北京豪宅，正在「分层」

事情往往是这样。

楼市上行期，乱花迷人眼，包括豪宅在内的不动产，几乎都裹挟在一拥而上的市场情绪

里，一路追高。但实际上越热闹，越容易“掉坑”。

只有当房地产市场回归理性，甚至走到关键的十字路口，水落而石出，真正意义上有价

值的恒产才会凸显。越冷静，越是层层分明。

正如最近两年的北京豪宅，正在“分层”。

01

北京这样的超一线城市，豪宅板块有很多，其形成发展往往是基于某类稀缺资源的占有。

比如依托温榆河水资源的中央别墅区及孙河板块，主打近观西山的海淀四季青豪宅区，占据

城市公园核心资源的朝阳公园板块等。

但最近两年大环境影响下，北京二手豪宅市场几乎都出现了不同程度的“价格跳水”。

以大家最为熟悉的朝阳东四环豪宅带为例。由北向南分布望京、太阳宫、酒仙桥、朝阳公园等多个板块。

望京次新二手房招商臻园高峰期成交单价达11-13万/平，如今出现多套房源挂牌价仅9万/平左右；拥有朝阳最优质学区的太阳公元，单价最低降到12万；单价最低降到12万；酒仙桥2018年9.8万/平开盘的壹亮马，进入存量房市场后只要8万出头……

朝阳公园实拍图

抗打的是朝阳公园板块，区域内标杆次新豪宅项目泛海世家、东山墅二手房均价依然在

16万+/㎡，一直是北京东部改善豪宅之锚。

02

究其原因，地段基因成色如何，先天决定了豪宅项目的“抗压”能力。

上文提到的几个豪宅板块，往往仅占有单维稀缺资源。比如望京板块倚重的是互联网产

业风口，一旦进入经济滞涨期，房价也会随之下行；而正在做大量旧日城改造的东四环沿线片区，则是依靠区域未来城市发展规划，和相邻片区的现有配套讲故事。在房地产行业冷静期，购房者越来越理性的大环境下，也不灵了。

相较而言，朝阳公园板块是多维既有稀缺资源的整合。

早在20年前，这里就被比作纽约中央公园旁的上东区，如今更是折叠北京中最金碧辉 煌的那一层，尽享自然/商业/人文艺术/教育等全维度高标准配套资源。更重要的是，这里 没有喧闹的市场和待拆迁区域，城市界面更加纯粹。

亚洲最大城市公园——朝阳公园，约288.7公顷自然场域，与中央商务区相依相生。

附近还有红领巾公园、东风公园、将府公园、四得公园等多座城市公园；

紧邻东四环，近靠北京朝阳站、迅捷抵达东直门、三里屯、CBD、燕莎、使馆区、首

都机场等城市核心功能区。

约1.5公里是北京首个万象城（预计2027年营业），聚拥 SKP、国贸、华贸中心、燕莎、三里屯等七大商圈名品场所，更有丽思卡尔顿、凯宾斯基等19家涉外五星级酒店，国际教育与医疗顶配资源高密度聚集。

真正豪的地段，从来都是六边形战士，而不是容易折翼的天使。

03

豪宅，一半天成，一半人为。朝阳公园板块在长达10年无新盘入市后，最后一宗住宅 用地，由融创打造了北京的第8和第9座壹号院。

这两座壹号院地理位置极为优越。位于东四环，与朝阳公园仅一路之隔，从小区出发，

步行约不到10分钟，即可轻松抵达风景如画的朝阳公园，享受自然的宁静与城市的繁华交 相辉映的美好生活。

融创壹号院效果图

融创壹号院共4栋楼350套房，打造建筑面积约215 ㎡-291 ㎡四居产品，总价区间约3000-4100万元/套。外立面采用玻璃幕墙窗系统，石材+金属线条加持，更具国际化审美。 客厅采用德国旭格落地推拉窗，约66毫米边框，感受全画幅将室外景观和阳光纳入。室内餐客无梁一体化设计，实现大尺度通透效果。全智能化的9适科技居住体系运用，40余项技术与工艺，完善了每一个居住细节。

融创壹号院269 ㎡样板间

融创壹号院已于2023年9月3号开盘，当日揽金约56.2亿元！2024年3月，融创 ONE9焕新而来，凭借其独一无二的魅力，成功吸引了众多顶级豪宅追求者的目光，并在当 月荣膺北京豪宅市场网签销售冠军，成交金额高达7.24亿元。

融创 ONE9，共5栋4层住宅，共计40套。容积率仅0.46，首层层高4.5米，标准 层3.9米，绿化率高达42.6%，仅有368 ㎡与610 ㎡两种户型，套总价5500万起。

融创 ONE9效果图

每一户都实现270°视野与采光，外立面精选与宝格丽酒店同款的保加利亚进口石材，

搭配超大窗墙比及优雅的落地窗设计。无论是采光效果、观景体验还是审美格调，均彰显出

国际豪宅的非凡风范。

融创 ONE9效果图

不得不说，做豪宅需要品牌沉淀，是要看“手感”的。

壹号院作为融创的 top 产品系，截至目前已经在全国推出30余座。足够多的豪宅业主， 使得开发企业能够精准洞察塔尖人群不断迭代的居住需求；而足够丰富的审美和建筑经验， 才能让人居理想照进现实。

结尾

CRIC 统计数据显示，今年上半年重点61个城市总价3000万元以上高端住宅成交了2264套，较去年同期增加了78%。总价5000万元以上高端住宅成交了401套，相较于 去年同期增长了1.2倍。

发现没，对优质资产的抢购潮，早就开始了。

高端玩家们的目标很明确，核心城市中的核心地段的核心资产，关键在于如何从众多标

的中，挑选出最有价值的那一层。只有城市界面纯粹的核心区域，匹配核心地段天生的优质

资源，方可造就豪宅的原始基因，并在芸芸豪宅中执定牛耳！地段和产品的双重稀缺性，都能够穿越时间周期，跑赢市场经济周期，或许这才是恒产二字，“恒”应有之意。

回到北京土地市场供应来看，今年出现了多个销售指导价超10万/平的高端住宅地块，

比如海淀功德寺、朝阳酒仙桥、丰台东铁营、东城革新西里……但这些地块入市后，能否成

为真正的豪宅恒产，还有待时间考验。

而朝阳公园上的壹号院，提前给出了标准答案。