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追求有现金流的利润 碧桂园自成新逻辑

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上行期考核销售额,平稳期考核现金流回款,下行时考核可动用资金。

在3月30日举行的业绩会上,谈到集团2021年的经营复盘,碧桂园总裁及执行董事莫斌表示,在市场上行期,碧桂园以销售额作为考核目标;在市场平稳过程中,以现金流回款作为考核目标;市场下行时,以可动用资金作为考核目标。

这个观点披露后,刷屏了行业。

随着房地产行业前期累计的风险开始显现,大家对企业的关注,已经从“三道红线”反应的当下财务水平,扩展到了更全面的企业管理、战略的变化。就像一个程序运行,每一个代码参数,都将影响全局结果。而在不同市场环境里,需要凸显的“拳头”,也不一样。

碧桂园应对市场变化相应设定的新考核目标,正是支撑它2021年稳健运行的核心算法,对于行业内的其他企业来说,这也将成为未来中短期内抵御市场波动的一个重要管理启示。


一、抓可动用资金筑高经营边界

可动用资金能摆上考核高点,原因在于,2021年的行业项目资金监管加强,项目进度直接能关系到企业的流动现金。

尤其在一些压力三四线城市,重点监管资金比例相对更高。比如常德按预售资金比重法,重点监管资金额度比例达到50%,张家口更是高达70%。这些受限资金,若沉淀量过大,对于企业来说,就等于埋下了流动性与成本的隐患。

落地到具体执行中,想盘活这笔资金,就要在原有保去化回笼的基础上,提高项目完成率,加速完成各施工节点。

基于对现金流的全新理解,碧桂园一手抓回款,一手抓精准管理,提效项目转化率。

2021年,在行业需求景气度下行阶段,碧桂园销售回款继续保持高位,全年权益合同销售金额约5580亿元,权益合同销售面积约6641万平方米,累计实现权益物业销售现金回笼约5022亿元,权益回款率达90%,已连续6年达到90%或以上。

销售回款率高,极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年,碧桂园实现正净经营性现金流,达到108.6亿元。表明其自身有着较强的造血能力,公司并不需要依赖外部融资来支撑现金流。

截至去年年末,碧桂园手握1813亿现金,持续改善财务水平——总借贷余额下降至3179亿元,其中短期债务占比下降至24.9%,现金短债比约2.3倍;净负债率为45.4%,同比下降10.2个百分点;加权平均融资成本5.2%,同比下降36个基点。

这些硬性指标,让碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上表示,公司有信心将在2023年中期前自然实现从黄档到绿档的调整,未来集团还将继续保持现金流充盈,以应对市场变化带来的机遇和挑战。

二、精准投资聚焦深耕确定市场

能实现可动用资金充足,这与碧桂园的布局战略,更是关系紧密。

国家统计局数据显示,2021年末,我国常住人口城镇化率为64.72%。而社科院预测,中国城镇化率的高峰将在75-80%。这意味着,新型城镇化的推进、县域经济的发展,仍将是房地产行业最大的制度红利。

投身城镇化,正是碧桂园长远发展的基础逻辑支撑之一。目前,碧桂园业务已经遍布全国299个地级市,1425个区县,项目总数达到3216个,并在其中161个地级市的市占率超过5%,其中有13个城市的市占率高于20%,55个城市的市占率在10%-20%。

在2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中,有68%来自三四线城市。此外,2021年全年,碧桂园共获取333幅土地,权益总代价约1416亿元,对应货值约4200亿元。按金额计算,新获取土地中,有66%分布在三四线城市。城市深耕的投入产出比实现良性运转。

相比调控趋严的高能级城市,三四线城市虽市场存在分化、毛利水平较低,但碧桂园集团常务副总裁程光煜在业绩会上坦言,三四线市场的经营效率更高,开盘时间总体比一二线城市要短,货地比要高,所以年化回报比较高。对眼下撬动可动用资金的效果达成更快。

当然,碧桂园也并非盲目下沉。其2021年新获取土地中,85%的土储聚焦在长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,其中,江苏、广东、浙江的投资额超过50%。而在2021年底可售货值中,98%位于常住人口50万人以上的区域;93%位于人口流入区域;75%位于五大都市圈。

随着都市圈经济的不断发展,人口分布进一步向都市圈集中,产业发展也从机械连接转向以融入大都市圈扩张的有机连接发展,碧桂园重点聚焦布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈,其实更是在以市场导向,做大做强确定市场。

三、降本增效出手收并购做有现金流的利润

坚持战略下沉,但这并不代表碧桂园对利润的追求降低。

莫斌强调,碧桂园要做的是:有现金流的利润。

昨晚,万科在2021年年报贴出之后,发布了一篇《致股东》,其中提到,经过调整,行业竞争将更贴近于制造业,考验的是对客户需求的把握能力、对产出过程的掌控能力和对经营行为的精细化管理能力。

在这点上,碧桂园也是如此考量的。

自2018年下半年提出“提质降速、行稳致远”的战略以来,碧桂园持续将“全竞提升”作为年度主题,强调以强基固本、科技赋能作为应对变化、提升竞争力的根本,迈向高质量发展阶段。

在这个方针下,碧桂园坚持“投销供回支”的管理模式。即投资牵头,销售牵引,然后供货、回款和支出形成闭环管理,穿透到每一栋楼去做精准管理,并提高提升营销条线的自销能力。经营效率持续提升,管理质量不断升级,财报显示,公司全年销管费占收入的比例5.5%,同比下降了0.5个百分点,从管理上,取得利润红利。

此外,面对行业大批量的企业、项目出清,作为市场上稳健代表,碧桂园也在成为出险企业资产出售的主要对象。

在人民银行、银保监会联合发文鼓励优质房企兼并收购困难房企优质项目的背景下,今年3月以来,碧桂园先后获得招商银行及农业银行合计350亿元的高额授信。

程光煜在业绩会上表示,收并购一直是碧桂园重要的获取土地手段。从去年下半年开始,市场波动再加上行业的分化,使得收并购机会在增多,碧桂园也在加大一些这方面的部署。

据他透露,从去年四季度到现在,碧桂园已对现有及合作的80余个项目进行了沟通,目前已经完成35个项目的收并购,另有30个左右已基本确定。此外,针对银行和AMC一些良好的收并购标的,公司也会进行尽调。

按近期行业流露出来的资产收并购案例看,不乏核心城市的核心资产,而议价空间可达到7折甚至更低。

随着这部分资产的增多,碧桂园的市占率将继续提高,销售成本也将进一步压低,加上行业政策已经触底了,市场在逐渐筑底过程中,信心也在逐渐恢复之中。等到行业调整期结束之后,碧桂园的毛利率也将重新向上,实现利润的企稳回升。

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