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看不见的地方,更值得被善待

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房子是会“折旧”的,在房价蹭蹭上涨的时代,这个常识常常被人忽视。实际上,一旦维护焕新的速度赶不上房子折旧的速度,那么即使是当下看起来光鲜靓丽的小区,也只需短短十几年,就足以变成“老破小”。

曾经,一篇细陈社区之痛的文章《当小区难以挽回地走向衰败》,掀起了一个围绕生活家园与物业服务的舆论场。作者以亲身经历,讲述一次次因为无法容忍小区物业服务滞后,在抗争无效后无奈换房的痛苦过程。作者入住北京的婚房时,小区环境的“恶化”已经显露。开始是绿化带逐渐杂草化、裸土化、车位化,后来是室内供暖温度不达标,再后来楼道公共空间各种被占用甚至封闭,小区垃圾清运不及时,日常打扫和清洁都处于半瘫痪状态,电梯经常出故障无法修缮,而一旦“破窗效应”产生,小区会加速走向衰败,让人难以忍受。

想要一直生活在优质的小区环境中,人们唯一的解法就是不停地换到新小区,但小区的破败不仅让转手变得困难,且价格涨幅有限,甚至难以跑赢通胀。对普通人来说,频繁地换房,无疑是成本昂贵又不现实的。房子三五年价值翻倍的神话不在,让小区“永葆青春”,甚至跑赢同片区小区,只能另觅新途径。

内修“机理”

在西安,一些小区已经依靠管理和维护的新方法,实现价格上的逆袭。

2014年建成的枫香庭,在二手房平台的挂牌价格均价每平米1.7万元,这个价格比周边晚三四年交付的其他项目,每平米要贵2000到4000元不等。西安知名的逆袭楼盘,像香醍蓝湾、曲江畔等,甚至比周边要高出一万左右。

这些小区并没有随着时间的流逝,不可逆地走向衰败,而是历久弥新,变得越来越宜居,买房的人多看几家,区别就出来了,而这些宜居的溢价自然会反映在二手房价格上。

这些逆袭的小区有何魔力?

我们翻了翻枫香庭的物业工作电子记录,发现一些不太为人所知的门道。

除了有全套的园区智能管理系统IBMS-X,实现了对设施设备运行状态的自动管理分析和告警之外,发电机测试运行每月两次,对讲、门禁、车管、报警、监控系统保养每年一次,弱电系统数据备份每季度一次,设施设备防冻检查及维护一年一次,电梯巡检一月一次,专用配电房巡检一周一次,二次供水、消费水泵、污水提排、隔油池巡检等一月一次,雨水提排系统巡检一周一次……

设备检测、维护、保养被一一分类,且有相应的执行标准。比如,水泵,需要看泵体有无渗漏、有无异响、螺丝是否有松动,需不需要加注润滑油,如果维护不到位,水泵坏损后,就会影响整个小区的供水系统。配电房的环境也不能马虎,温度、湿度、照明是否异常,配电房挡鼠板、封堵、有无异味异响,配电房的墙顶地是否渗漏都是巡检的重点。

水和电是小区基础的资源供应,如果出现问题,影响是极大的,这些设施设备都藏在暗处,年久失修不会被及时发现,直到出现问题,大家才会有真切的痛感,但往往出事后很难短时间内修复换新,更换又需要高昂的成本和时间,这便是很多小区逐渐走向衰败的原因。

那些看不见的水泵、管道、电路、消防梯等设施设备,其实才真正影响一个小区的寿命,如果不能得到妥善地保养和修复,小区便会从内及外,慢慢地老去,变得不再适宜居住。

细究起来,这些逆袭小区的背后都有一家物业公司——龙湖智创生活,他们不仅注重小区的“面子”,更在小区“里子”方面下足了功夫。

据悉,龙湖智创生活的“善居计划”中,每年投入数亿元到服务小区的维保和检测,小区逆袭的秘诀其实就在这里。把钱花在看不见的地方,需要历经时间的洗礼,其价值才会得到体现,可惜很多物业公司不愿意做。

而龙湖智创生活的“善居计划”已经持续了11年,做好“里子”的价值,也就慢慢显现出来。

外修“颜值”

“里子”够硬,是保障小区不老的基础,但“外表”也不能马虎,毕竟业主每天打交道的是小区里的一草一木,一砖一瓦,拥有四季适宜的精致园林景观,能瞬间把居住体验提升到另一个层次。

龙湖智创生活深谙此道,在“善居计划”中,“社区冻龄”是重要的内容之一,活动从园区空间与景观、设施设备、墙面地面品质等十余个维度,让小区不惧时光流逝,历久弥新。

赵阿姨是龙湖的老业主了,她回忆:“有一次正好看见工作人员将门口枯萎的矮灌木换新,才发觉原来物业默默做了这么多事日常都被我们忽略掉了,以后每次路过这里我都会感觉很明亮,心情也很好。因为常换常新,小区里的业主们都很自觉地去爱护小区。”

在南京龙湖天钜,社区里的闲置草坪,经过杂草修剪、驱虫消毒后,变身“露营营地”,成为龙民休闲新去处,小区闲置空间被激活了,也促进了邻里关系的融合。

居住在烟台葡醍海湾的周先生,在400余盏焕新后的灯光下,舒心踏上归家的最后一公里;沈阳紫都城的圆圆妈妈,给孩子和“服役”了8年仍时时翻新的社区乐园拍下了今年的合影;公共空间原本单调的墙面上,新增了彩绘“龙小湖”,让杭州的龙民感叹治愈了一天的疲惫……

借助“善居计划”,龙湖智创生活不断提升小区园林景观。

据龙湖官方的一组数据显示,在2021年,他们为园区养护了6416个栈道、扶手,翻新了园区159个儿童乐园,更换了园区16383盏路灯,更换维修了336把座椅,进行了6879次路面维护,翻新养护了14231593㎡绿化……

此外,龙湖智创生活的工作人员还化身“清洁者联盟”,上门开展洗衣机专项清洗服务,业主家中洗衣机堆尘问题被一扫而空;在北京,除了常规的地垫清洗、电器维修等服务外,今年善居计划还新增了免费的“园林设计规划”服务,成为活动爆款,让别墅业主的自家小院也实现了提档升级。

这些看似不起眼的一件件小事叠加起来,足以让小区由内而外地焕发新生,给业主不断制造惊喜。

数字化赋能

“善居计划”推进的11年里,龙湖智创生活的服务也不断升级迭代,并借助数字化的力量为龙民提供专业化、智能化、个性化的服务。

不久前,业主刘女士看到园区路面有破损,担心翻出的胶粘石会绊倒在这里遛弯儿或嬉戏的老人和孩子,就尝试着龙湖U享家平台上报事,希望物业能修缮一下路面。意外的是,没多久她就收到了龙湖智创生活工作人员的回应,并在当天跟进此事。此后,平台实时更新着路面修缮的进展,刘女士也可以在平台上看到每一个动态。

如今,龙湖智创生活已完成整个园区的路面改造。看见崭新的园区主干道上,胶粘石平整铺设,有很多孩子雀跃奔跑,刘女士心里满是感动,她没想到自己随手提的小需求会被如此重视,也没想到自己的诉求会被这么省心的解决。

事实上,在U享家平台中,业主只需要在手机端上传诉求,系统便会按业务线派工单给相应的工作人员,比如管家类、保洁类、绿化类、秩序类等。“系统推送工单,我们都是第一时间响应,并电话联系业主,视情况为业主提出解决方案。”沈阳龙湖天奕的工程返修人员李明爽说。

数字化不仅让服务更专业和高效,还让服务变得更个性化。今年,“善居计划”在活动中引入珑珠激励(珑珠积分即是广大客户在龙湖集团旗下各类场景中消费或参与活动所获得的积分,10珑珠抵1元,可以在龙湖集团旗下的各业态中使用),鼓励业主发送微博,说出心中所期待的服务及小区改造愿望,龙湖智创生活以此为线索,来制定“善居计划”的服务内容,让小区改造更精准地理解业主需求。

通过线上活动,收集到更精确的意见,社区的建设变得更人性化、本地化,依据不同小区的不同需求,去做相应的调整和改善,让社区越住越舒服,越住越欣喜。

这一切的努力,在历经11年后,价值逐渐显现,业主们的房子越住越保值,越住越增值,业主参与社区共建的热忱,也随着不断焕新的园区而愈加强烈。

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