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金科股份中报“关键词”:保交楼、保生产、保稳定,促转型升级

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房地产市场下行的认知早已经明确。虽然各地调控政策宽松力度不断加大,但市场恢复缓慢,行业流动性困境并未得到明显缓解。甚至,亏损成为常态,不少企业已经退出赛场。

得益于去年率先调整经营思路,强调统筹生产经营与风险防控,在行业低谷期金科股份保持了平稳发展。

8月30日,金科股份发布半年报,当期公司实现结算面积约395万平方米、营业收入313.22亿元;如期完成交付118个批次,住宅交楼超3万户,交付面积约626万平方米;压降负债规模132亿元;实现销售回款536亿元,回款率超100%……

整体上看,公司坚持“一稳二降三提升”经营发展策略,全力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作,稳定住了公司经营大盘。

这在当前的市场环境下至关重要。分析人士指出,主动压减投资、债务规模,强调经营“提质增量”才能帮助企业度过行业寒冬。金科股份上半年经营层面作出的一些调整,显然颇具参考意义。

保交楼、保生产、保稳定,49个项目实现提前交付

上半年,多地出现“烂尾楼”引发的停贷事件,保交楼成为行业关键词之一。

7月14日,银保监会表示,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”的方案研究,做好客户服务工作,有效满足房地产企业合理融资需求。另一边,各省市也相继发布“稳楼市”举措,包括防范商品房延期交付、政府有责任确保交楼等。

为此,金科股份上半年通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、专款专用保交付等多种措施,来保证所属项目的如期交付,甚至是提前交付。

相关数据显示,上半年金科股份及所投资公司如期完成交付118个批次,住宅交楼超3万户,交付面积约626万平方米。

据相关公开资料显示,在98个实现交付的项目中,其中有49个项目实现提前交付,切实向社会履行主体责任。

“烂尾楼事件发生后,上半年不少城市二手房成交量明显增加,一定程度上就是担心新盘能否如期交付。所以对于开发商而言,交付能力已经成为重要的竞争力之一。”成都一位地产行业人士指出。

上述金科股份较好的交付“成绩单”,也使得公司品牌竞争力,以及公众对公司的信任度得到显著提升。

还需要指出的是,与保交楼一起,金科股份上半年还打出了保生产、保稳定等一系列组合拳。

截至6月末,金科股份及所投资的公司在建项目约370个,全年新开工面积约115万平方米,在建面积约5479万平方米,竣工面积约464万平方米。

与前几年不同的是,金科股份不再单纯追求经营规模增速,而是强调经营质量的提升。

“将安全稳健作为公司当前首要任务,最大力度去库存、实现资产变现,最大力度做大融资增量、最大力度提升回款质效、最大力度争取广泛支持。”年初,金科股份董事长周达曾作出要求。

实际销售层面亦是如此。面对低迷的市场,金科股份上半年多措并举,通过促销、专项去库存等多项措施,带动公司销售质量稳步提升。

仅以“有回款的销售”为例,公司及所投资公司上半年实现销售金额约417亿元、销售回款536亿元,回款率超100%。

得益于上述“高质量发展”具体措施的推进,金科股份也稳固了行业第一梯队的地位,销售金额及面积持续位列行业前列。

克而瑞数据显示,上半年,金科股份销售金额位列行业TOP19,销售操盘面积位列行业TOP11,在重庆、苏州、四川、河南等多地的销售金额排名位居当地市场前列。

代建业务实现41亿元销售,轻资产运营促转型升级

3月15日,金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目。

该项目约7.7万平方米的纯商业街区,服务模式为全流程商销一体化轻资产管理输出,包括项目市调、产品设计、项目商业定位、招商运营、商业销售及资产融资等核心服务内容,这是继在长沙、济南、重庆等地后,金科商业获取的又一轻资产项目。

这只是金科股份轻资产运营的一个案例,公司“地产+商业”的模式已经初见成效。

相关数据显示,上半年,金科股份“地产+商业”业务签约逾10个项目,合同收入近3亿元,部分项目实现了由重资产向轻资产的转化;新签约行业资源20余个,新签约商业品牌上百个。到今年6月末,金科商业在管项目数量也接近百个,在管面积达348万平方米。

“未来金科商业还会迎来多个项目的陆续签约,轻资产服务将正式进入爆发期。”金科商业相关人士指出。

实际上,自提出“四位一体、生态协同”战略以来,金科股份便率先在轻资产运营领域进行全面发力。而从上半年的经营业绩来看,公司智慧服务、商业运营、产业运营和代建运营等业务已经具有一定规模。

在智慧服务方面,业务载体为金科服务,该公司为全国领先、西南第一的综合物业服务商。

上半年,金科服务实现营业收入25.65亿元,净利润3.72亿元;合约管理面积达到3.74亿平方米,在管面积达到2.51亿平方米。

更为重要的是,金科服务凭借强悍的市场拓展能力,公司第三方累计合约管理面积近2.65亿方,占比高达71%,独立发展能力强劲。

产业运营则是金科股份历来的强项,该业务在上半年同样获得了多个项目资源。

半年报显示,报告期内,产业运营持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

截至6月末,公司产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万方,入园的战略合作伙伴超过3千家,入园企业年产值超过2千亿元。

此外,公司的代建业务发展也日趋成熟。今年6月,上海康桥代建项目开盘当日实现销售33亿元,这本身也是公司代建操盘能力的一次展示。

上半年,金科代建项目实现销售金额超41亿元,代建储备建筑面积约681万平方米,代建储备货值约538亿元。金科股份又一个新的收入及盈利增长点已经形成。

这意味着,金科股份的各项轻资产运营业务已经具备较强的“造血”能力,并与地产开发业务形成了一定互补,公司抵御行业波动风险能力随之增强。

多举措应对下行市场,债务风险总体可控

轻资产运营成效显著,在当前市场情况下,可以一定程度上缓解金科股份持续稳健经营的压力,并对公司地产开发主业起到一定对冲的效果。不过,金科股份并不满足于此。

继去年主动降低投资力度后,2022年上半年金科股份仍在着力降低杠杆水平。

相关数据显示,2021年末,公司有息负债由2020年末的976.64亿元下降至806.10亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。今年上半年,金科股份有息负债再次下降至673.68亿元,压降规模约132亿元,降债成果显著。

今年4月,央行、外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,要求金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。

对此金科股份半年报指出,“与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资,另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限,尽可能减少净偿还额度,保留现金流支持项目良性循环。”

半年报显示,金科股份已经完成了对“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS的展期工作,并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

做好既有债务置换和展期的同时,金科股份自身也在通过体系化的现金流管理等方式,尽可能多的回笼资金,以降低自身经营风险和提升偿债能力。

仅以上半年为例,在强调有质量的销售、继续紧抓销售回款的带动下,公司上半年经营性现金流净额达87.3亿元,持续为正。

金科股份也一直在积极扩展融资渠道。有消息称,银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资,金科股份也是试点之一。这一定程度上,对公司存量债务的兑付带来了更多保障。

另据了解,金科股份正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作,积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持。

“特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面,政府及相关部门给予了大力支持。”金科股份中报指出。

整体上看,上半年公司负债总额继续压减,同时考虑到公司主营业务极高的回款率,以及诸多轻资产业务贡献的稳定现金流,公司整体债务风险相对可控。

接下来,一旦市场销售企稳回暖,金科股份这类经营相对稳健的企业有望快速恢复良性循环。

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