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集体缺钱的开发商,谁还在开发“慢精品”

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当今北京房地产市场最可怕的,不是房企的爆雷,而是在资金压力下,开发商们急于回款,重回“高周转、快开发”的老路,对打磨产品失去了耐心。

被带偏节奏的房地产认知

知乎上有一个高赞话题:“房地产大佬为何集体推崇高周转?”

所谓高周转,即房地产业内俗称的“不压货”:拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资。以快速开工、销售的方式提升资金利用效率。高周转始于万科、盛于碧桂园、毁于恒大,但当年以高周转著称的开发商,基本上全都爆雷或在爆雷的路上。

可以肯定的是,高周转对于开发商无疑是非常有利的,但对于未来的居住者,百弊而无一利。施工安全、房屋质量还是“小问题”,一旦爆雷更是让购房者血本无归。

中国人历来讲究“欲速则不达”,“慢工出细活”,但奇怪的是,房地产行业的高周转,又被一些开发商包装上华丽的外衣,成为体现开发商开发能力的标准。

比如万科,前几年的一些项目就放弃了快开发,而用更长的时间做好产品,甚至全新的产品线,也因此赢得了市场上的口碑。但可惜的是,今天的万科又走回了快开发的老路,其中原因不言而喻。这其中最甚者就是万科东庐,8月9日拿地,9月22日奠基开工,11月19日开盘。该项目对外宣传:实现了40天“拿地即开工、交地即交证”,力争73天实现“当月即预售”目标,刷新“副中心速度”。这样的速度,必然为项目遗留下潜在的问题,也给未来的业主埋藏了诸多隐患。

近期万科虽在宣传上一直强调资金链不存在问题,但行动却很诚实。或许这也是开发商的无奈之举,对于即将爆雷的房企,最重要的,已不再是房子的规划设计是否到位,产品设计是否合理,而是快、再快、再快一快。从当前万科一些项目的行为上看,正符合业界对于万科的濒临爆雷的“谣言”。

国匠精神,就是慢精品精神

与万科东庐产生明显对比的,就是一路之隔的北京城建·国誉朝华。

有趣的是,该项目曾因开盘慢而被同业者诟病。的确,该项目从2022年11月28日获得建筑用地使用权,直到2023年6月25日才开盘,近7个月的时间跨度,这个速度确实不快。但令人奇怪的是,国誉朝华项目在3月8日售楼处开放时,就已经具备了销售条件,但国誉朝华似乎确实没万科东庐那样着急。据从内部消息了解到,国誉朝华慢的原因有以下几个:

1、 慢在北京城建对项目的精细打磨

据了解,国誉朝华对项目的打磨时间,甚至都不止7个月,而是更长的9个月。在该项目招拍挂之前,北京城建就对该地块势在必得,拿出长达两个月的时间,对地块进行深入研究,并提前进行方案的设计。

现在的地产开发,早已进入一盘一方案的时代,已经不能简单的借用之前积累的经验,更不能简单的复制粘贴。此外,北京城市副中心对于社区规划有特别的要求,所以,仓促出台规划设计方案,仓促拿证开工,是对北京城市副中心这个千年之城的不负责、也是对拿出几十年财富的购房人的不负责。

二、慢在副中心规划局专家会对该项目的关注

通州区政府对于建筑有着与其他区不同的建筑规范,比如,为了保障城市界面的美观,要求社区规划要进行围合,对于坡屋顶要有一定的占比。为此,专门设置了副中心规划局专家会,对社区规划、建筑外立面等进行综合评审。国誉朝华,作为距离“运河CBD”核心区最近的住宅项目,自然受到了专家会的更多关注,要求和审批会更加严格,当然这种严格对于未来的居住者而言无疑是更有利的。

3、慢在北京城建可以慢

自从恒大负债2.44万亿首先跌下神坛,随后碧桂园被爆负债1.7万亿,再到当前万科爆雷被提到风口浪尖。现在人们的猜测,不再是哪个开发商会倒,而是哪个不会倒。对于存在资金问题的开发商,自然急需取证开盘回款,而对于由“北京市人民政府”百分百持股的北京城建,有条件也有时间可以静下心来打磨产品,而不用担心外界对于是否能交付这个房地产最基本问题的质疑。

万科东庐工程现状VS国誉朝华工程现状

最后,用两张工程照片,来说明万科东庐和国誉朝华的不同。着急开盘销售的万科东庐,在轰轰烈烈的举办完奠基仪式之后,就没有了动作,而一直给人感觉很慢的国誉朝华,工地上则是一派热火朝天的繁忙景象。感谢在这个一切都追求速度的时代,还有一批国企,在默默坚守着行业的操守。

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