北京
近日，针对促进民营经济发展壮大的31条意见，发改委等16部门与机构推出28条措施促进民营经济发展。国家发展改革委有关负责人指出，“一个时期以来，民营经济发展环境发生了一些变化，不少民营企业面临着一些问题和困难，迫切需要针对新情况，完善促进民营经济发展壮大的体制机制，提振民营经济预期信心，进一步激发民营经济发展活力。”
尤其是针对出现经营困难的企业，中共中央、国务院在《关于促进民营经济发展壮大的意见》中明确指出：“鼓励民营企业盘活存量资产回收资金。坚持精准识别、分类施策，对陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业，按照市场化、法治化原则，积极适用破产重整、破产和解程序”。
当促进民营经济发展壮大的决心下定，民营经济无疑将迎来新一波发展红利，金科等地产民企或将受益。
据企业公告，6月30日，金科与长城国富签订《战略投资框架协议》。长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与金科的预重整程序。如金科进入预重整或重整程序，在公开招募战略投资人阶段，长城国富及/或其指定关联主体有意向作为战略投资人报名参与竞争遴选。自协议签订后，成立了工作小组，建立协调联系机制，目前已开展现场尽调，相关工作进展顺利。
关于预重整最新进展，金科10月8日在互动易平台上回复称，“公司向法院申请重整及预重整涉及大量的前期准备工作，公司已成立专项小组积极推进各项工作。按照2023年7月11日重庆市第五中级人民法院印发《预重整工作指引（试行）》的要求，企业向法院申请重整并同时提交预重整申请的，人民法院收到申请后经审查需满足‘一完成、三基本’的要求，‘一完成’具体是指完成债务人财产状况、债权债务等全面调查；‘三基本’是指已基本确定意向投资人、主要债权人基本同意、重组协议基本可行。公司向法院提交正式重整及预重整申请后，如法院受理公司的预重整申请，后续将经历法院决定公司进行预重整、指定预重整辅助机构、公开招募投资人、裁定公司进入重整、指定重整管理人、批准公司重整计划等程序。公司正与债权人及公司所在地政府进行积极沟通，依法合规、积极推进相关工作。目前，各项工作按计划顺利推进，公司也会在达到信息披露要求节点时进行信息披露”。
房地产行业走向“破冰”
对于正迈向复苏关键时段的房地产企业来说，一系列利好政策的出台，将给企业带来积极自救的信心。事实上，当前地产行业的风险源于企业的信用风险。自2021年地产融资“三道红线”政策推出以来，地产行业融资显著收缩。
此后超过24个月的时间里，房地产市场进入长期的深度调整期。其间，各级监管部门推出过多轮稳楼市措施，市场也曾一度出现复苏迹象，但受各种因素影响，复苏的局面并未真正确立。根据国家统计局的数据，今年7月，全国商品房销售面积7048万平方米，为近十年的月度最低水平。8月，该指标增至7386万平方米，也仅仅是近十年的次低水平。
不过，从去年末开始的一系列政策暖风影响下，房企运营开始逐渐“破冰”，重组计划有序推进。迄今为止，包括融创、世茂、奥园、旭辉等多家港股上市房企已实现复牌。金科、荣盛等境内上市房企也筹备重组，行业从“快复苏”向“稳复苏”转变。
在整体预期向好的情况下，出险房企可通过处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度，优化企业的债务情况，实现减债降杠杆，推进公司经营尽快回归正常。相比推进复牌，化债重组是一个更为持久的过程，其多种可选择的方案考验着股东、高管、债权人的智慧和判断，房企也需要把更多的时间和精力投入其中。
如金科正计划通过司法重整模式化解债务风险。根据公告，金科于今年5月22日收到重庆端恒建筑工程有限公司发来的《告知函》。端恒建筑认为公司虽不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但作为上市公司，金科仍有一定的重生价值和挽救的可能，故向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行重整。6月30日，金科与长城国富签订《战略投资框架协议》。
从被申请重整到与专业化解资产风险的战投机构达成合作意向，金科以清晰明朗的路径，按部就班的推进重整进展，其进度在行业中走在了前列。根据8月1日披露的最新公告，金科拟向有管辖权的人民法院申请重整及预重整，积极通过重整程序依法化解公司债务、经营危机以及证券合规问题，引入重整投资人注入流动性以使公司重获新生。
重整帮助企业完成涅槃
近年来，随着法律法规的完善，一系列重整案件的成功促进了该模式社会接受程度的提高。
对深陷困境但仍具有挽救价值、市场前景的企业来说，重整是引入新的投资者、恢复正常经营的有效手段。有研究表明，直接进入清算通常会导致较低的债权人满意率和资产处置效率。相较破产清算，重整有助于上市公司恢复盈利能力、改善财务状况，而不至于退市或清算，亦不失为置之死地而后生之策，也更有利于各方长远利益。
例如，2021年7月，方正集团的重整被批准。安永的分析师认为，由破产法院和破产管理人领导的破产重组程序加快了对方正集团处理，最大限度地恢复了集团的优质资产。从方正集团第一次违约到法院批准重整计划用了581天，远少于平均679天；方正集团无担保债权人的现金回收率至少达到31.4%，而平均值仅为23.7%。
借助重整，企业能灵活运用重整程序允许的多种措施，强信心、稳预期、促发展，达到恢复经营能力、清偿债务、重组再生的目的。在实践中，更不乏企业通过重整获得新生的案例，如重整计划涉及资产规模能排到全球第三的海航集团，分四个业务板块重整后，其航空板块迎来了“历史最好时刻”，抛去历史包袱，资产负债率回归正常，财务费用降至最低，史上最低飞机租赁成本让生产经营得到长期保障。最新一期半年报显示，海航控股上半年实现营业收入276.36亿元，刨除汇兑不可控的因素影响盈利约10亿元，期内旅客运输2846万人，同比上升173.90%。
具体到金科，目前公司的重整计划得到了多方的认可，也已与战投方达成协议。据公司披露，5月25日，重庆市房地产领域风险防范化解和维稳处突工作专班深入金科调研，表示对金科提出的有关意见建议，将在合法合规的前提下全力支持、促进金科正常经营。另据相关人士透露，相关机构已对公司完成竞调，结果向好，“引进战投进展顺利，也得到了重庆市委、市政府及各级部门的大力支持”。
同时，金科重整也获得了债权人的理解、支持。在历次公告中，金科多次表示，公司将积极支持、推动相关司法重整和引进战略投资者的工作，化解存量债务及流动性风险，提升持续经营能力，改善经营业绩，保护全体债权人和投资人的合法权益。为此公司成立了专项工作小组，积极支持、强力推动公司重整工作，化解公司存量债务风险。据工作人员透露，金科始终与相关债权人就重整相关事宜保持沟通，债权人对公司的重整方案路径等也表示理解并比较支持。
通过重整，公司不仅能化解债务危机，避免债权人因企业“硬着陆”而产生的高额损失，保住市场主体；还保障了公司、产业链企业数万人就业，最大程度地保护了债权人及各方的合法权益。同时，这还将为挽救大型民营企业脱离困境、服务地方经济高质量发展积累宝贵经验。
具备优质资产和稳定经营能力司法重整与坚持发展两手抓
与此同时，凭借公司数年如一日深耕主业积累的社会口碑，金科的财务重整和业务重整正在有序推进。在引战重整的利好下，金科达成多项展期，11只存续期公司债券及资产证券化产品展期议案均获持有人会议表决通过，涉及本金金额111.97亿元。
面对新的行业发展形势，业务布局方面，金科也在积极谋划新的发展定位转型升级和发展战略，坚持轻重并举，提升公司穿越行业周期的能力，并提出“一低二高三举四新”的发展思路，“一低”是发展导向，指低负债，稳发展；“二高”是发展原则，指要用高标准、高质效作为未来对各项工作的原则要求；“三举”是发展模式，指实施“轻重并举，租售并举，增存并举”的发展新模式；“四新”是发展策略，实施新定位、新能力、新赛道，新形象等核心策略。房地产行业经过近几年的深度调整，金科认为只有通过智能化、绿色化、高端化、工业化的“四化”新产品定位，聚焦中高端的改善型产品，匹配高品质的客户服务，才能实现产品力、服务力的革命性提升，并形成强大的市场竞争力。。根据2021-2025年战略规划，公司提出“四位一体、生态协同”的多元发展战略，由高速度发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变
。最新一期半年报显示，金科目前轻资产业务发展模式稳中向好，新增9个项目，业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市，累计获取轻资产项目60个，轻资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等，其中一二线城市项目占比78%。除轻资产业务外，金科旗下仍有5274万平方米土地储备，可供未来5年的销售。
另一方面，在行业深度调整阶段，金科秉承“不躺平”的心态，把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，有序推进项目复工复产。据企业官微最新消息，2023年1-9月，金科累计交付项目174个、交付批次281个、交付住宅及商业100488万套、交付面积约1475万平方米。据中指研究院发布的“2023上半年中国房地产企业交付规模排行榜”显示，金科当时的交付规模位列行业第7位。
以人才为第一资源的金科，在高速增长期获得了高素质人才红利，致力于打造素质高、能力强、忠诚担当、德才兼备、团结创新、作风优良、能打胜仗的金科铁军；这批“金科铁军”也在行业的波动期享受内部培养的呈现出高度的稳定性，。即使即便经历行业调整，金科的核心管理层和业务骨干团队仍保持了86%以上的稳定性。上半年，金科董监高及核心骨干还与控股股东一起，以自有资金通过二级市场集中竞价方式增持公司股份，进一步彰显对金科未来发展的信心。
有分析指出，这一轮楼市调整暴露了传统高杠杆经营模式带来的资金端风险，房企纷纷探索新发展模式，向多元化轻重并举转型。对于房企来说，低成本、高收益的轻资产业态增长空间可观。在目前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，发展逻辑更加偏向长期主义，房地产企业需要顺势而为，在夯实开发主业的基础上，探索新发展模式，实现高质量发展。多元化业务作为房企开拓存量市场的主要抓手，是企业从销售模式转向经营模式的必经之路，未来将会扮演更加重要的角色。
值得一提的是，房地产行业在一系列调整下也开始筑底，最新数据显示，百强房企9月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期，逾六成实现单月业绩环比增长。在行业新发展阶段中，一手推进司法重整，一手抓多元经营，低调务实的金科正在谋求“鱼和熊掌”的兼得。
本文来源：网易房产
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