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龙湖中期业绩背后:行业优等生是如何“御寒”的

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在史上最热的夏天里,房地产行业却体会到彻骨的“寒意”。

知名房企的暴雷声频繁在耳畔响起,“断供潮”一波未平一波又起,资本市场上风声鹤唳,外资空头精准打击,行业内没有一个公司能够置身事外,全都在竭尽全力应对一场又一场信心微弱导致的危机。

在房地产行业自顾不暇时,疫情照旧频频来袭,让本就脆弱的市场雪上加霜,穿越周期成为所有人的共识。

8月进入尾声,房企纷纷交出2022年上半年成绩单,保利、越秀等少数国企外,营业收入腰斩、净利润亏损占据主流。

然而,越是艰难的时刻,我们越需要相信“没有一个冬天不可逾越”。在经济环境承压时,房地产行业整体出清更像是一次提前的刮骨疗伤,“高杠杆”、“高负债”的痼疾得到根除。

行业经历深度调整后,如何稳定穿越周期,积蓄能量,向更健康的方向发展,是所有房企需要面对的考验。8月26日,“示范生”龙湖集团公布业绩,营业收入948亿元,同比增长56%;核心权益后净利润66亿元,同比增长6%,展现出“示范生”该有的韧性与底色,为行业贡献了一个应对新常态的样本。

定一个前瞻性规划

在风云变幻,风口迭起的时代,坚守是一份难得的品质,龙湖对坚守的偏好,一度被认为是保守。

那是10年前,国内刚刚熬过金融危机,但欧洲债务危机又起,量化宽松的货币政策再一次被启用,大基建、城镇化成为资本的弄潮儿。房地产作为排头兵,自然吸入大量资金,房企的战线全面拉长,从一、二线,到三、四、五、六线,拿地毫不收软,销售规模呈现指数级增长。

胆大的公司,从名不见经传的区域房企直接飞升为头部,而龙湖被作为反面典型,直指“保守”、“错失战机”。要知道,龙湖自重庆起家,非常擅长在郊区打造高端、低密度住宅,按理来说,是非常适合去下沉市场扩大规模,制造影响力的,但当所有人都在往下沉市场冲的时候,龙湖不为所动,还每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上。

2015年金融政策再一次量化宽松,货币化棚改大张旗鼓,上一波胆大的公司再次尝到甜头,杠杆持续放大,房价迅速上涨,市场行情好到根本不愁卖,龙湖依旧拒绝诱惑,继续埋头走自己的路。

面对质疑,龙湖集团董事长吴亚军抛下一句“风物长宜放眼量”,还顺势推出“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略,后来升级为“空间即服务”,把进军高能级城市和经营性业务提升到公司战略级别。

龙湖CEO陈序平曾透露,到目前为止,龙湖在全国进入的城市只有68个,而且90%以上的项目都在一、二线城市,是进入城市最少的房企之一。

如此克制,是因为龙湖给自己制定了一条拿地铁律,即“拿好地、拿合理价格的地”。据说龙湖会根据地块来测算利润,如果达不到标准坚决不拿,而且拿地的金额与销售回款、净负债率挂钩,相比规模,利润质量和安全可持续性才是龙湖关注的重点。

后面的故事,大家都知道。2021年行业暴雷开始发生,高杠杆的房企倒了一批,到2022年销售降至冰点,利好政策相继落地,龙湖5、6月销售额环比分别增长23%、75%,在房企中率先回暖。

2022年中期业绩可以看到,龙湖营业收入达到948亿元,同比增长56%,权益销售面积341万平方米。受到大环境影响,龙湖业绩没有那么亮眼,但跟同行业比有正增长已属不易,公司的排名也进一步提升,《财富》世界500强来到第412位。

站在当下,再回味吴亚军说的那句“风物长宜放眼量”,颇有一番感慨。

所以前段时间龙湖被做空时,吴亚军才敢说,我们很早看到行业的问题,依靠龙湖的原则才走到今天,并不在意做空,而是在考虑未来5年的事。 

织一张资金安全网

龙湖原则具体是什么,吴亚军没说,但有一条肯定是“不借贵钱”。

龙湖早期的内部信中有提到,龙湖在进入房地产不久,就研究了国外以及香港的许多房地产公司的死法,其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分,但过度借贷和承担过高的利息,一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”,所以龙湖就此定下一个规矩:借钱,但不借“贵”的钱。

这条规矩的结果是,龙湖融资成本一直保持低位运行,还有不断下降的趋势。2022年中报显示,龙湖平均借贷成本进一步降低至3.99%,跟大多数有国字背景的地产公司持平。

用“三道红线”来衡量,龙湖连续六年保持绿档,截至2022年6月31日,龙湖集团净负债率为55%,现金短债比达到4.07倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍)。

可以窥见龙湖负债维持较为安全的水平,“进可攻退可守”,既没有过高的负债隐患,也不会太过保守而浪费上市公司的融资机会。2022年上半年,龙湖平均借贷年限长达6.28年。在融资较为困难的今天,龙湖还在持续优化债务结构,提高长债的比例,一方面可以避免债务过于集中到某一个时间段,另一方面长债的利率更低,达到不借“贵钱”的目的。

在财务上的自律,让龙湖获得更高的信用评级。截至目前,惠誉、穆迪、标普分别对龙湖保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,这在行业里并不多见,龙湖也凭借高信用评级,可以借到更便宜的钱,形成了正向循环。

5月份,龙湖还被监管机构选为“示范房企”,试点发行信用保护债券;8月份,中债全额担保债券发行,又是龙湖打头;遭遇做空后,7家境内外银行还为龙湖提供35亿元的银团贷。这些都是财务自律的奖赏,也构成龙湖稳健的融资来源,保障资金流动性的安全。

遭遇严峻行情之后,龙湖也在争取把更多资金留在公司,比如降低分红比例,大股东以股代息。在特殊时刻,储备更多资金,意味着更多的回旋空间和主动性,而这些都得到股东们的支持,毕竟他们是一群奉行长期主义价值的人。

造一艘诺亚方舟

奉行长期价值,需要有前瞻性的战略作为基础,也需要安全的资金池做为保障,否则可能活不到价值兑现的那一天。

龙湖似乎天然具备这种危机意识的气质,2021年2月,吴亚军在公司内部做过一次极限压力测试:假如有一天,所有银行对龙湖关门,同时公司的销售额腰斩,我们还能不能发出工资,能不能还得起债?

商品房总有到顶的一天,利率总有回归正常的一天,这是悬在所有房企头上的“大洪水”,不幸的是2022年“大洪水”降落了。

龙湖则在十年前,为自己造了一艘诺亚方舟。

在造方舟前,吴亚军携团队考察了美国、澳大利亚、德国、伦敦、日本、香港等地的大量案例。他们发现,当城镇化速度慢下来,持有沉淀资产会成为主流。而日本经济上世纪90年代垮塌时,收租物业的承压性相对良好,能够提供稳定现金流,帮助企业渡过危机。

多维度交叉考察之后,商业的大方向被确定下来。龙湖又请咨询机构仔细研究鸿基、恒隆的发展路径,对商业地产的培育周期、投入节奏有了更切实地把握。

2003年,龙湖在重庆北城开出第一家天街,到现已经开业了65家。2022年上半年,龙湖商业投资收入达到46.5亿元,同比增长26%。龙湖的商业成绩,还赢得同行的赞许,在今年的博鳌论坛上,恒隆董事长陈启东说:“也不是每个人都是疯子,在行业也有一些非常成功的例子,我非常敬佩一个朋友,大概是15年前,我认识的龙湖的吴亚军女士,她头脑清醒,她不是最大的,但是是最好的之一。”

商业之外,龙湖的诺亚方舟上还装进了冠寓、龙湖智创生活等业务,这些经营性业务,成为龙湖抵御风险、穿越周期的稳压器。2022年上半年,龙湖经营性收入达到110亿元,同比增长26%,每个月固定的经营性收入就接近20亿元。

稳定的经营性收入,进一步加固龙湖的安全护城,为其赢得更多的回旋余地和战略主动性。

2022年中期业绩会上,龙湖喊出“聚焦协同,穿越周期”,在人心惶惶的时候,他们反而对未来更加笃定。

信心是黄金,是房地产行业御寒的“羽绒服”,在行业的冬天,将信心传递给每一个人。

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