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地产暴雷频发,谁才是真正的健康房企?

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一则项目非标融资产品违约的消息不胫而走,让旭辉集团遭遇股债双杀,股价单日跌幅超过30%,令人唏嘘。

详情是旭辉天津的一个项目,做了信托融资,而股东方因为销售不及预期,要求进行提前清算。目前,旭辉正在跟信托方协商,以寻求展期。

如今的市场中,房企“暴雷”算不上什么新闻,但作为获得国家担保、中债增信的绿档“示范生”房企,旭辉竟然挣扎在非标违约的边缘,多少有点让人错愕。

话说回来,现在的确是房地产最艰难的时刻。一方面,新房销售仍处在筑底回暖阶段,依靠销售进账来填补债务空缺存在一定难度;另一方面,资本市场对房企的信心不足,融资渠道收紧,外部支援减少。偏偏在这种情况下,出现“断供潮”,政府加强对房企的预售资金监管,所以才有旭辉董事长林中在内部公开信中写道,公司有300多亿的受限资金不能动。

房地产面临的行业环境就是如此残酷,想要“活下去”就只能不断自己提升“安全阀”的水平,三道红线“绿档”、监管机构认证已不足以成为衡量“健康房企”的标尺,毕竟打铁需得自身硬。

那么哪些公司才是真正的“健康房企”?

销售线,能否自身造血?

销售回款是房企主要的收入来源,销售情况的好坏,直接关系到公司健康与否。

2022年上半年,楼市见底之声不绝于耳,进入三季度,行业又是怎样一番景象?9月30日,克而瑞公布了9月TOP100房企销售排名,三季度3个月的累计表现能够实现同比增长的TOP15房企仅4家,华润置地、招商蛇口、龙湖集团、建发房产。

在行业“寒冬”之下,销售实现同比回正并非易事。数据显示,1-9月TOP20房企销售额同比下滑42%。在行业筑底时,这些房企能够率先企稳,甚至实现同比增长,已经跑赢生死线,进入“活下去”的幸存者名单。

为什么是他们?

2022年中期业绩会上,华润董事会主席张大为提到“华润置地目前的业绩布局,比较多的是北京、深圳、杭州、成都等城市,市场整体比较健康,成交比较稳定,业绩有比较好的支撑。”

总结起来就是布局一、二线高量级城市。龙湖集团CEO陈序平也在2022年中期业绩会上透露,“龙湖高能级城市销售占比达到97%,88%的销售货值都处在高能级城市”。

这一轮地产周期中,销售分化是非常严重的,一、二线城市核心地段,即使在行业下行期,依旧是市场上的“香饽饽”。8月,龙湖的杭州杭与城项目,首开即售罄,得到55亿元的销售进账。

所以,在逆境当中还能健康得活着,是公司在上一个周期战略布局的结果。正如龙湖集团董事长吴亚军所说,“泰坦尼克号撞上冰山那一刻,你再应对风险已经来不及了,一定要在没有看到冰山的时候,就要有所应对”。

预见“冰山”很重要,否则别人都在抢一、二线城市的土地,你一头扎进三、四线城市深耕,当行业下行,再重新调整已经来不及了。

开发业务的战略布局之外,健康的地产公司早已经在第二增长曲线发力,即万科董事长郁亮在业绩会上重点提到的“开发经营服务并重的策略,会成为下个发展阶段的重要优势。”

实际上华润、龙湖已经尝到了第二增长曲线的甜头。华润旗下的华润万象生活,2022年上半年,实现营业额人民币52.8亿元,同比增长31.5%。龙湖的商业投资、租赁住房、空间服务等经营性业务,2022年上半年实现110亿元,同比增长26%。

跟开发业务相比,经营性业务受周期波动影响小,不仅能提供有效增长,还能提供稳定的现金流。

2022年上半年,万科实现营收2069.2亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%;华润营业收入为728.9亿元,同比下降1.1%,核心股东应占溢利101.6亿元,同比增长2.6%;龙湖集团营业收入948亿元,同比增长56%,归属于股东的核心净利润66亿元,同比增长6%。

开发与经营服务并重的好处是显而易见的,在行业普遍亏损的情况下,他们依旧能够保持营收、盈利的正向增长,实现自身“造血”。

融资线,资金渠道是否通畅?

房地产是一个资金密集型行业,自身“造血”之外,持续不断的低成本融资,才能让公司更健康的活下去。

然而,在行业下行期,资本对房企持观望态度,融资渠道持续收缩。据CRIC统计,从历年100家典型房企的融资总量来看,2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元,同比下降50%。其中,第三季度的融资额为1395亿元,同比下降55%,环比下降31%,融资额创2019年以来的最低水平。

在如此大势之下,资本只会涌向经营稳健、企业评级信用良好的公司,导致融资出现明显的分化趋势。

1-8月,万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行,其中3年期平均票面利率3.02%,最低票面利率仅2.90%;保利发行17笔债券,合计发行198亿元公司债;龙湖累计发行75亿元债券,其中包括一笔15亿元的中债增信债券。

融资渠道通畅的公司,一个非常重要的前提是信用评级够高。截至目前,标普、穆迪及惠誉三大评级机构对万科、保利、龙湖、华润等公司均保持“稳定”的投资级评级,除了上述少数几家外,其他企业无一幸免被下调或者接连下调,或者主动撤销评级。

9月30日,穆迪再次发布评级报告,确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”,展望稳定。 

正因为财务自律,中海、华润、龙湖等头部公司能够持续维持较高的信用评级,这不仅让他们的融资渠道保持通畅,还能在公开市场获得较低的融资。从2022年半年报的数据来看,平均融资成本能够控制在4%以下的,只有中海、华润、龙湖、金茂四家。

开放的融资渠道,以及低成本的资金,令这些公司能够持续在健康的轨道发展,形成评级高-融资畅-发展好的正向循环。

投资线,是否为未来储备土地?

销售企稳、融资通畅,接下来就是敢不敢拿地的问题了。土地是房企发展的基石,一切的业务都要从土地上长出来,没有土地就无从谈未来。

在当今的环境下,拿地非常考验开发商的能力和胆识,在一、二线城市拿地是行业共识,但哪些地块能拿,哪些地块不能拿,做什么的产品可以迅速去化,都考验着房企过往的能力积淀,因为市场不再是开盘就不愁卖的市场,一旦一个地块拿错,可能占用巨量的资金,稍有不慎就可能拖跨公司。

这就是为什么,集中供地已经到第三批了,大多数房企依旧按兵不动,除了没钱外,对市场的顾虑和信息也影响着拿地决策。

但是,大家都犹犹豫豫的时候,也是底价拿地的机会。张大为在中期业绩会上说:“上半年市场没达到预期,企业分化明显,市场环境危中存机。华润置地凭借自身畅通的融资渠道与充沛的在手现金,积极寻找合适标的,寻求逆势扩张。”

陈序平也提到,“上半年我们获取了17宗土地,平均溢价率只有5%,其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会,行业共识是往高线城市聚焦,我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

在2022年上半年拿地金额统计中,滨江集团、华润、中海、万科、保利、龙湖都排在前列。在第三轮集中供地中,龙湖在北京、上海、合肥等地都有斩获,拿地金额超过50亿元。

他们都在积极争夺一、二线城市的核心地块,积极为未来储备土地。

待行业转暖,这些土地,便是他们穿越周期,实现健康发展的底气。

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