品器资管CEO李根首谈重整金科

作为2024年以来A股唯一一家已经被法院受理重整的全国化上市房地产公司，金科股份自重整以来备受市场关注。公开遴选确定投资人后，中选投资人更是成为聚光灯下的焦点，市场上也出现了对于品器联合体履约能力的质疑声音。

金科的投资人到底是谁？实力如何？为什么会参与金科重整投资？未来将如何助力金科回归良性发展轨道？为弄清楚这些问题，近日，我们对品器资管CEO李根进行了一场专访。

以下是专访实录：

问：品器资管作为行业的新面孔，因为参与金科重整而备受关注。能否简要介绍品器资管的公司定位及主要业务？

答：品器资管由马蔚华担任名誉主席，冯仑、张勇、王谦、单大伟、张冬冬等创始合伙人于2020年创办、2021年通过“中国不动产大会”正式对外发布。隶属于深耕房地产行业三十余年的御风集团，是“行业老炮”打造的“新业务平台”，致力于通过科技赋能和机制创新，创造最具价值的健康空间。

国内业务方面，我们主要聚焦在大健康不动产领域，形成了“医疗健康产业园”、“健康生活馆”和“健康住宅”三大核心版块，例如位于重庆的“厚康健康生活馆”即为服务于周边社区的小型医疗Mall。海外业务则以模块化建筑技术和产品为核心，布局超高层建筑Sky River、产业园区配套ParkPal和连锁科技酒店寝丽舍三条业务线，希望不仅能够实现“像造汽车一样造房子”，同时依托国内先进技术和供应链优势，推动模块化建筑产业链及房地产科技企业的海外拓展，助力行业生态在增长型市场寻找新的发展机会。

问：为什么品器资管会选择参与金科的重整？

答：早在2021年的“中国不动产大会”上，品器资管的各位创始合伙人就提出了房地产行业已迈入“后开发时代”，市场的核心逻辑正在发生变化，而品器资管的成立，则承载着探索行业未来转型路径和发展方向的使命。马蔚华先生当时说，房地产本质上是服务业，过去的增量时代已经结束，市场要从“盖新房”转向“运营存量”，让手里的资产更有效率地运作，提升价值。冯仑先生也指出了传统开发模式已经走到尽头，未来行业要靠“运营+管理”才能实现可持续发展。单大伟先生表示，房地产行业曾经赖以为主的“土地红利、政策红利、人口红利”已经慢慢消失，房企需逐步走向更为精细化的运营阶段。

目前，我国房地产政策也发生了根本性改变，中央明确“要促进房地产市场止跌回稳”，多个部门按照中央部署持续出台土地、财税、金融等方面的激励政策，合力打出“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳。日前，北京、广东、福建、安徽等多省份进一步明确提出将优化房地产政策，充分显示出对于今年持续用力推动房地产市场止跌回稳的决心。随着市场周期性调整的结束和政策效应的持续发挥，房地产市场回归良性发展的局面可期。

在此大背景下，金科则刚好提供了一个非常合适的载体和平台。作为A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全国化上市房地产公司，金科股份的重整对观察行业情况及同类企业风险化解路径具有借鉴意义，有望成为房地产风险化解的示范案例，成为中国房地产行业走出泥潭的重要里程碑。相比于其他出险房企，金科的业务结构比较清晰，资产和运营状况也相对干净，产品能力、团队架构、运营体系仍然具备一定竞争力。

另外，从行业角度来看，金科的重整不仅仅是它自己的事情，也关系到整个市场的信心。当前行业正处于一个关键的调整阶段，在高杠杆、快周转的快速规模扩张模式难以为继之后，整个市场也都在思考这个十万亿级的行业究竟要去向何方。我们希望通过金科的重整成功，使其转型成为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商，为后开发时代的房地产企业发展提供路径参考。

近期，品器资管已经就如何做好特殊资产提前进行了布局，2025年1月10日，我们与阿里资产在阿里巴巴上海总部举行了战略合作签约仪式。双方宣布，将以“地产重整第一股”金科股份的重整项目为起点，携手在特殊资产处置及不动产投资领域开展深度合作，推动房地产行业实体企业与互联网大数据平台的跨界融合，探索行业发展的新模式。

我们有理由相信，新金科在股东方面有品器资管和中国长城资产、四川发展证券投资基金赋能，业务方面有国内最大的资产处置平台阿里资产助力，未来新金科的发展必然有机会成为行业转型升级的引领者。

问：金科重整的意向投资人中不乏一些实力非常雄厚的国有和民营机构，品器资管是如何脱颖而出的？

答：参与金科重整投资的竞争确实是非常激烈的，管理人也制定了一套非常严谨和客观的遴选程序和评分体系，整个程序由重庆市五中院全程监督执行。我们和北京天娇绿苑组成的联合体经过两轮陈述最终在11月22日确认为中选投资人。

要特别说明的一点是：金科的重整投资人从招募、遴选，到投资谈判、签订协议都是在法院亲自监督，管理人独立实施的，前后持续了近半年时间，各家意向投资人均对公司实施了详细的尽调和研判。期间为保障重整成功，增强债权人信心，管理人在遴选程序中均要求意向产业投资人提交了资金实力证明，并且在重整投资协议谈判过程中，提出了远高于其他同类型案例的履约保障金支付比例（其中第一期履约保证金比例为30%，第二期履约保证金比例为21%），包括中国长城资产、四川发展证券投资基金在内的产业投资人都体现了极大投资诚意，均接受上述保证金支付条款。截至目前，我们所有重整投资人均已全部足额缴纳的第一期履约保证金，其中部分投资人超比例缴款。在全部重整投资人中国有背景的投资金额占比达到30%。

回顾来看，最终得到认可有三个方面的原因。一是深厚的行业积累，品器资管的团队有三四十年的房地产、金融行业经验，近十年前就已经开始退出常规开发业务及倡导和探索“后开发时代”的行业转型，形成对未来发展方向的系统思考和深刻认知。二是有吸引力的重整投资方案，通过资本公积转增股票及流动性支持为上市公司提供增量资金、通过设立服务信托对存量资产进行分类优化处置，最大限度保障债权人利益，以及后续协议和承诺中体现的诸如“合计51%履约保证金比例”、“产业投资人承诺锁定期内不进行股票质押”等个性化安排，条款设置上均要优于市场上同类项目。三是清晰的经营发展规划，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商，作为产业投资人品器资管具备实现该战略规划的行业积累、资源储备和整合能力，加强了债权人对金科恢复正常经营和未来长远发展的信心。

不仅如此，中国长城资产（央企AMC）、四川发展证券投资基金（地方国资平台）等机构的陆续加入，形成了“优质资本+央企AMC+地方国企”的强强联合。凭借各产业投资人的产业优势、资源优势、管理优势等，三方将在不同业务层面与新金科协同赋能；也进一步表明了对本次重整投资及新金科未来发展的坚定信心。

问：新金科的战略转型怎么实现？有具体的规划吗？

答：我们的规划主要包括以下几个关键点：一是改组董事会，优化治理结构。品器联合体将拥有董事会七个席位，提名并推选出董事长。这一点非常重要，不仅代表了我们的长期承诺，也能够确保重整后的金科按照既定战略方向稳定前行。二是业务模式调整：从开发转向运营和管理。金科的业务模式会逐步调整，未来3-5年内，公司的收入和利润结构中，运营管理和服务类业务的占比要达到60%-70%，逐步降低对传统开发销售的依赖。三是借助科技和金融手段，提升运营效率和发展质量。在产业链条上，广泛利用科技和金融工具，比如房地产大数据、AI决策系统、智能运营平台等，提高资产管理的效率。同时，与中国长城资产、四川发展证券投资基金等形成产业协同，拓展业务和资金来源，并通过资本市场运作，为公司转型发展提供强大动力。

由我们和中国长城资产、四川发展证券投资基金组成的产业投资人组合，将充分发挥各自的产业优势、资源优势和管理优势，保障金科股份的可持续发展。一是充实金科地产集团资金实力，改善流动性，支持保障经营稳定，顺应房地产发展新趋势，积极响应住房和城乡建设部关于建造“好房子”的转型号召，全面改善提升盈利能力；二是梳理中国长城资产在重庆区域的存量项目，寻求代建代管合作机会，共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案；三是与四川发展证券投资基金合作，通过股权投资、项目合作、金融市场与资本运作、产业协同与创新发展等方式，实现与新金科的业务协同。

为实现上述目标，产业投资人将从金融工具、科技赋能、运营能力、激励机制、品牌重塑等多个方面为金科注入增量资源，从而达到改善公司经营业绩，提升债权人清偿率的目标。