中报观察：艰难时期里的“最优选”

谈论销售额的时代虽只过去了2年多时间，但对行业的影响，不论从市场的辉煌程度还是从企业座次、公司经营看，都仿佛经历了一场漫长的静默期。

2024年上半年，全国新建商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19%；新建商品房销售额4.8万亿元，同比下降25.0%。

而这个下降的趋势，已经从2022年上半年持续至今了。

尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足。未知的触底时间，艰难的信心重塑，企业只能审慎再审慎。许多考核指标都在潜移默化中调整，营利允许下滑，投资允许减少，但回款是要狠抓的……

另外，这次中报季，不少房企业务重心调整明显，甚至还有决定退出“重开发业务”的。

买房端也一样，大家“掐尖”心态明显，购买行为不断调整。

但所有的决策，都是眼下特殊时期的最优选。

企业收缩开发业务 投资“优中选优

“以销定支”，是眼下各个房企的策略。而去化的持续放缓，直接带来的变化，就是大部分企业都在收缩地产业务的盘子，哪怕是头部企业——中指研究院《2024年1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，TOP100企业今年上半年拿地总额3801亿元，同比下降35.8%。

细看销售榜排名前三的保利、中海、万科，在拿地榜上的位置也是明显后移。保利、中海的权益拿地金额从去年的第一、第二位，落到了第八、第七位。

销售排名第一的保利发展，2023年上半年共拓展项目41个，容积率面积385万平方米，总地价709亿元。而今年上半年，保利发展拓展项目仅12个，总计容面积116万平方米，总地价126亿元。

利润排名第一的中海，去年全年新增43宗土地，而上半年新增土地仅6幅。万科今年上半年也只新增了6个开发项目，总地价28.6亿元。

TOP10房企中唯二民企之一的龙湖，上半年新获7宗地块，比去年同期少了13宗。

规模小一些的房企，则直接选择了退出开发业务。

比如4月时，华远地产最先披露筹划资产重组公告，拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至其控股股东华远集团，并采取现金方式交易。

6月时，美的置业宣布计划对其房地产开发及销售业务进行内部重组，即将房地产开发业务从上市公司业务中剥离。

对于地产业务的收缩，在业绩会上，各家管理层也并不避讳，表示当下的策略，已是“优中选优”。

保利发展管理层回应称，上半年全国主要城市土地供应缩量，38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%，公司也主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。

龙湖管理层则表示，集团始终将财务稳健放在首位，按时还债优先于增量投资。因此在投资方面，将严守投资刻度，以销定支，坚持聚焦高能级城市，持续迭代“一城一策”发展策略，做到优中选优。今年上半年龙湖新获的7宗地块，就均位于北京、上海、杭州、成都、苏州、西安等高能级城市。

决定“调仓”的美的置业，坦言整个行业处于出清和转型的交织期，仍然非常困难，“应对特殊阶段的周期交替过程中，肯定不能用过去常规的应对方案去渡过危机，所以采用了特殊的重组方案”。

既要又要还要 购房人“掐尖”好房子

投资“优中选优”带来的另一个影响，是大家在核心城市核心区域的进一步聚焦。

8月7日上海时隔8年，又拍出了地王——徐汇地块，经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，由绿城以总价48.05亿元斩获，成交楼面价达13.1万元/㎡，成为全国单价“地王”。

需求端也同样，5月底，滨江和建杭联合开发的杭州拱墅区霞映锦绣里项目，首次开盘就吸引了2400多组家庭报名，触发社保排序，其中普通家庭需拼221个月顶格社保，最终996组家庭入围摇号，整体中签率9.34%，需限售5年。8月，该项目二次加推，48套叠墅吸引到800多户家庭报名登记，又触发社保排序。

让供需两端做出一致选择的，首先也是“以销定支”的策略。

国家统计局发布数据显示，6月，70个大中城市新房及二手房价格指数同比降幅分别较5月扩大了0.6和0.4个百分点。环比来看，6月70个大中城市新房价格指数降幅与上月保持一致（0.7%）；二手房价格指数降幅则较上月缩小了0.1个百分点至0.9%。到了7月,商品住宅销售价格环比又继续下降，且同比降幅整体略有扩大。

“房价降了”是市场的普遍感受。这一点，在万科2024年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮也提到了。他表示：“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。”

同时，为了“出挑”，开发商们在软实力——产品力、服务力方面，也比之前有了非常大的提升。郁亮认为，随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，而发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。

今年以来，住建部已经多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

绿城最快应势——6月时，《绿城中国好房子产品标准》通过中国建筑标准设计研究院评审，成为行业首个企业“好房子”标准。

还有龙湖，今年5月，基于30年高端品质住宅研发经验，龙湖再一次启动产品深度迭新，发布全新城市自然美学产品线“观萃”。

观萃以业主的生活半径为标尺去做产品加法，在“好房子”这条新赛道上，极致化打造的符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（产品品质高、创新点多）”标准，有品质、有烟火气、有自然静气、有温热人情的新型住区。截止目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度迎来首开。

且在观萃之前，龙湖早于2022年底重磅推出高定产品线——御湖境，并于2023年2月，针对高端改善市场推出艺术奢宅产品品牌“云河颂，均获得了市场和客户认可，在北京、上海、杭州、成都、西安、重庆、合肥等多个城市热销，位列当地单盘销售榜。今年以来，龙湖重庆蓝湖云河颂实现100%去化，杭州金沙御湖境单日拿下11亿热销战绩，成都西宸御湖境首开劲销9亿，6月首开的佛山御湖境去化率也已达70%。

更佳的地段、更好的产品，更合适的价格，对于购房人来说，就是更高的“性价比”。

另一个驱动因素，是“租购比”。

据诸葛找房数据，2024年上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。

对此，诸葛找房数据研究中心表示，住房年租金回报率不仅跑赢了存款利率，还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。

这一话题，壹线君之前也跟进过《买“老破小”比买新房和银行理财都香？》，且据可靠消息，年内存款利息还将进一步下调，从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性。

而对于不想买老破小，又希望有长期可观回报的客群来说，他们的首要选项就是核心区域的新盘。因为核心区域，多为改善盘，主要位于城市中心区域，供应相对稀缺，未来的租金预期更稳定。

有报道显示，上海在“517”新政之后，市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数，便是佐证。

机构认为，未来土地供应端将继续延续“高频、少量、质优”的供地策略，土拍市场将聚焦在核心城市优质板块。

这也意味着，核心区域的竞争还将更加激烈，而能更快去化的更高性价比的产品，才是包括政府、企业、买房人在内的，所有“优中选优”决策的最终导向。

企业收缩开发业务 投资“优中选优

企业收缩开发业务 投资“优中选优”