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正荣地产召开投资者电话会 希望给一年时间解决资金流问题

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2月23日,正荣地产召开投资者电话会,正荣地产董事长黄仙枝,执行董事兼副董事长刘伟亮,执行董事兼CFO陈伟健,副总裁李洋,财务负责人康弘,公司秘书陈坚等参加会议。

会上,黄仙枝表示,2021年对整个中国地产行业来说都非常艰难,外部经营环境发生了重大变化,公司和其他同行都面临着前所未有的困难。而且困难来得很突然,无法提前准备应对,使我们措手不及。

全面收紧的监管政策严重影响了公司的销售和回款。2021年下半年以来,销售几乎每个月都在下降。今年1月相比去年同期下跌约30%。虽然公司采取了各种措施减少开支,推进资产处置,然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势。

与此同时,境内外的融资和再融资逐步停滞。去年四季度公司已无法在公开市场上再投资。但另一方面,债务到期和项目交付接踵而来,春节前后支付高峰使流动性压力进一步加紧。

目前,公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务。但我们相信,经过新一轮的调整之后,地产行业将会更健康、更有序的发展。

因此,我们希望对2022年内到期的美元债本金进行展期,缓解大量债务到期,解决现金流缺口问题,给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。再加上外部环境的逐步回暖,预计公司的现金流能够得以修复,使债务问题得以妥善解决。

虽然面临经济的困难,但公司管理层没有退出,没有逃避,而是上下一心,齐心协力维持经营的稳定,努力进行自救。我们希望能够得到广大投资人的理解,能够在非常时期一起同舟共济,共同度过眼前的难关。

Q:关于公司进行债务交换要约及同意征求的目的是什么?

刘伟亮表示,公司此次交易是出于短期境内外债务压力,尤其是非项目层面的。监管金融机构以及合作方收紧,造成流动性压力逐渐延伸到了公司的经营层面和公开资本市场的融资。

公司也进行了各方面的努力,还是没有办法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。因此公司希望能在投资人的支持下进行债务展期,避免大面积的违约。公司希望通过债务展期争取一年时间的稳定经营,恢复流动性。

同时,境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划当中的一部分。公司希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外,公司还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。

我们希望广大债权人能够理解公司当前的处境,给我们一年的时间,让我们来强化经营和资产处置回收现金流,同时迎接政策的好转。在发展中妥善的解决整个债务问题,这也符合各位债券的长期利益。

Q:关于为什么公司一月份的时候公告赎回永续债,现在却无法赎回,而且这次交换邀约没有任何本金支付?公司的现金在一个月期间内,为什么会有这么大的变化?

康弘表示,第一,今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划。非常遗憾的是,在过去的一两个月,整个公司的现金收支和我们原来去年预期的的确相差极大。

主要原因,第一个是前两个月整体的销售不及预期,这个跟行业基本情况保持一致。我们全口径一月份较同期下降了约30%。第二个是前两个月的融资放款普遍落空了,整个融资的净流出加剧。比如说一月份还款接近55个亿,但仅融资14个亿。其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都遭到落空,整个融资净流出四十多个亿,比去年年底的原计划落空20个亿。

加上年底春节前,是工程款以及其他支出的一个高峰,一月份支出比平时高出了将近15亿。整个一月份的整体现金流流出约81个亿。超出预期50亿。因此对我们整个公司原来的资金计划造成了很大的影响。

此外,因为整个监管资金的政策在不断收紧,加上政府监管,金融机构监管以及合作方的监管,多重监管的叠加,造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限。

到了二月初,我们整个可用的资金占到总资金约5%左右,受限比例高达95%。这样的情况目前仍然没有看到任何的好转。

因此,本次交易公司可用的资金非常有限。目前的方案已经是公司能够拿出来的最好方案。因此还恳请各位投资能够理解。

Q:关于如何此次交换邀约金统一征求失败,公司的替代方案是什么?

康弘表示,公司现在面临流动性的压力非常大。主要是受限资金的比例非常大,造成整体的可动用资金非常有限。

目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两个亿不到左右。

在这种情况下,融资渠道依然关闭,今年到期的公开债,预期都比较很难以正常的偿还。

因此,无论从公司还是从债权的角度,我们都不希望出现大面积的违约。公司也研究过各种债务的解决方案,但是公司体量大,债务结构非常复杂,只能通过短时间的本金展期才有可能维持利息的正常的支付。这也是对各方来说一个最优的方案。

如果本次交易无法顺利的完成,我们也只能通过其他的方式来进行考虑整体的债务冲突。但我相信这种结果,对债权人和公司的不确定性因素都会更高。

Q:关于如果债券持有人接受公司的方案,公司对接下来一年形势改观有多大的把握?

刘伟亮答到,现在目前国家政策陆陆续续的大家可以看到,从节后有适度的、个别城市的放松。如果这种形式能持续下去,我们预判会有深度的放松情形,尤其是在合理范围内的对融资的管控,能够很好的帮助到公司稳定2022年的整个经营的局面。

首先,放松监管资金可以直接释放项目层面的现金资源,增加公司的可用资金,显著的改善公司的流动性来保持项目付款施工。施工正常情况下,进行适当的资金监管,是有利于项目开发进行的。

另一方面,项目融资的合理需求如果能得到满足,能帮助项目。正常的开发建设,减少对公司全局的资金占用,进一步也有利于顺利开盘和加速销售,有助于销售资金的回笼。

如果金融机构能够在还款端给予适当的弹性,在当前的环境下,有利于缓解短期集中还款的压力。项目层面有更多时间争取销售回款,回笼资金,有助于整个现金流的稳定。

如果公司这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到获得一年的展期。在一年的时间内,我们将争取持续改善生产经营。

有望从以下几个方面增加现金回笼,满足债券的未来兑付:

第一,在途资金的回笼以及受限资金的释放再投资金。

我们整个二月初接近120亿,仍应收的账款受限资金从目前的95%有望降低。随着政策的适度放松,有可能会释放一部分补充流动性。

第二,加快销售和资金回笼。

截止到2月初,预计剩余的权益货值大概有1300亿以上,基本上分布在南京、苏州、福州等这些核心的省会。加强二线城市获得的流动性整体还是比较好。未来通过加快销售资金回笼来保持生产经营以及资金的回笼。

三是,持有物业的出售。

目前还有近100亿的支持物业,按照公允价值的净值大概40到50亿之间。这些项目目前考虑进一步的出入回笼之间,缓解整个流动性的压力。

Q:关于2022年的到期利息,境外贷款等公司计划如何应对?

陈伟健表示,关于公司债务到期的应对的计划,目前公司在境外的负债大概接近40个亿美金。其中今年到期的本加息大概有15亿美元。除了美元票据以外,我们还有一部分银行的贷款。在现在的情况下,公司预计流动性紧张的局面在短期内不会有明显的好转。

因此,公司计划跟相关的债权人协商,以展期的方案协助公司争取一些稳定。居民的空间。如果本次交易能够顺利完成申请,其他债权人也会给也会有更有信心,还有动力给公司时间一起支持公司共度难关。

Q:关于现在公司的每月销售金额,以项目公司回流资金到总部的情况如何,跟去年上半年有什么变化,预计今年的情况什么时候能有改观?

陈伟健表示,目前公司其实看起来二月份的销售还会比1月份更差。销售回流应该也大概就是两个亿左右,明显是变差的。我们也希望整个销售会逐步改善。尤其是在一二线城市,我们发展我们的土土都是在集中在长三角的地区。我们预计三个月对我们有好处。

Q:关于新票据公司的偿还计划是什么?此次交易将美元票据延期到明年3月,在明年3月到期日之前,有多大的可能性筹资筹集资金偿还?

陈伟健表示,本期交易是对2022年到期的几笔美元的票据延期到明年的三月份,我们也希望能够在一定的时间内带来稳定的局面。但是目前的在项目层面沉淀的资金还是比较大,尤其是在多方的监管还没有放松,销售额无法快速改善,融资也没有办法有效开放的情况下,延期到2023年还款对公司来说还是一个挑战。

我们预计地产销售要全面的回暖,还是需要一定的时间。公司目前是要保交付,快速销售,并且能够有效改善流动性。在减少负债规模的前提下,推进部分的项目的转让,争取在2023年到期之前改善整个流动性的局面。

本次交易中也安排了部分的资产出售,所得到的那些资金用来偿还美元债。

Q:关于公司近期到期的境内债务如何解决,是否打算弃外保内?三月到期债务以及境内ABS打算如何处理?

陈坚表示,公司希望能在相对公平的原则下平等对待境内和境外债权人,公司也将积极与境内外债权人沟通。并同步协商各债权人,对债务进行适当的展期。在当前的情况下面,我们也希望大家能够同舟共济,使公司能够正常运营,逐渐的恢复流动性,从而最终能达到我们妥善解决境内外所有债务的这个目标。

对于其他债务的一些展期安排,公司也整体希望都能够展期至少一年。对于一些有底层资产的ABS等其他债务的处理,我们也会考虑执行方式落地手段的差异,同时在整体境内外平等的前提下进行。

Q:关于公司目前的项目整体运营情况如何,是否有出现无法支付工程款大面积停工的情况?

刘伟亮回答到,为确保春节后的第一时间快速返岗复工,各个区域均已召开了返岗复工的这种会议和施工单位进行友好协商,以推进工程进度。管理中质量为中心,做好返岗复工的专项工作。

项目根据现场的进度,对正常进行的工程款支付额度有所控制,但是都在有序的安排付款。各施工方都在配合安排进场施工,目前已经超过70个项目已进入到了复工的状态,有序的现场进行施工了。目前公司整体运营情况是稳定。

Q:关于公司目前是否有具体的资产出售计划,根据此次交换要约的新债条款,公司当前资产出售的时间和对价如何?

刘伟亮表示,公司主要布局的项目是在一二线和强三线,整体资产的流动性比较好。目前我们已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是以与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜,预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。

关于持有型的物业,目前还有资产总值接近100亿的自持物业,扣除掉当前的二十多亿的融资和再投入的30亿,按照公允的价值的净价值约40到50亿的钱左右。

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