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永顺镇 当红炸子鸡

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延朝阳北路一路向东,一过金榆路,即进入通州区永顺镇,距离朝阳区最近的当红之地。时隔四年半,北京万科终于出手,经过9轮竞价,击退招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合(二局)一众央国企开发商竞争者,以总价27.4亿元、溢价率10%,成功拿下通州区永顺镇永顺村地块。

永顺镇的土地价值如何?带着这些疑问,我们来到“永顺炸鸡”的故乡一探究竟。

永顺镇 正当红

延朝阳北路一路向东,一过金榆路,即进入通州区永顺镇。虽然与朝阳区仅一路之隔,但永顺镇留給北京的人印象并不多,当然对于北京老餮除外,因为这里是“永顺炸鸡”的发源地。

但事实上,永顺镇的地理位置实在太优越了,地铁6号线穿境而过,向西两站即为长楹天街商圈,向东一站即是副中心运河CBD。即使今天,大多数的北京人依然不知道通州区、北京城市副中心与运河CBD的关系。简单的说,通州区的总面积为906平方公里,大概相当于海淀加朝阳的面积之和,但其中只有六分之一属于北京城市副中心,只有2%的地方为运河CBD,更只有3‰属于运河CBD核心区。

永顺炸鸡的老店就曾坐落在新华北路101号,与今天运河CBD核心区的保利大都会隔路相望。近三年,北京市政府都将全市20%以上的投资,都投在了北京城市副中心。划重点,北京每年都将全市投资的20%砸在这片占全市面积9‰的弹丸之地,年投资额达到了1500亿元,这其中又以运河CBD所处的永顺镇为重点。如果简单的计算,运河CBD每年的政府投资额高达10亿元/平方公里,如果再加上民间投资,更是一个天文数字,所以,运河CBD无疑就是一座投资金矿,永顺镇也成为北京市投资的当红炸子鸡。

永顺镇的好邻居

永顺镇距离运河CBD核心区有多近,开车不到十分钟,就能到达运河CBD的新晋网红商场远洋乐堤港。

肉眼可见的变化是,运河CBD企业数量持续大幅增加。目前,这里汇聚了16座地标建筑群,其中包括275米的新光大中心等7座超高层建筑。短短3年多时间,运河CBD的注册企业数从9733家跃升至18000余家。可以预见,这里就是北京的新中心、甚至世界的新中心。

其中,工、农、中、建、邮储等国家金融机构齐聚,中国移动、三峡集团、阳光保险、正威国际等世界500强企业落定。“十四五”期间,运河CBD将入驻世界500强、跨国企业超250家,届时,运河CBD进驻的高端企业数量将超过国贸CBD及金融街的总和。正因如此,有一个说法是运河CBD将是“大国首都运河金融城”,足见其未来的巨大潜力。

产业就是人口净流入的前提,这点运河CBD仍有很大的想象空间。

运河CBD核心区的总建筑面积674万平方米,其中70%是写字楼,也就是约472万平米。这个数值已经超越了目前的丽泽和中关村。我们以国际通行的人均30平米匡算,运河商务区存量写字楼可承载就业人口是16万人,这就需要高达上千万平米品质住宅的供应。

而存量显然是不足的,周边中高档社区的存量匡算约90万平米,这里面居住者很多并不在运河CBD上班,也就是说剩余可对外出租、出售的顶多也就是30万平米。供应缺口巨大,万科也许正是看到了运河CBD周边的供需矛盾,终于时隔四年半出手,力退一众国央企开发商,拿下永顺镇地块。

当然,除了人口的涌入,运河CBD周边的房价也有不小的上涨空间,这从通州区执行全国最严厉的限购政策可见一斑。

在政府规划中,运河CBD属于04组团的0402街区,万科项目与北京城建·国誉朝华属于05组团的0501街区,两个街区是紧紧相邻的。所以,如果对标国贸CBD,永顺村就是未来的双井或大望路。目前上述区域的二手房成交价格在9万元/平米左右,品质社区的价格达到了12万元/平米左右,而国誉朝华的市场指导价仅6.5万元/平米,未来的增值潜力还是很大的。

万科的喜与忧

虽然万科这次拿地的位置不错,热销前景可期,项目位于副中心0501街区核心区,该区域以商务服务功能为主,兼有居住功能。规划基础教育设施11处(现状4处,规划7处),医疗设施2处,文化设施2处,体育设施4处,养老和助残设施3处,复合一站式综合服务中心2处,其他公共服务设施19处,市政公用设施10处,交通设施7处。规划中的事项正在逐步落实,比如地块东北侧一处30班初中,一处24班小学,总投资额6亿元,已列入通州区十四五重点项目规划。

但万科也并非高枕无忧。据了解,万科项目南侧紧邻在售的北京城建·国誉朝华项目,两个项目建筑指标基本一致,容积率都是2.0,均是万科项目的占地面积略大一些,户数也更多,但国誉朝华的楼间距优于万科项目。此外,国誉朝华距离地铁站更近,且西侧紧邻规划中城市公园,环境和交通方面都更胜一筹。万科项目则距离地铁一公里多,这实在不是一个前往地铁的舒适距离,步行需要20分钟左右,对于每天依赖地铁通勤的上班族而言,不得不说是个负担。

此外,在拿地价格上,万科项目的楼面价高出北京城建项目3000元/平米,在万科自己都反复强调的地产黑铁时代,房地产的利润已经很低(2023年万科中期财报显示,万科上半年实现营业收入2008.9亿元,实现归母净利润98.7亿元,同比-19.4%,加权平均净资产收益率为3.94%),两个项目素质接近甚至万科项目略逊的前提下,网传万科项目开盘售价要低于城建项目,对于加快销售速度这实属正常,但“地价高”而“售价低”,万科本就压缩到极致的利润如何保障?让人不禁担心所建小区会否缩水减配。事实上,近些年万科因房屋质量的维权屡见不鲜,即使在北京,作为万科高端产品系的翡翠公园、翡翠山晓都曾爆出业主维权事件。

当然,对与购房者而言,最担心的还是万科的高负债,万科虽然是三大民企开发商中最稳健,也是唯一没有爆雷的民企,但高达1.36万亿的负债,且2022年全年净利润才226亿,不吃不喝偿还贷款也要60年,甚至这点净利润连利息都不够,虽然尚未暴雷,也难免让购房者的内心不淡定。而对于由北京市人民政府100%持股的北京城建所开发的项目,则完全不需要有这样的担心。

永顺镇的当红气质已不可掩盖,前有北京城建的提前布局,后有万科与一众央国企的争夺,做实了永顺镇不俗的价值潜力,而对于具备通州资格的普通购房者来说,趁着政府对项目的限价以及严厉的限购,无论选择民企的万科,还是国企的北京城建,现在出手都是个不错的时机。

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