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年报深度丨合生创展:核心业务保持盈利 债务规模持续缩减

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2022年房地产市场在震荡中经历深刻调整。尽管面对充满挑战的经营环境,合生创展仍然保持自身定力,秉持审慎稳健营运方针,注重资产升值及财务稳健,致力于实现可持续发展。

3月30日午间,合生创展发布2022年全年业绩公告。公告显示,合生创展核心业务板块保持盈利、债务规模缩减、品牌战略升维,多元的业务结构以及优质的产品和服务等已经构成合生创展巩固市场地位的护城河。

毛利率保持行业领先 债务规模持续缩减

业绩报告显示,2022年合生创展实现营业额272.52亿港元;核心利润为10.81亿港元;毛利82.81亿港元,毛利率为30%;股权持有人应占溢利为87.62亿港元,其中地产板块核心利润25.11亿港元。

毛利、毛利率是衡量企业盈利能力的重要指标。国金证券数据显示,2019年-2021年房企的毛利率跌幅逐年扩大分别为26.96%、23.35%、21.3%,而2022年上半年这一数据跌破20%的均线下滑至19.4%。可以看出合生创展30%的毛利率处于高位,盈利能力突出。

在房地产融资不畅的大背景下,现金流成为房企发展的命脉。数据显示,截至2022年末,合生创展就短期及长期银行贷款取得约2177.45亿港元银行信贷,其中1212.18亿港元仍未被动用。同时现金及银行存款达183.94亿港元。

充足的现金流有利于合生创展合理安排偿债计划,持续优化债务结构。业绩报告显示,有息债务总额约为965亿港元,较上年1,152.10亿港元下降16%,信用债仅占总有息负债余额8%,境内无公司债、中票等信用债余额;一年内到期债务约为249亿港元,继续保持在26%的较低水平,短期债务压力小。

此外,合生创展公开市场债务稳步下降。数据显示,2022年公开市场债务150亿人民币,下降43%;2023年内公开市场到期债务仅约2.375亿美元债及约6.6亿人民币商业类CMBS,均可实现到期置换/再融资。

值得注意的是,2022年11月24日,合生创展与建设银行总行签署合作协议。根据协议,建设银行将为合生创展提供包括房地产金融、住房租赁业务支持、综合融资服务等支持。此外,还与多家银行签署战略合作协议,六大行授信增长36%。

通过稳健发展的策略始终保持较低资产负债率、充足安全的现金流,合生创展持续获得市场和资本的认可。目前标普、惠誉国际分别维持合生创展B、B+的信用等级;联合评级维持AAA的主体最高信用等级。

核心业务板块持续保持盈利 持续打造高质产品

经营业绩的达成离不开销售业绩的支撑。报告显示,2022年合生创展销售及预售合约出售的物业总额达人民币325.79亿元,包括物业合约销售额人民币305.32亿元及装修合约销售額人民币20.47亿元。

具体来看,在北京及天津售出建筑面积合共为68.94万平方米,帐面值为人民币209.68亿元。占总合约销售的64%,主要包括缦合北京、合生缦云、东叁金茂府及合生me悦。

在上海售出建筑面积合共为19.41万平方米,帐面值为人民币32.99亿元,占合约销售总额10%,主要包括合颂兰亭、合生佘山东紫园及合生东郊别墅。

广州及惠州合约销售额为人民币83.12亿元,占合约销售总额26%,主要项目包括广州合生缦云、合生紫悦府、合生湖山国际及合生云山帝景。其中,在广州售出建筑面积合共为37.78万平方米,帐面值为人民币72.9亿元;在惠州售出建筑面积合共为10.41万平方米,帐面值为人民币10.22亿元。

稳定的销售业绩离不开对市场的精准布局,同时与合生创展产品力的创新、不断提升的销售力也有密切关系。多年来,合生创展始终中高端精品战略,不断变革创新,持续提升产品力。先后推出市场热销的合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等一系列精品,率先构建出了属于地产行业的特色产品IP,这些“与城市对接”的标杆作品,又在不同维度为城市引聚人气与资源,不仅释放项目自身的价值,同时又激发所在区域的更大价值、赋能城市发展,筑就具有合生特点的城市高品质人居名片。

2022年合生缦系产品逆市破局,除北京之外,在广州、上海持续布局,品牌地域扩张延伸。全年贡献销售业绩126.99亿人民币,占总销售额39%。缦系产品全方位的品质提升,彰显出合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力。

长期以来,合生创展坚持深耕环渤海、长三角、大湾区一二线核心城市。数据显示,截至2022年末合生创展土地储备总量为2872万平方米,其中地产板块土地储备约2146万平方米,约74%的土储位于一线城市;商业版块的土地储备约726万平方米,约95%的土储位于一线城市,为未来的持续盈利提供了基石。

除了公开市场外,合生创展也在积极参与收并购,并在城市更新领域积累了大量资源和经验。其中城市更新项目是合生多年来深耕领域,2022年滨江苑项目成功入市,并于2023年取得预售证。除滨江苑项目外,目前更有多个城更项目在合作进展中。

坚持“四保”方针 全年地产交楼收入176.29亿港币

众所周知,作为合生创展重点发力的业务板块,地产板块为集团持续提供稳健的收入、利润增长点,是为合生创展贡献现金流的压舱石。

而优质的产品和服务是地产板块持续盈利的核心动力。2022年时值合生创展30周年,产品力、品牌力、品质力、服务力等全维度持续升级,深度诠释“优质生活,完美体现”的品牌理念,为城市中高端人群营造全场景生活体验。

此外,在房地产行业的新形势下,“保交付”已成为整个行业发展的年度关键词。作为产品力的有力答卷,交付力是房企成本管控、工程管理、技术支持、风险控制、服务体系等综合能力的重要体现,是衡量房企开发实力、竞争力的重要标准。

在“保交付,稳民生”的背景下,合生创展地产板块坚持保交楼、保预售、保开工、保竣备的四保方针,立足于品质的常态化管理,以“四位一体”品质管控体系为手段,多维度全面提升品质力,于2022年实现地产交楼销售收入176.29亿港币,交付总建筑面积约为101.44万平方米,主要包括北京的缦合北京及合生世界村、昆山的合樾兰亭及广州的合生熹景花园。

值得注意的是,2022年合生创展已订立销售及预售合约但尚未交付予买家建筑面积为206.2万平方米。于交付该等物业后,自其已收所得款项合共451.76亿港元,将于2023年及其后在集团财务报表内确认为收益。

于2022年内已落成建筑面积合共86.55万平方米,预期于2023年落成的建筑面积合共为289.7万平方米。同时合生创展坚持保交楼、保预售、保开工,为2023年提供945亿人民币可售货量。

轻重资产并举 商业板块双平台业务形成

除了地产板块外,经过多年发展,合生创展早已成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司,旗下商业、基建、合生活、投资等板块也持续发展。

其中,商业板块作为重要一环,在2022年已经形成轻、重两大管理模式,发展成为双平台业务。据悉,合生创展商业轻资产重点将围绕合生汇、超级合生汇、合生广场、hopx超极主场、MOHO等产品线进行拓展,并根据项目所处不同的阶段及项目自身情况,提供EPC+O的全产业链服务(前期策划及管理服务+方案设计管理服务+建设、品控服务+招商管理服务+运营管理服务)。

2022年是合生创展成立30周年。30年来合生创展始终保持自身定力,面对不断变化的外部环境,积极应对行业变迁,依托前瞻的眼光和战略布局,以更年轻、更现代、更国际化的视野,不断创新求变。

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。面对未来,合生创展将不畏变革,积极应对行业变迁,开拓企业升级潜力。凭借稳健的发展步伐、多元化产业布局、优质的产品与服务,以及健康的财务状况,与行业共同迈入高质量发展阶段,开启下一个值得期待的新里程。

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