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这些买房的坑,你踩了几个?

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买房过程中,看清芝麻与西瓜

北京卫视有个热门栏目《交换空间》,很迎合北京居民的喜好,因为北京有太多不合理的房子,而通过设计师的奇思妙想往往能让人眼前一亮。但反过来思考也说明,装修设计具有很强的“欺骗性”,通过二次装修就能掩盖房子的问题。

这也是很多房地产项目在销售时,开发商会倾注很大心力,打造华美样板的原因,既能促进销售,更重要的是,能够掩盖建筑规划、户型设计中的缺点,所以在购置新房时,眼睛一定要擦亮。比如一个最简单的问题:

买房子,自然采光重要还是照明系统重要?

如果这个问题单独列出来,相信没几个人会选错。

但当选择楼盘时,一个楼盘楼间距超大,而另一个楼盘的样板间配置了科技感十足的照明系统,就会有人左右犹豫。尽管自己也能算明白,那套灯光系统最多不过就值几千元而已。

所以,买新房绝不能只看装修及科技系统,而应关注房子的硬性建筑指标这些本质的东西。比如楼间距,楼间距决定了室内的自然采光。现在装修有专门的灯光设计师,可以改变室内空间的亮度、色温等等,但顶级的灯光设计师也改变不了日照时长。所以,在购置房产时,一个项目如果强调自己的灯光设计有多好多好,这个项目的日照就可能存在问题,冬至日的日照时长,可能仅仅只能满足建筑规范的两小时。而一旦选错项目对于居住或投资就是致命的,不仅自己居住期间享受不到阳光,当卖二手房时,楼间距是房价的加分项,而智能灯光是个什么鬼?

最近北京市场上爆火的“国誉朝华”项目,有些户型就采用了270°转角飘窗且无柱的设计,像这种设计,只能通过前期特意的户型规划才能实现,后期绝无再通过装修设计来实现的可能。

买房不是买装修,而是本身的空间功能

装修新房或者改造空间,对于设计师而言,最简单的是美观,其次是收纳,而最难的是空间结构和功能。比如经常点外卖的小伙伴们,就不太清楚一个封闭式厨房,有多么重要。

市场上很多刚需项目,往往为了控制总价,把厨房做成开放性厨房。这样就可以让户型面积更小一些,当然总价也能更低,销售难度也就降低了。当然,这样的设计还可美其名曰“年轻人不做饭”。但不要忽略了,年轻人总有一天会成长为父母,当有孩子的时候,十指不沾阳春水的娇艳丽人,也会变身星级大厨。而那时再发现封闭厨房的重要性为时已晚。没有封闭厨房的户型,就像长租公寓,你能想象在长租公寓养育儿女会是怎样吗?

所以,国誉朝华的所有户型,都有封闭性厨房,最小的建面约46平米户型也绝不在这方面妥协,绝不做减配,即使有些年轻的客户不理解,即使造成房子的总价贵一些,即使影响销售,也不能让购买者在未来的某一天后悔。国誉朝华要为业主的未来负责。

国誉朝华作为一个以青少年为核心居住者的社区,户型设计方面却很稳——像一个父母给孩子准备的房子。正因如此,在国誉朝华,住进去的生活真的很香。

买房别看装修面,看隐藏面

买房过程中,还有一些隐藏的细节也不能忽略,这往往反映了不同开发商的“良心”。

卫生间防水,有些开发商只做6道工序,但国誉朝华坚持做13道,为的就是在未来居住的几十年时间里,不给业主留下一点隐患。但这种看不见的”良心“,对于购房人来说,可能不如赠送几台电器更实惠。但真是这样吗,一旦出现卫生间漏水,往往损失几万元都是极少的,十万元起步都属正常。

又比如卫生间地暖,有些项目也是不铺设的,原因很简单,对于开发商而言能省钱,而购房者在买房时,根本考虑不到这样具体的问题。但冬天洗澡时怎么办?国誉朝华做过测算,如果不做地暖,可节省至少500万的施工成本,但对于业主则要多支付上万元的电费,所以,国誉朝华认为这个钱自己不能省。

你买的户型,是否有跨越周期的能力

什么是跨越周期的能力,就是当房子旧了之后,把所有的装修都扒掉,你的房子比别人的更值钱。所以,对于房子,有趣的灵魂远比好看的皮囊更重要。

国誉朝华的89㎡户型里做了个270°广角飘窗,常规的设计转角处会有承重柱,而为了美观效果,降低视线阻碍,保证视野最大化,大多数开发商会把转角承重柱缩小50%。但国誉朝华作为北京少有的紧邻公园的项目,为了把公园的景观直接“溢进”房间,作为承建过鸟巢、北京新机场基建狂魔的“北京城建”,做法是:直接取消承重柱。这样不仅可以全景观赏社区园林,更“霸占”了公园的景观。像这种北京市场上绝对稀缺的产品,必然引发购房者的争抢,后期也具有更强的增值保值性。

房地产经过几十年的快速发展现在已很成熟,随之发展的还有各种产品概念的炒作,尤其地产营销学更让购房者眼花缭乱,但揭开这花花的外表,买房时还是要擦亮了双眼,尤其别被“精装样板间”的外表所蒙蔽,因为,那只是芝麻。

选户型,更要选户型所处的位置

这里要再次重申楼间距的问题,比如国誉朝华在约200米左右的地块长度上,排列了四排建筑,而附近的万科东庐项目则挤进了五排建筑,虽然勉强符合建筑规范的要求,但对未来的居住者多少有些不负责。因为楼间距不仅影响采光和生活质量,也影响后期的二手房房价。

正如前北京万科合伙人,就在自己的自媒体账号所说:“因为东庐的社区规划,并没老老实实的做出点状式布局,而是反复使用设计手法,通过局部的围合,在规范允许的(最低)情况下,做小了楼间距。在这样的情况下,看中东庐的购房人一定要注意筛选,你所选择的社区到底哪个位置是相对比较好的。不难想象,未来二手房市场中,最高的价格出现在国誉朝华还是万科东庐,还不好说,但最低的单价,一定出现在东庐,就在那些被牺牲掉的位置。”

爆雷时代,交付为王

不得不说,伴随着一众知名房企甚至是头部房企的爆雷,近年来买房的风险越来越大,即使价格再诱人,效果图再漂亮,赠送全套家居及家电再有利可图,如果不能如期交房,那所有的一切都是一场空。

北京城建·国誉朝华工程现状

国誉朝华近期就又做了件让购房者开心的事——提前交付。项目入住时间由2025年的年底,提前至10月底。也确实,北京城建有提前交付的实力和信心。细心的人不难发现,国誉朝华的12栋楼是全面推进、整体施工,这也是北京城建实力的体现,而国誉朝华提前交房的理由也很朴实:让业主们在新年前住进新房。

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