这些买房的坑，你踩了几个？

买房过程中，看清芝麻与西瓜

北京卫视有个热门栏目《交换空间》，很迎合北京居民的喜好，因为北京有太多不合理的房子，而通过设计师的奇思妙想往往能让人眼前一亮。但反过来思考也说明，装修设计具有很强的“欺骗性”，通过二次装修就能掩盖房子的问题。

这也是很多房地产项目在销售时，开发商会倾注很大心力，打造华美样板的原因，既能促进销售，更重要的是，能够掩盖建筑规划、户型设计中的缺点，所以在购置新房时，眼睛一定要擦亮。比如一个最简单的问题：

买房子，自然采光重要还是照明系统重要？

如果这个问题单独列出来，相信没几个人会选错。

但当选择楼盘时，一个楼盘楼间距超大，而另一个楼盘的样板间配置了科技感十足的照明系统，就会有人左右犹豫。尽管自己也能算明白，那套灯光系统最多不过就值几千元而已。

所以，买新房绝不能只看装修及科技系统，而应关注房子的硬性建筑指标这些本质的东西。比如楼间距，楼间距决定了室内的自然采光。现在装修有专门的灯光设计师，可以改变室内空间的亮度、色温等等，但顶级的灯光设计师也改变不了日照时长。所以，在购置房产时，一个项目如果强调自己的灯光设计有多好多好，这个项目的日照就可能存在问题，冬至日的日照时长，可能仅仅只能满足建筑规范的两小时。而一旦选错项目对于居住或投资就是致命的，不仅自己居住期间享受不到阳光，当卖二手房时，楼间距是房价的加分项，而智能灯光是个什么鬼？

最近北京市场上爆火的“国誉朝华”项目，有些户型就采用了270°转角飘窗且无柱的设计，像这种设计，只能通过前期特意的户型规划才能实现，后期绝无再通过装修设计来实现的可能。

买房不是买装修，而是本身的空间功能

装修新房或者改造空间，对于设计师而言，最简单的是美观，其次是收纳，而最难的是空间结构和功能。比如经常点外卖的小伙伴们，就不太清楚一个封闭式厨房，有多么重要。

市场上很多刚需项目，往往为了控制总价，把厨房做成开放性厨房。这样就可以让户型面积更小一些，当然总价也能更低，销售难度也就降低了。当然，这样的设计还可美其名曰“年轻人不做饭”。但不要忽略了，年轻人总有一天会成长为父母，当有孩子的时候，十指不沾阳春水的娇艳丽人，也会变身星级大厨。而那时再发现封闭厨房的重要性为时已晚。没有封闭厨房的户型，就像长租公寓，你能想象在长租公寓养育儿女会是怎样吗？

所以，国誉朝华的所有户型，都有封闭性厨房，最小的建面约46平米户型也绝不在这方面妥协，绝不做减配，即使有些年轻的客户不理解，即使造成房子的总价贵一些，即使影响销售，也不能让购买者在未来的某一天后悔。国誉朝华要为业主的未来负责。

国誉朝华作为一个以青少年为核心居住者的社区，户型设计方面却很稳——像一个父母给孩子准备的房子。正因如此，在国誉朝华，住进去的生活真的很香。

买房别看装修面，看隐藏面

买房过程中，还有一些隐藏的细节也不能忽略，这往往反映了不同开发商的“良心”。

卫生间防水，有些开发商只做6道工序，但国誉朝华坚持做13道，为的就是在未来居住的几十年时间里，不给业主留下一点隐患。但这种看不见的”良心“，对于购房人来说，可能不如赠送几台电器更实惠。但真是这样吗，一旦出现卫生间漏水，往往损失几万元都是极少的，十万元起步都属正常。

又比如卫生间地暖，有些项目也是不铺设的，原因很简单，对于开发商而言能省钱，而购房者在买房时，根本考虑不到这样具体的问题。但冬天洗澡时怎么办？国誉朝华做过测算，如果不做地暖，可节省至少500万的施工成本，但对于业主则要多支付上万元的电费，所以，国誉朝华认为这个钱自己不能省。

你买的户型，是否有跨越周期的能力

什么是跨越周期的能力，就是当房子旧了之后，把所有的装修都扒掉，你的房子比别人的更值钱。所以，对于房子，有趣的灵魂远比好看的皮囊更重要。

国誉朝华的89㎡户型里做了个270°广角飘窗，常规的设计转角处会有承重柱，而为了美观效果，降低视线阻碍，保证视野最大化，大多数开发商会把转角承重柱缩小50%。但国誉朝华作为北京少有的紧邻公园的项目，为了把公园的景观直接“溢进”房间，作为承建过鸟巢、北京新机场基建狂魔的“北京城建”，做法是：直接取消承重柱。这样不仅可以全景观赏社区园林，更“霸占”了公园的景观。像这种北京市场上绝对稀缺的产品，必然引发购房者的争抢，后期也具有更强的增值保值性。

房地产经过几十年的快速发展现在已很成熟，随之发展的还有各种产品概念的炒作，尤其地产营销学更让购房者眼花缭乱，但揭开这花花的外表，买房时还是要擦亮了双眼，尤其别被“精装样板间”的外表所蒙蔽，因为，那只是芝麻。

选户型，更要选户型所处的位置

这里要再次重申楼间距的问题，比如国誉朝华在约200米左右的地块长度上，排列了四排建筑，而附近的万科东庐项目则挤进了五排建筑，虽然勉强符合建筑规范的要求，但对未来的居住者多少有些不负责。因为楼间距不仅影响采光和生活质量，也影响后期的二手房房价。

正如前北京万科合伙人，就在自己的自媒体账号所说：“因为东庐的社区规划，并没老老实实的做出点状式布局，而是反复使用设计手法，通过局部的围合，在规范允许的（最低）情况下，做小了楼间距。在这样的情况下，看中东庐的购房人一定要注意筛选，你所选择的社区到底哪个位置是相对比较好的。不难想象，未来二手房市场中，最高的价格出现在国誉朝华还是万科东庐，还不好说，但最低的单价，一定出现在东庐，就在那些被牺牲掉的位置。”

爆雷时代，交付为王

不得不说，伴随着一众知名房企甚至是头部房企的爆雷，近年来买房的风险越来越大，即使价格再诱人，效果图再漂亮，赠送全套家居及家电再有利可图，如果不能如期交房，那所有的一切都是一场空。

北京城建·国誉朝华工程现状

国誉朝华近期就又做了件让购房者开心的事——提前交付。项目入住时间由2025年的年底，提前至10月底。也确实，北京城建有提前交付的实力和信心。细心的人不难发现，国誉朝华的12栋楼是全面推进、整体施工，这也是北京城建实力的体现，而国誉朝华提前交房的理由也很朴实:让业主们在新年前住进新房。