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优质底层资产+强运营能力,中国金茂公募REITs获批

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11月24日,“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”项目获得证监会发行批文和上交所审核通过。以该项目为代表的国内首批消费类基础设施REITs产品获批,并有利于加快推动REITs常态化发行和高质量扩容,为国内公募REITs市场注入新活力。此举也将积极提振国内消费市场,并为支持实体经济长期发展贡献力量。

本次获批的华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金项目底层资产为长沙金茂览秀城,是中国金茂旗下以体验与创新业态为核心的城市级商业中心——览秀城的第一个落地项目。

资料显示,该项目位于“新消费之都”长沙的城市新中心——梅溪湖商圈, 于2016年开业运营,可租赁面积超6万平方米。截至2023年6月末,该项目日均客流3.9万人次,上半年销售额达4.29亿元。

占位高能级稀缺商圈,消费基础坚实强劲

中信证券研究部在《购物中心价值决定三段论》研究报告中指出:购物中心的长期租金稳定性和租金成长潜力,首先看区域,其次看规模,最后看运营管理。其中,项目所处的商圈能级比城市能级更重要。

长沙览秀城所在的梅溪湖商圈,位于中部地区首个国家级新区——湘江新区四级公共中心体系中的城市主中心,是中国金茂多年深耕之地。该区域目前已汇集腾讯、泰康之家等名企总部,湖南大学等高校,湖南文化艺术新地标梅溪湖国际文化艺术中心等优质产业、教育、艺术配套,客群消费力持续增长,是长沙品质生活住区最密集、消费需求最旺盛的区域。

(长沙览秀城位于长沙品质住区密集、消费力旺盛的梅溪湖商圈核心位置)

相关数据显示,2022年,湘江新区以湖南全省千分之五的土地创造了8%的GDP,全年GDP位居国家级新区第六位。

湘江新区的迅速发展带动了梅溪湖商圈的扩张,新兴商圈强势崛起,成为长沙乃至中部地区人们周末休闲度假目的地。据统计,长沙览秀城1公里范围内人口约4.75万,3公里内人口约58.78万,5公里内人口约145.89万。其中,5公里范围内人口组成主要以25-40岁的年轻家庭、品质客群为主,有着不容忽视的强劲消费潜力,这为项目奠定了坚实的消费基础。

中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为,一些人均消费水平不低,但是人均购物中心面积较低的城市,可能意味着存量商业有更大的增长潜力,对于REITs投资者来说,可能意味着相关资产成长潜力较大,面临竞争较小。作为梅溪湖商圈稀缺滨水商业体,长沙览秀城周围五公里无同等规模竞品,项目具备显著的高增长潜力。

而基于梅溪湖片区客群消费偏好洞察,长沙览秀城定位「品质家庭的艺术欢乐场」,业态兼顾餐饮美食,精品零售,生活配套等方面,目前已入驻沃尔玛、CGV影城、西西弗书店、费大厨、星巴克、MStand、茶颜悦色、KFC、优衣库、MUJI、达衣岩、全棉时代、周大福、比亚迪等品牌商户,精准匹配并满足周边优质商务和品质家庭客群日益增长的需求,为长沙这座城市带来全新的购物体验。。

运营业绩稳定,客流密度及销售坪效位居前列

数据统计显示,2021年至2023年6月末,长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%,运营收入三年复合增长31.27%。

(长沙览秀城客流密度、销售坪效在长沙排名前茅)

自2016年11月营业至今,长沙览秀城保持了稳定且亮眼的运营业绩:2017-2018年连续保持99%的出租率;2021年至2023年9月末,公共卫生事件之后迅速调整,出租率反弹至高位,保持超过98%的良好趋势。

亮眼运营业绩背后,源于项目积极主动的招商策略,通过主动调租持续优化租户结构,带动经营业绩实现跨周期增长、租金水平不断提升:数据显示,2020-2023年1-6月,长沙览秀城日均销售额年复合增长率为25.47%,日均客流量年复合增长率为15.57%。

充足的潜在租户为长沙览秀城维持接近满租的运营状态提供了良好的保障。长沙览秀城丰富的业态配比使得现金流稳定分散,项目采取固定租金、固定租金/抽成取高、纯抽成三种模式。其中,固定租金/抽成取高为主要合作模式,是项目未来实现收入增长的核心业务模式,既能保证稳定的保底收入,又能分享商户销售业绩的提升。

机构由此判断长沙览秀城仍处在快速爬坡的高增长阶段,未来提升空间巨大。项目2024年到期租约中65%将新签调升租金,换租计划有望推动项目收入持续增长,2024年主动调整后,预计新签租约平均租金及物业费将大幅提升。

持续装入优质资产,中国金茂REITs未来增长可期

当前,公募REITs从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段,机构普遍认为,我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型,公募REITs未来有巨大的发展空间,并将积极支持实体经济的可持续发展。

作为资本市场高信誉央企、国内领先的城市运营商,中国金茂聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务。旗下商业板块通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式。凭借强大的运营能力,中国金茂在商业持有赛道实力不俗,培育出大量优质和具备高成长性的商业资产。

目前金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP,覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津、苏州等多个核心城市,此外,其在武汉、杭州等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。

(上海金茂J·LIFE、天津金茂汇、长沙金茂览秀城实景图)

中国金茂坚持“城市运营商”定位,为公募REITs未来持续健康发展奠定商业逻辑基础。其持有运营板块增长强劲,新开业商业综合体在半年多时间内签约出租率能够达到94%-99%;今年上半年酒店经营板块收入及毛利已超过疫情前水平。中国金茂积极推动持有业务向精品持有升级发展,持续为公募REITs平台输送优质的商业物业资产,带来更多想象空间。

优质的商业资产贴近个人投资者,公募REITs则是商业不动产循环最后的,也是最关键的一环,不仅让企业真正打通投、募、管、退的商业环节,也为公众投资者提供更多元化的投资选择,实现资产多元化配置。

中信证券首席经济学家明明认为,随着公募REITs市场趋于成熟,优质资产的长期配置价值将日益显现。而像中国金茂这类有大量优质底层资产、有核心运营孵化能力的企业有望获得更多支持,成为公募REITs市场提速发展的重要力量。

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