局。所以我们看产业调整也是这样的格局，我们优化发展区把这样一些传统的制造业已经到了向中西部地区来转移，广东的富士康现在到成都。北京的首钢也搬到河北了，就是这些地方的工业发展，工业发展带来的是大量的从事工业的就业人口带动的城镇发展。这些我们产业工人大幅发展的这些地区，他们需要什么样的商业地产？我觉得一定是需要生活服务性的商业地产，不是生产性商业地产，什么金融、保险，很多的这些高端的信息、设计、包装，软件，不是这些。而是大量的是生活性的，比如富士康在郑州今年已经开业了第一期工程，11万职工入住，全部住在我们提供的保障性住房。下面二期还有七万职工入住，大量的这种产业工人他们对生活性服务业需求是巨大的。一些中西部地区城镇化率并不是很高的地方你说盖写字楼，那风险是巨大的。你要考虑到他们的需求是什么，他们那个地方已经是工业化城镇化快速发展地区，一定是对住宅和生活性服务业，像超市，一般的老百姓日常家居所需要的商业地产有一个比较大的需求。

所以我们说从总体上原则上说，中国城镇化的发展进一步提高对商业地产有很大的机遇，但是商业地产和住宅不一样，在哪儿都是住宅，但是商业地产差别非常大，一定要根据不同地区的经济发展水平，城镇化率来决定它商业地产具体的一个品种。

最后一点谈谈我们民间资本投资对房地产的一些新的趋势和变化，应该说这些年中国的房地产业发展和民间资本这种膨胀也是有密切的关系。过去我们的民间资本投资房地产其实非常单一，也非常原始，大家看好房地产市场，又有钱，又有投资渠道，咱就买一套住房，买两套，买三套，房子一升值，就可以赚到钱。很原始很单一。但是大家知道现在房地产在超过投资投机需求，我们的政策全国范围内第三套房是没有贷款的，如果贷款这个杠杆支持，你投机炒房获利的空间不大，保值还可以。我们49个城市在限购，这个渠道一控制，再加上未来的价格也很难再现过去十年的高幅度增长，所以我们发现民间资本仍然关注房地产，因为没有更好的投资渠道，关注房地产，投住宅，主要和自住性需求改善性需求相结合，比如像北京高端的物业住宅今年卖的也不错，这个时候你看到这些人买这些高端住宅的时候，更多的是和他自己要去住这种改善相结合，不是没有房子，他有房子，但是更多的是住，而不是单纯地为炒房，为投资，不是单纯地买了房子搁在那儿。所以更多地买房，无论是高中低端现在更多的特点是和住结合在一起，这是新趋势新变化。过去很多大量的房子购买是为了放在那里升值。

第二个就是优质的商业地产，当然现在来看整个商业地产的民间投资起来比较好的，所以我们看到很多地方商业地产卖的还不错，反正老百姓也不太专业化，觉得不让买住宅了，那就买商业，也没有更多的考虑未来买商业地产所带来的风险，反正老百姓手中的闲钱投的。

第三个就是新型证券化，不是传统所说的买上市公司的股票那种证券化，主要是新型证券化，主要是房地产的信托，比如说房地产私募基金，当然我们更期待未来的RISE能够推出来，如果这个能推出来，老百姓住宅就不需要买商铺了，不需要买房子了，更多地通过买RISE这种形式来对房地产进行投资，更适合广大的中小投资者，我觉得这是对房地产市场更健康的发展方式，也是非常有利的，更和国际接轨的这样一种发展趋势。所以我觉得民间资本在投资房地产由过去传统的单一的，比较原始的投资方式现在已经开始出现了一个新的变化，一个新趋势，也是我们这个市场逐渐地走向成熟，从开始的起步逐渐地走向成熟。所以我们也看到了今天在这个地方推出的商业地产的价值，优质的商业地产特别是在城镇化率比较高的地方有很好的发展前景。当然在商业地产发展有很多困难，以前都讨论过很多次商业地产的规划配套，商业地产所需要的专业的商业运营，这些就更加复杂。所以在金融，我们的规划，我们商业资源都能够有效支撑的情况下还能够把商业地产做好，我觉得那是更了不起的商业地产企业，希望我们这些企业都在今后发展中获得更好的成绩，谢谢大家！

男主持人：非常感谢秦主任的分享，其实您刚才提到很多观点，商业地产的热度尤其是在过去半年以内像郁亮他们都是在公开场合表态要增持商业地产的投资比例。所以我这里有一个数据说2011年中国商业地产投资规模将近一万亿，这个价值在2012年还在进一步增长，接下来我们请出中国购物中心产业资讯中心郭增利先生为我们带来精彩的演讲，有请！

中国购物中心产业资讯中心郭增利

郭增利：非常高兴参加经济观察报的活动，演讲之前跟大家说两个故事，第一个故事是有一个外国的开发商问我一句话，我想问你在中国的购物中心开发商一定要建住宅呢？第二个故事是为什么你们在中国有一些国际的大牌在租用你们物业的时候，租用你们购物中心物业的时候，你们不但不收他租金，还给他补贴。他说你们带了一个非常不好的头，让我们在这个行业没法做下去了。两个问题非常简单，其实你会发现当你从某一个角度来回答，总感觉没有全面解决他的疑惑。所以我一直在想中国的商业地产行业会出现很多名称，大家会谈城市综合体，商业综合体，商业地产，零售地产，购物中心等等等等五花八门。所以我觉得也恰恰是中国这么多的困惑也让我们看到了优质的物业也是稀缺的。所以种种问题确实需要我们深入思考，未来我们再去做商业地产，再去做购物中心的时候，到底应该朝向哪个方向去做？

其实有些话讲起来是非常简单，我相信学过经济学的人大家都会想到一个词就是价值和使用价值，所以我顺着刚才讲的两个小故事我们去看我们自己的物业，如果是零租金，再去贴补装修，我就想问我们这样的物业到底有没有价值？有没有使用价值？我再结合刚才第一个故事说为什么我们自己的购物中心的开发商一定要去做住宅？我们是不是不去做住宅的时候我们抛开住宅再去看价值和使用价值的时候是不是又画成一个大大的问号。所以我觉得在目前这个阶段问题不怕，已经不能回避，虽然我个人依然看好可能明年整个商业房地产的形势，可能会有更大量的开发商会进入到这个领域。但是今天这个会议既然是价值榜，我倒是希望能够站在一个相对客观的家常上去泼一盆冷水，因为我自己的感觉就像优质的，优质两个字不一定是高端，应该是市场所需要的，合适的物业资源，可能稀缺的。但是可能又有大量的闲置的空置率非常高的这样的物业充斥了整个市场。

所以目前来看中国缺乏需求支撑的整个商业房地产应该是有，另外阶段性过盛局面我相信包括很多房地产商也是客观面对这样一种事实。因为众多的案例表明我们在一个城市，可能在一条大街上有五个项目，可能加在一起有一百多万平方米，我们五个项目可能都在找同一个零售商在洽谈，以让他进入这个物业当中，如果是用这样一个配比关系去跟零售商洽谈的话，我们就不难解释为什么我们不要它的租金，我们还要给他贴补装修这样一种情况。所以阶段性的供给过剩局面恐怕是房地产行业没有人敢去在这个特殊的时机再去回避了。大家也不会像几年以前盲目地去盯着未来的城镇化需要大量的商业物业去支撑整个城市的建设，新区的改造等等。如果看商业地产综合体，我们站在使用价值和价值的角度分析的时候，我提出三个评价维度。

第一个我们从城市发展，从整个社会发展这个角度上看，我们应该逐渐去改变过去的城市招商引资模式，应该是变成一种科学的规划引导模式。在这里面我们不讲哪一个品牌的国外的开发商，我们在跟他见面的时候，一直希望他到中国来，我就问他，为什么别的国家开发商都有进入到中国市场，你为什么还在迟迟观望。他说你如果能够确认在我的物业旁边未来三年之内没有第二个购物中心出现，三公里也好，五公里也好，只要有这样一个大体上的要求，我相信明确的给我一个说法，我相信我对中国市场还是非常非常有兴趣。但是更多的活生生的案例发生在我们身边的时候，是当一个上场将要建设的时候，运营很好的时候，你会发现突然间旁边出现一个新的庞然大物。昨天一个朋友问我，我也没有确认，在北京的常营说龙湖的对面又有一个购物中心，北京华联的。我当时大吃一惊，我说我是做这个行业的。在这个区域目前的居住人口整个待开发的状态，一个龙湖的二十多万平米的购物中心还没有面试的时候我们规划部门又引入一个十万平方米的购物中心。所以在这种情况下招商引资的主导思维事实上让我们自己很多的综合体购物中心恐怕难以跟这个市场需要去接轨。

第二个角度我们更多的从商业房地产开发的维度讲，更多的商业房地产商发现是做住宅的。有大量的或者说绝大多数的都是我们的住宅地产商在做商业地产商，所以在这个角度上看如果说我们开发商的主体是以住宅为主的开发商进行商业运作的话，难免就会出现商业地产主导的模式。大家看到的是短期的现金流量，我一会儿也会分析一下几种模式。

第三个角度是从商业功能和零售渠道来讲，我们从来没有把商业地产作为未来零售商开店的一种渠道，所以在中国国家标准当中我认为这一点还是非常高明的。把购物中心作为一种零售业态，几年前讨论这个标准的时候我还一直有这个困惑，购物中心包容了很多业态，把它并列在这个业态是不合适的。但是现在看当中国发展到这个阶段的时候把购物中心当做一种业态去表述可能恰如其份地反映它跟未来很多零售合作商的关系的判断依据尺度。所以从三个维度讲，结合我刚刚给大家讲的两个故事，大家会发现中国商业房地产的发展实际上按照国际的商业地产的发展，我们是处于起步阶段。但是按照我们自己所需要供应量的话我们是大大超过了市场的承受能力。所以大家会发现有很多不同的说法。

今天我们也会简单地介绍中国的综合体的快速发展背景包括我们自己的有关界定，还有重点的是我们要反思中国的商业综合体，城市综合体在发展过程当中需要向国际这些先进的开发商们学习什么？最后我们可能还要关注产品的创新。

其实大家一直都在谈论城镇化，我自己当然也一样，城镇化一定是推动中国房地产，推动中国的购物中心快速发展的一个重要支撑性的力量。在这个角度上看，我们这张图表在01年一直到2025年这样一个趋势判断上，形成了一个非常吻合的一条曲线，这条曲线大家会发现未来的商业面积增长和现在城镇化增长的速度其实几乎保持同步。有这样一种支撑的话，这样一个图表显示结果的话，至少可以证明一点中国的商业房地产的发展目前阶段核心驱动力一定是城镇化。但是，中国的城镇化因为刚刚两位主任都已经讲了很多，我只是再抛出一个问题，按照整个的全球对制造业的需求来说，大概需要六万亿人口这样的就业人数，假定我们按照中国达到70%的时候，我们自己人口是不是就已经变成了全世界的最多的。所以按照这样假设的话，我认为中国的城镇化率和工业化率，在中国的工业化率慢于城镇化率的情况下，其实会有大量的人口集结到服务业，这个服务业应该也是我们大众的服务业。从这个角度上来说，一张图表反映我们自己的需求，我们自己的供给，其实都要根据我们城镇化的建设发展水平和在未来城镇化发展过程当中结构上的细分，产业发展的细分做去看市场真正的需求是不是能够跟我们未来的商业房地产的开发量能够相吻合。

否则的话持续这样的过剩对将来在中国行业发展过程当中会造成很多的问题。第二个我认为是各个城市的产业规划和功能区发展，这个是大家非常关注的，也是我们各级政府最为关心的这样一个招商引资方面的问题，整个城市发展的问题。从这张图表上看建设多中心的商业格局恰恰就是配合各个城市进行产业规划和功能区发展的一个重要的方向。我们拿上海为例，上海从过去我们的单中心的发展格局已经形成了多级化，多中心的这样一种发展状况，这种发展状况大家会发现其实主导的力量确确实实就是我们自己通常所说的综合体也好，购物中心也好，我想未来中国城市多中心的发展格局加上各个城市对产业发展的关注，对产业规划发展的引导恰恰就会给综合体的发展提供非常好的土壤。

刚刚结合城镇化也结合我们未来的市场需求给大家做了一个简单的分析，我们接下来就看一个非常关键的问题，目前媒体上我们行业当中其实对综合体有多种不同的提法，一个叫综合体，广义上就涵盖了所谓的城市综合体和商业综合体。第二个大家可能通常会说的城市综合体，第三类是企业会说商业综合体，中购联对这两个综合体有一个自己的判断，具不具备城市的服务机理，如果开发商大量的在做住宅的或者是以做住宅的名义做综合体购物中心的，我们的产品结构当中我们会发现它并不具备城市的公共服务机理，这个是中购联对城市综合体判断当中最重要的起步。

从这个角度我们再去比较东京六本木，可能大家都去看过这个项目，经典的一个所谓城市复兴的项目，因为它有很多特点，我举两个例子来说，第一个大家会发现它确确实实不是一个单一的像我们国内开发商通常做的综合体，它包含很多社会的设施，文化的设施。第二个大家关注一下在整个76万平方米面积当中，商场的面积零售业面积只有3.8万平方米，也就意味着实际上它非常简单，是服务于写字楼人群配套的商业综合体。还有用17年时间完成一个综合体，这个恐怕在中国真有这样的开发商我们很多地方政府也会排斥。相反这样的综合体恰恰就是一个城市发展过程当中所不可能缺少的公用设施。

这是我认为华润中心，我就觉得一个严谨的公司给自己产品的定型是非常准确的，大家可以看最后一句话，标志性商业综合体，这是我对华润非常钦佩的一点，实际上就是我们自己在做的产品属性是什么，它实际上透过自己的产品表达方式是能够清晰地界定出来的。这个就恰恰把我们自己国内城市综合体过热，商业综合体为主导的这样一种局面清晰地反映了出来。这两个角度我们去看中国和日本有代表性的综合体，我们都可以发现它们之间有相同点和不同点，有一点是大家最关注的未来的城市综合体到底应该朝向哪个方向去发展？我相信一定是强化我们综合体社会化的功能和城市的服务功能，因为按照中购联的预测到今年中国的购物中心超过了三百家，按照目前的城镇化，按照我们的消费，我们可能预估到2025年中国还会有七千家购物中心，这里面有大量的商业综合体，如果按照这样一个预测去判断整个市场的话，我们会发现其实未来中国所诞生出来的七千个新的购物中心，新的综合体恐怕一定要朝向更多的导入文化和旅游因素，更多的社会化元素可能要导入到购物中心来，这才是未来商业房地产发展的重要方向。

因为我们过去说中国的住宅地产商为什么是商业房地产开发商的主体，其实原因非常简单，从土地，这是我给国外朋友做出的解释，因为住宅地产商能够很轻易地拿到土地，又因为政府在城市规划中在住宅旁边有商业配套，这是一个根本原因。但是现在其实政府的招商引资，政府规划也是越来越专业，越来越聪明。如果我们还用传统意义上的综合体再去诱惑政府的时候，我们会发现这招已经不好使了。所以可能会有更多的真的需要这个城市的社会功能装进去的商业综合体，然后让这些商业综合体去真正服务这个城市未来产业发展。

从中国综合体的发展情况我们把它划分成几种主要模式，一共划分了五种。第一种是均衡型，第二种是倾斜型，第三种是混合型，但是我一直认为这三种综合体的模式恰恰在中国发展速度是比较缓慢的，而它在中国贡献率是最高的。这样的模式是偏重于我们自身所说的品质，在中国还有另外一种叫做资金主导型的模式，第五种是土地主导型的开发模式。我认为在中国城镇化呈现这种粗放式的发展模式下它是有它特定的发展空间，而且也是目前中国商业房地产中国综合体发展的主流部分，但是这个行业要健康，要有序，要高效，可能靠第四和第五种这种综合体模式，可能在中国发展的时候会对整个城市的发展形成中性的影响和作用。所以我们更多地希望在中国诞生出越来越多的前三种开发模式的商业房地产商。

最后一点就是讲综合体和购物中心的创新之道，按照中国目前大家可以分析三个数据，第一个是我们自身的消费力，我们消费力大概每年平均增长在12%，我们社会消费品零售总额的符合增长大概是15%，我们商业物业的投放量增长率大概是在25%，一个12%、一个15%、一个25%，大家可以清晰地感觉到实际这个市场是处在一个完全的供大与求这样的状态之中，但这些产品的供给当中哪些能够与这个城市的发展去协调，与零售商的发展去协调，与市民所关心的所需要的这种生活方式协调，实际上都是非常关键的。未来诞生出来的七千个新的项目，我相信可能会在以下三个方面会有很多的积极探索和尝试，也相信这样的综合体增加了之后会对整个城市，包括对我们整个商业房地产行业的形象都会有所提升。

第一个就是要融入更为多元化的城市功能和社会功能，大家会发现我们越来越多的综合体开始导入了文化、商旅、艺术等等，而且近期一段时间到各地的出差，我们也发现了中国的商业综合体，中国的商业房地产跟文化的结合其实是比较紧密的，并不是我们党中央号召我们文化兴国这样一个战略，这在一个城市发展过程当中我们发现商业房地产最需要沉淀的是这个城市的文化，需要看到这个城市的底蕴。所以近期我看到了非常让人感觉到赏心悦目的项目。第一个项目就应该在三年之后在杭州诞生一个以运河为主题的购物中心，实际上世界上有三个运河城，我觉得在中国如果在三年之后能够诞生出这个运河城，我相信它可能对整个杭州市的文化传播，运河文化的传播可能都会起到非常好的作用。

第二个是去年开元的成都东区工业公园，我们看到在讨论的专家人员当中出现了大量的音乐人和文化人，我发现只有我一个是所谓的代表商业房地产角度去看待未来的发展方向。我们发现很多的新项目已经重视到自身的问题，已经不是单纯地从零售的角度去看这个市场和产品。特别是未来中国的商业房地产可能一定要更加去强调我们的体验，强调我们的互动。这与我们目前的消费需求的多元化、个性化、体验化的方式是相适应的。从这个角度大家也一直在关注，甚至天猫的光棍节的销售已经影响到很多房地产开发商的信心。我觉得信心受到打压是一个好现象，这样至少能让商业房地产商可以考虑考虑未来新的运作模式，包括自己在做产品组合的时候会有哪些创新理念融合到其中。

第三个就是全新的城市生活方式，我觉得中国的购物中心，中国的综合体是城镇化驱动的特定的一个行业。其实就像一个住宅的房地产商在拿到一块土地的时候他一定会考虑这个城市的情况，这个区域的情况，这个城市的市民承受能力的情况，他一定会对自己户型设计的时候，市场的需求为导向。而在我们自己做商业的时候，我们发现一个简简单单的需求导向让我们很多商业房地产开发商迷失了双眼。可能我们更多的是想我能够做一个什么样的项目，我能够把什么样的品牌引进到我的购物中心当中来等等。实际上我们在看到种种现象之后不得不为整个商业房地产发展这个行业捏一把汗，因为对于这个行业来说，我们对于生活方式的理解，对于市民的生活需求的满足，包括迎合，包括引导，我们都应该是从市场真实的需求去出发，而不是像我们目前所出现的更多的开发商更多的项目是以开发为导向的，而并非以市场需求为导向这样的模式。

所以对于中购联而言，对于购物中心而言，我依然坚定地认为没有办法去替代一个实体商业，网购、电子商务它们有它们的成长空间，如果说购物中心的开发商，商业房地产开发商对未来市民真正的需求，老百姓的生活需求，生活方式没有深入了解的话，与市场脱节，那么我可能会觉得电商对购物中心的冲击会非常大。但相反随着市民的这种体验趋势消费趋势的逐渐形成，我倒是看好实体商业当中购物中心综合体这一部分的产品在未来整个城市商业当中的比重会越来越高，谢谢大家！