北京写字楼市场报告：2023年核心区需求低迷 龙年空置率将推新高

2023年，中国经济逐步转向常态化运行，服务业和消费快速增长，新产业新动能领域继续快速成长，成为拉动经济增长的重要支撑。展望2024年，中国经济将向潜在增速水平回归，预计2024年GDP增长5%左右。

经历了三年的疫情防控下的北京办公楼市场到底发生了什么样的变化？在各项政策和国际经济影响下的北京办公楼市场租金、吸纳量和空置率处于何种水平？龙年的办公楼市场，将会是何种走向？2024年1月12日，世桦嘉润CCRA—中国业内领先的专为租户提供一站式企业地产选址服务公司，邀请十家知名媒体代表和三位从业多年的地产业界专家，举办了“来龙去脉”—世桦嘉润2023年北京办公楼全年市场总结和龙年展望。

会中世桦嘉润CCRA总裁王刚先生就整体市场环境进行了解读和预测，同时就2023年租赁去化活跃度排名前十的办公楼宇和北京办公楼市场十大租赁交易进行了颁布。其后世桦嘉润CCRA执行董事总经理李芳月女士邀请地产业界专家组织了关于租金所谓“暴跌”的话题、市场拐点形成因素以及与会专业人士比较关心的办公楼资管服务问题组织了圆桌讨论，引发了热烈反响。

2023年全年北京办公楼市场关键词

· 北京办公楼净吸纳创十年以来历史新低：不足10万平方米

· 核心区交易量低迷，80%净吸纳来自于新兴市场和非核心地段

· 存量空置面积超过382万平方米，紧随洛杉矶471万平方米，居世界第四

· 受企业信心不足而退缩面积和净吸纳低迷的影响，平均租金降至每月每平方米304.6元

· 2023年租赁面积位列前十的企业总结面积不超过18万平方米，比低迷的2022年还少了33%。90%的十大交易来自于央国企的租赁

世桦嘉润CCRA总裁王刚表示：“2023年净吸纳陷入十年以来的低迷时刻：核心地段企业的“退与缩”十分严重。如今的市场和吸纳量状态并非偶然，除了宏观的政策的影响也有国际形式的叠加影响。因此2023年核心区的交易量低迷，全年净吸纳为96,530平方米。这个数据比2013年空置率最低的3.8%的阶段的净吸纳基本相同。整个东部表现疲软，尽管有不少成交但吸纳依旧为负32,300平方米。80%以上重要来自于西部的新兴市场和北部的非核心地段。

2023年共计有超过95万平方米包括丽金智地中心顶级品质的交付进入办公楼市场。丽金智地中心是中关村多年来难得的品质绝佳的顶级品质办公楼，项目的西塔将给中关村的租户带来超过57,400平方米的优质办公面积。位于西直门附近的北京金融科技中心交付了85,000平方米的升级改造空间，给西城区的金融科技的发展和扩张注入新能量。靠近上地区域，迎来了金隅智荟中心，东升科技园二期两个新建项目，给市场带来超过32万平方米的产业园区空间，为科技互联网企业带来的品质升级的大量机会。位于亚奥商圈的北辰中心和北辰新空间共计带来12万平方米的面积；位于望京的保利广场和大望京商务中心共计超过11万平方米给望京市场带来更大去化压力和提供给租户的新选择。

叠加之前的空置面积，北京2023年市场存量空置面积超越380万平方米，位居世界前四位的水平，排在纽约887万平方米，旧金山476万平方米，洛杉矶471万平方米之后，超越芝加哥314万，华盛顿246万平方米。空置率再次达成了近年以来的新高点。开发商碍于现有租户的价格水平，依旧在租金层面采取谨慎策略，在此情况下，在整体宏观经济不明朗和谨慎的政策影响下，企业不断“退和缩”的面积的去化和改善出租率给开发商带来了极大的困难。

尽管来自核心区需求端较2022年有所减弱，但整体成交面积从第四季度的数据看在开始好转，尤其是品质好的新兴市场新项目受到了国央企和科技企业的青睐，2023年全年租赁成交面积超过95万平方米，比2022年少了35%，全市空置率于2023年末录得18.3%，同比上升了3.3个百分点。

世桦嘉润发现“在租金方面，在由于占比高的核心区的疲软需求情况下，开发商为了稳住出租率不得不续租时主动给租户让出免租期，为了获得出租率的提升，不断在调整租金以增加竞争力。2023年第四季度全市甲级含顶级办公楼平均租金环比下降2.8%至每月每平方米304.6元，和2022年同比下降了9.1%。“

在行业需求来源方面，科技互联网企业依旧领先为37%，金融与能源制造化工、专业服务行业为全市的其他主要需求来源，在2023年全市写字楼市场新租及扩租成交面积中的占比分别为28%，16%，12%。

成交量在商圈角度看，世桦嘉润认为：由于客户的迁址始终以“飞向品质为导向”，丽泽成为2023年净吸纳的赢家，超过85,000平方米，成交量占比为18%。中关村由于区域内少有优质项目如鼎好大厦的出现以及诸多企业降本增效的意愿，使中关村的成交占比位列第二为13%。由于科技企业在亚奥商圈的活跃使成交占比为12%。而核心商圈的企业基本90%的企业都是相对匹配的品质楼盘中，99%的需求是以到期日为目标的，存量市场之间的竞争已经到了“卷”不动的停滞状态，因此金融街、长安街、三元桥等区域价值由于企业行业变量缺乏，成交占比基本为2%。CBD和上地分别为6%和7%。

核心商圈租金及空置率概览—顶级及甲级

世桦嘉润对2023年北京办公楼十大租赁交易和主要商圈经典交易进行了分析：2023年北京办公楼市场十大租赁交易的总面积为18万平方米，和2022年十大租赁交易的总面积27万平方米相比相差33%，这些企业的选址位置主要集中在北部的亚奥商圈、上地、中关村和西部的丽泽商圈、石景山商圈。其中50%为央企，40%是国企，10%是上市公司。排名前三甲的企业包括诚通集团承租和泓大厦33,000平方米，中车工业研究院有限公司承租东升科技园二期25,000平方米，中国航天科技创新研究院承租了有研科技创新中心20,000平方米。

和往年大单行业多元化分布不同包括金融、科技、文化传媒以及专业服务领域都会有大单，而今年主要集中在不容易经济环境影响的央国企的科技创新诉求引发的大面积迁址。这些企业对地段不过分追求位置而更看重品质vs.价格和财政税收的因素。

展望2024年，世桦嘉润总裁王刚认为：“在2021年各项限制性政策出台前，办公楼市场的确非常疯狂，全市年度净吸纳超过了100万。从我过去25年来从业的经验看，办公楼市场很难一直保持巅峰的状态: 低空置率和高租金。只有在繁荣的经济大环境和宽松的政策情况下，市场才会出现即便有大量新供应的情况下，也会有积极活跃的净吸纳。

在2024年，北京主要的9个主流商圈中，预计将有7个商圈的空置率将继续攀升，即便是在增量型需求多的科技企业集中的中关村商圈也预计上升。预计只有丽泽和东二环两个商圈的空置率将出现下降的可能。在龙年，新兴市场和非核心商圈如丽泽、上地、石景山、通州将继续扮演积极推动净吸纳的角色，为北京办公楼市场注入生机和活力。

预计将有约66.7万平方米的新增供应进入市场，并将全市整体空置率推向新高，特别是望京地区由于有阿里回到自建园区总部，所以将轻而易举超过40%，亚奥、长安街、中关村有望超过20%，以使全市的空置率超过26%。考虑到宏观经济环境的明显改善之前，世桦嘉润总裁王刚预测：“业主长时间的空置压力使之采取降价手段应对市场竞争以提升出租率，从而将使全市平均租金下调。至2024年末，全市平均租金或将下调至少5%至人民币每月每平方米285元。因为由于春节后通常是租赁交易的淡季，第二季度企业才会开始有精力来评估新的房产使用策略，所以平均租金进入到2字头的时间预计不会超过2024年第二季度。“