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龙湖集团的上半年:稳定增长,探索新发展模式

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炎热的7月,各房企陆续交出上半年成绩单。

7月11日,龙湖集团发布2023年1-6月营运数据。公告信息显示,2023年1-6月,龙湖集团地产开发业务累计合同销售额985.2亿元,同比增长14.8%;运营及服务业务合计实现经营性收入129.7亿元(含税),同比增长10.1%。

无疑,相较于2022年夏天的流言蜚语与人心惶惶,今年以来楼市已逐渐回归理性,一个能够辨识房企个体差异的市场,显然更适宜龙湖等稳健房企发展。

然而,一面是进击的机遇,另一面则是依旧复杂的环境。2023年上半年市场复苏的动力依然不足,此外,购房需求的演进和发展模式的变革,也为留在场上的地产开发企业提出了新的挑战。

一场时代的大考,远未到交卷之时。关乎增量与存量,关乎生存与发展,关乎新发展模式,在此节点,龙湖上半年的答卷更加意味深长。

1st | 踏准需求步点

“总体平稳”是上半年楼市的关键词,但“仍然低迷”亦是现状。

克而瑞数据显示,2023年1-6月百强房企整体销售额未见起色,但不同梯队的房企境遇却大相径庭。市场的目光聚焦在少数头部房企上,TOP10房企中,保利发展取代碧桂园占据了榜首位置,万科、中海紧随其后,龙湖集团的名次上升至第七名,在分化的行情中找到了新的座位。

操盘销售金额方面,TOP10房企的门槛同比增长15%,而TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧,门槛分别同比降低15.8%和10.8%。显然,行业开始加速分化,优质房企们赢得了一个弯道超车的机会,但每一步又如逆水行舟,不进则退。

一个切面是,曾经市场熟悉的TOP10榜单里,民营房企一度占据了多半江山,而如今,参赛者们或消失于榜单,或逐渐掉队,龙湖已成为TOP10阵营中,实现业绩同比增长的唯一标的。

作为复杂环境下的攀行者,能在分化的竞争中脱颖而出,龙湖显然于产品战略上有其独到之处。

被誉为“竞争战略之父”的美国学者迈克尔·波特,曾在其经典代表作《竞争战略》一书中提出了三种卓有成效的竞争战略——差异化、聚焦、成本领先。

站在当前节点看龙湖应对需求变化的产品战略,竟与其出奇契合。

其一,差异化。过去的数月时间里,需求展现分化,市场的天平开始向改善类及高端产品倾斜。

克而瑞数据显示,2023年前5个月,其统计的城市中,总价1000-3000万元、3000-5000万元、5000万元以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长,涨幅分别为45%、13%和35%。

龙湖敏锐捕捉到需求的变化,成为第一批焕新高改产品线的房企之一。全新落地的御湖境、云河颂两条高端产品线,在很多城市成为差异化凸显的“爆款”,取得不俗的销售表现。

例如,今年以来,在成都开盘的天府云河颂和滨江云河颂都实现了热销,助力龙湖上半年在成都销售总额117亿元(备案口径),位居成都市场第2位。

其二,聚焦。在2022年,通过独具特色的产品,在诸多高线城市站稳脚跟的龙湖,选择将投资进一步聚焦,按照龙湖的说法,即“重点围绕20个主力城市和14个机会城市来布局,持续聚焦一二线高能级城市”。

进入2023年,聚焦的战略发挥了价值。不同能级的城市间,购房需求出现了大幅分化,聚焦高线城市成为化解需求不足难题、减少市场波动影响的首要选择。

其三,成本领先。长久以来,龙湖的投资准则中一条便是“不拿贵地”。正因如此,在诸多房企受困于2021年前所拿的高价地时,龙湖依然可以相对从容应对市场的剧变。

事实上,今年以来,各大房企竭力投资一二线城市,北京、上海、南京、成都、杭州等地再现“抢地潮”,十数家甚至数十家房企竞逐某一地块的情况时有发生。龙湖集团把握窗口期,截至6月末,在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等热门一线及强二线城市,累计获取20宗地块,并把整体溢价率控制在10%左右。

2nd| 回应时代之变

当下风云变幻,国内乃至世界经济格局,均面临巨大的不确定性。

今年3月,阿里启动了24年来最重要的一个组织变革,而在4月份,京东零售亦作出了“5年来幅度最大的变动”。

身处经济转型与高质量发展的大背景下,各行各业均主动变革以应对新的趋势。就房地产而言,基于探索发展新模式的大方向,房企也在积极转型,培育发展的新动能。

相较大厂们“最重”、“最大”的定位,龙湖近年来的变革,是一条细水长流的过程。经历了独立地产航道,多航道并行等诸多动作后,2023年,龙湖再次对航道进行重构,变成了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

可以看到,龙湖将运营业务、服务业务摆在了与地产开发并行的关键位置。从海外市场的经验看,开发、运营以及服务业务的收入、利润的平衡,已被三井不动产、住友不动产等企业证明是应对市场环境变化的重要砝码。

目前,龙湖集团的天街、冠寓、龙湖智创生活已成长为所在行业的头部品牌,而龙湖龙智造也在代建行业备受瞩目,掀起了一阵智慧旋风。

今年上半年,这些经营性业务亦实现进一步发展。

运营板块,长沙芙蓉天街、杭州国芳天街、乐山星悦荟、宁波海曙天街、苏州胥江天街等购物中心相继亮相,截至目前,龙湖在全国18座城市开业运营商场数量已超80座;龙湖冠寓持续布局全国核心一二线高量级城市,开业房间超11万间,客户满意度达95%。

服务板块,龙湖智创生活上半年持续拓宽服务半径,新进接入阿里杭州高桥云港等商办场景,商服业务已延伸到小米、阿里、京东、李宁、中科曙光、海康威视、网易游戏等头部企业的一线商写场景;而年轻的智慧营造品牌龙湖龙智造,在上半年,亦签约南京麒麟科创园、清华大学紫荆等项目,赋能智慧建造、推动项目提效。

2023年上半年,龙湖经营性收入达到129.7亿元(含税),同比增长10.1%,保持快速增长并创下历史新高。按照龙湖集团董事长兼CEO陈序平的说法,“龙湖计划用三到五年时间,把非开发业务,即运营、服务航道的利润占比达到50%,收入占比能够到20%。”

而龙湖的底气,与其长期坚守的财务纪律与如今扎实的财务底盘不无关系。

从1993年到2023年,无论外部环境如何跌宕起伏,30年来龙湖始终步伐稳健,根基厚实。迄今为止,龙湖已连续七年保持“三道红线”绿档,在手现金充裕,现金短债比处在行业高位,今年到期海外债务已全部提前偿还。龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。

不久前,陈序平在股东大会上表示:“未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长,而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

对于龙湖来说,经营性业务全面实现内生式驱动的时间已不遥远。相信随着新的流动性持续释放,未来行业将会看到一个财务盘面更加稳健,战略上更加从容的龙湖。

彼时,或许即是龙湖关于新发展模式的正式交卷之时。

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