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富力地产,大象腾挪

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时代风口变幻、行业周期更迭,急剧并残酷。

2018年,万科秋季内部例会,公司董事会主席郁亮首次喊出了“活下去”的口号,一石激起千层浪。当时的房地产行业如烈火烹油。

6年后,一语成谶。

2024年3月29日,万科举行2023年业绩发布会。郁亮表示,万科管理团队坚决“不躺平”,一定会跨过这个阶段性关口,将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以保障公司安全。

黯然走下楼台的万科,只是房地产行业整体暗淡失色的一个典型缩影。

光大证券近期一份研报解释称,融资端对房企融资较为谨慎,资金供给收缩,地方政府再次紧缩商品房预售资金监管,流动压力下,房企开始打折促销加快回款,但这导致购房者对保交付预期进一步降低,形成了“越降价购买意愿越低”的情形,最终量价齐跌。光大证券在这份研报中总结称:“部分城市的贷款风波遏制了行业信心恢复、延缓了销售复苏,潜在购房群体的购房意愿再次受到冲击。”

“过去,我们创造了辉煌的业绩。当前,整个房地产行业仍处于前所未有的凛冬之中,市场低迷所带来的短期流动性压力,对富力的经营发展形成了巨大挑战。”近日,富力地产集团张力在公司成立30周年总结大会上表示,面对重重险阻,信心与斗志比金子更重要。

富力地产创建于1994年,自当时打造第一个项目广州富力花园起,富力地产从一个仅有2万平方米的住宅楼盘起家,一路稳扎稳打、发展壮大,如今已成为累计交付面积超1亿平方米、小区业主超400万人、累计纳税额超1300亿元、累计缴纳土地出让金超3000亿元的房地产龙头企业。

房地产行业当前的困难,富力地产一样在经历;深厚的发展底蕴,富力地产也一样拥有,并在整个行业面临的困境中穿越阴霾重回安全区。

4月5日,富力地产子公司怡略有限公司(Easy Tactic)对外披露,该公司旗下3只美元债券的同意条件已顺利达成。据悉,这3只债券的到期日分别为2025年、2027年和2028年。此举意味着,富力地产子公司怡略有限公司将能够继续按照计划推进美元债券的发行和偿还工作。

过去几年,因经营及市场因素等多方面原因,富力地产也成为了国内面临最严峻债务压力的企业之一。面对这一重大困局,富力地产积极应对,多举措化解债务,使总额约人民币467亿元的到期债务获得重组和延期,也成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。

面对当前困难,张力也向外界透露了一份新的发展计划与信心——集团拥有大量优质的经营性物业、充足的土地储备及可售货量,整体发展稳健且资产远大于负债,有充足的底气渡过难关,未来发展大有保障。

“如我们在全国现有已竣备现货货值约500亿元,已取证及近期将取证的未售货值约400亿~500亿元。另有充沛的大湾区旧改储备,项目位置优越,盈利有保障,一旦市场回暖即可快速实现销售。”张力说。

富力地产发韧于改革开放前沿城市广州,伴随中国房地产行业的繁荣以及城市化进程的大发展,从广州走向了全国,从单一的房地产开发走向多元化布局,创造了多个业内奇迹,亦打造出了一个又一个独特鲜明的“富力标签”,成为行业颇具代表性的企业之一。

“尽管房地产行业仍面临诸多前所未遇的困难与挑战,但只要拥有坚定的信心和充足的能力,我们有信心带领全体富力人披荆斩棘、攻坚克难,以战天斗地的精神冲破一重又一重的难关。”张力说。

有“领先者”在变局中黯然离场,也有“稳健者”正以实力赢得市场信任。

30年旧改有力量

富力地产被誉为广州“旧改之王”,业界曾经流传一句话:“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。

自1994年启动广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目起,富力地产在旧厂改造之路上高歌猛进,将原广州铜材厂、硫酸厂、锅炉厂、 风扇厂、煤厂、水泥厂等10多座旧厂房变为一个个全新的宜居社区和商业综合体。沿袭着“拆旧厂,建新房”的策略,富力地产打造了一个个城市更新的经典之作。

之后,富力地产一直引领城市更新建设浪潮。2000年挥师进京,在北京广渠门外东五厂旧厂原址上打造了一座超大型社区——北京富力城,因实现“当年买地、当年开发、当年销售”而成为北京房地产界的“传奇”。自此,南派建筑设计的新理念为富力地产打开了北方市场,随后南拓北进,业务延伸至上海、天津、西安、重庆、成都、太原、海南等核心城市和地区,全国化战略布局开始驶入迅猛发展的快车道。

2005年,富力地产在香港联合交易所主板正式上市(上市编号:2777),并一举打破纪录,首个交易日中,成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业。

“一座珠江新城,半壁富力造”,以广州珠江新城CBD建设为契机,富力乘着广州城市核心东进之风全面进入商业地产领域。陆续在珠江新城兴建了十几栋超甲级写字楼、国际豪华酒店及现代购物中心,塑造一栋又一栋商业地标建筑。在北京、上海、杭州等城市核心优质商务区建造了40余栋摩天甲级写字楼,形成了立体而庞大的“国际富力城市价值体系”,塑造了企业与总部城市共赢共荣的典范。

从旧到新,从荒芜到繁盛,30年以来,富力地产被冠以“旧改专业户”“CBD缔造者”“全球豪华酒店业主”等不同的称号,每一个背后都印证了富力地产走过的里程碑式的发展高峰。

重回安全区

房地产市场下行趋势,也让富力地产前行不易。

作为首家完成境内和境外债务整体重组的房企,富力地产过得依旧不平静。联合资信曾在评级报告中表示,未来一段时期,富力地产仍需通过资产处置和债务展期等方式来应对债务集中到期压力和项目交付压力。

显然,市场的担忧并未完全褪去。富力地产重回安全区的“底气”在哪?

“有息负债已从2018年的约1600亿元下降到现在的800多亿元,应付未付工程款及商票体量不大。” 张力说,富力债务结构清晰,无表外负债、私募集资等,总体风险可控。集团拥有约600万平方米建筑面积的在营优质经营性物业,若按均价每平方米2万元估算,总市值逾千亿元,抗风险能力强。

除此之外,富力还有北京通州、广州环贸港、上海虹桥、天津万豪等约75万平方米接近完工的优质经营性物业,仅需少量资金投入便可完工开业,将为富力集团创造稳定的现金流及业主利润。

土地储备也为富力地产的可持续经营提供了有力支撑。

据悉,富力地产拥有未售土地储备约7100亿元,对应已付土地出让金800多亿元及已付工程款300多亿元。大部分未售土地储备位于一二线城市,三四线城市的土地储备占比低,滞销、亏损项目所占比例更少。

这一轮行业深度调整已进入第三个年头,与大多数房企一样,2024年对富力来说注定不会轻松。不过,富力是最早对庞大债务进行管理的房企,期间付出了巨大的努力,出险以后的资本操作已被许多后来者视作“效仿样本”之一,无论是与投资者的沟通还是展期方案中所提供的可选项,富力都有值得借鉴的地方。

在减债的路上,富力一直走在行业前面。

2月6日,富力地产宣布已与London One Limited(买方)订立意向书,其将转让富力国际地产投资全部已发行股本及转让待售贷款,买方将收购待售股份及接纳待售贷款的转让。富力国际地产投资的主要资产是位于英国伦敦的两座大楼River Tower及City Tower。

此次驰援的正是富力的老朋友,被称为“重庆李嘉诚”的中渝置地董事局主席张松桥。

“面对当前暂时的资金流动性困难,大家务必坚持开源节支,切实把握政策东风争取资金补充。”张力强调。

一是促销售、快回款,这是当务之急。

张力要求各级公司负责人兼任销售负责人,一手抓好现货去化回款,一手抓好顺销项目的供货推售,特别是针对货龄较长的现货可适当折价促销,以求快速回笼资金。

二是各区域、各地区公司全面贯彻控本降支。

“各级领导班子做好表率,管好各自的钱袋子,厉行节约,量入为出,继续压缩不必要的支出。”张力说,特别是针对近来混凝土、砂石、钢筋等建材持续大幅降价,各级管理团队更应加大力度严控工程成本及支出,杜绝浪费。

三是抓紧推动优质经营性物业的贷款工作。

在张力看来,经营性物业贷款工作对富力集团至关重要,既可盘活优质资产引入活水,也可减轻债务枷锁及诉讼缠绕,使富力集团轻装上阵以度严冬。他重申集团各级人员务必高度重视,牢牢把握新政东风,将其作为头等事务,攻坚克难,抽调各方资源全力配合相关工作。

四是项目“白名单”的申报及相关融资方案的落实,这是近期工作的重中之重。

“这些可为集团各项目补充正常建设所需的资金,缓解当前的流动性紧张局面,积攒力量熬过寒冬。”张力说,目前集团已有几十个项目进入了各地“白名单”,各区域、地区及项目管理团队务必高度重视,抓紧“白名单”的上报窗口期,所有在建项目应报尽报,并设法加大沟通力度,与相应金融机构磋商,争取尽快落实项目融资增量。

“尽管地产行业仍面临诸多前所未遇的困难与挑战,我们将带领全体富力人披荆斩棘、攻坚克难,以战天斗地的精神冲破一重又一重的难关。”张力表示。

三十再立,2024年之后,富力地产将会是另一番新天地。

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