地产新政频出，稳健型房企迎转机

在促进房地产业良性循环和健康发展的号召下，近期，多地释放出积极的楼市信号。

河南郑州、广东中山、山西晋中、河南新乡、广西南宁等多地出台有关房地产相关政策，具体措施包括下调住房贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等。

对此，业内人士指出，从趋势来看，预计会有更多的城市可能出台稳定楼市的全面性政策。随着各地积极的楼市政策出台，预计房地产信贷业务将保持合理增长，房贷的发放节奏也会加快，房地产行业平稳发展可期，稳健型房企也将迎来转机。

多地降首付比例、增公积金贷款额度

2月24日，住建部召开推动住房和城乡建设高质量发展发布会，会议强调，2022年将保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

在因城施策促进房地产业良性循环和健康发展的总基调下，地方纷纷出台新政，调整现有的房地产政策。

3月1日，郑州发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），提出要加大房地产信贷融资支持，鼓励金融机构加大房地产企业并购贷款支持，缓解市场主体资金链运行压力。

此次政策亮点在于：1、突破认房认贷限制，有房无贷家庭最低首付比例降至30%（原2016年12月23日《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，认房又认贷，二套首付60%）；2、加快按揭投放和利率下调；3、投亲养老可以新购一套住房；4、推行货币化安置；5、高品质住宅限价上浮；6、鼓励对受困企业贷款展期、续贷；7、土地保证金最低下调至20％，可1年内分期缴纳。

天风证券在近期报告中点评道：“过去几轮周期经验表明，房地产价格对于市场预期引导的作用是强大的。此次郑州允许高品质住宅限价上浮，我们认为有望通过局部项目涨价效应实现预期改善，同时配合认房认贷标准放松、按揭利率改善、投亲养老限购放松以及二手房交易税费优化（2月15日郑州市长在市委经济工作会议表示’计划降低二手房交易个人所得税’），激活整个区域市场梯队的置换成交效应。”

今年以来各地已陆续出台房地产相关政策，除下调房贷利率和调整首套房认购标准外，还有提高公积金贷款额度、降低首付比例等举措。

3月1日，中山市住房公积金管理中心发布《关于进一步加大住房公积金对人才安居保障支持力度的通知》，提高住房公积金申请贷款额度，个人住房贷款最高额度由现行40万元调整至50万元。同日，新乡市住房公积金管理委员会也发布《关于调整公积金个人住房贷款最高额度的通知》，将单方按时连续足额缴存住房公积金的贷款最高额度由30万元提升至40万元。

在降低首付比例方面，部分城市下调了二套房首付比例，例如，晋中市规定家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%；南宁市也将第二套房公积金贷款首付款比例由不得低于住房价值的40%调整为不低于住房价值的30%。

来自中原地产研究院统计数据显示，2月虽然是春节月，但全国有多城市发布了不同内容的35次房地产调控政策，加上1月的66次，年内累积房地产政策次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，刷新了开年房地产调控政策次数纪录。

房企基本面筑底，受益房企逐渐由高信用类房企向民营房企辐射

虽然市场回暖已经是确定性预期，但“房住不炒”的指导方向不会变，其目的是让房地产市场持续健康发展。与此同时，行业洗牌的格局依然不会改变，大浪淘沙，泥沙俱下，盲目扩张已经被摒弃，管理粗放已经受到惩罚，只有“走正道、产品好、内功强”的房企才能在剧烈竞争的市场中保留一席之地。

荣盛发展是较早提出不再盲目追求规模，专注于自身发展的企业。这一点在过去的2021年有所体现，其在规模、现金流、品质发展方面实现了平衡。

首先，加强现金流管理。现阶段，这对所有企业来说都是重中之中。

原定于2022年1月和4月分别到期，存续规模约为7.8亿的美元债，荣盛发展在2021年12月中，提出交换要约，并在12月底方案迅速获得实质进展，获得数百位投资者支持。

1月10日，荣盛发展于新交所公告称，美元债交换要约方案已获得合资格持有人支持，对现有债券的交换宣告成功。全部的现有债券将交换成为两只新债券：2023年债券以及2024年债券，票息均为每年9.5%。

本次荣盛发展美元债的交换要约方案在行业内创下几个“最”。一是近期最快完成展期，二是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期的项目，新债券年期最长为2.5年。此次展期完成后，可以有效优化财务状况，强化现金流管理。

第二，布局全国，平衡发展。

荣盛发展目前已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略布局，“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。

在全国整体房地产市场有所下行的大背景下，荣盛发展通过合理的全国区域布局，有效提升对于区域性政策风险的应对能力，保证其销售的稳定性和确定性，销售规模保持稳步增长。

根据中指研究院数据，2021年荣盛发展以1318.3亿元的权益销售额，位列行业第20位。按照荣盛发展自己公布的销售数据来看，2021年1-12月，累计实现签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，完成年度销售目标约103.5%。在规模房企年度销售目标完成率平均在八成、九成的情况下，荣盛发展超额完成年度目标，实属不易。

第三，修炼内功，提升产品力。

2021年9月，荣盛发展正式进行产品升级，发布“生命绿洲”产品理念，推出“SEEDS种子计划”，以绿色、健康、智慧为核心，打造自然健康、无界乐活、多元互融、烟火清欢、智慧互联的产品，寻求长远的市场竞争力。

产品力升级已经在荣盛发展全国各地的项目中迅速落地。

以杭州的荣盛江荣府为例，项目配置了新风除霾系统、地暖、中央空调系统，打造“恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静”的住宅社区。同时，以现代手法打造中式江南园林，嵌入约360米环形跑道、全龄健身空间。

一方面通过室内建筑性能和科技系统，创造全家庭、全生命周期的健康体验；另一方面，以绿色健康景观体系，集合多元生活场景，满足居住者的全维健康需求。

2022年，对于民营房企而言，主动破局，果断开局，择方向，抢先机，方能萃取绵绵不断的力量。