黑科技加持，龙湖智创生活分拆上市

1月7日，龙湖集团公告旗下龙湖智创生活拟分拆赴港上市，加之不久前已明确分拆计划的万物云，前十大房企的物管业务均已完成上市或正筹备上市。

在过去，物管分拆单独上市已是常规动作，它被认为比房地产开发更具想象空间，也更受资本市场青睐。2019年，物管企业掀起上市潮，一年有9家物管企业上市。2020年，达到了18家。2021年，这个数字是14家。

在业内人士看来，龙湖智创生活是一个新的物种，这其中，不仅因为其融合龙湖旗下物管、商管等多个航道的核心业务，创造了一个涵盖衣、食、住、行、购，连接“人与空间”的全新商业模式，还在于其科技赋能服务的鲜明特征。

多年来，龙湖集团地产行业“科技控”的标签已深入人心，而过往龙湖智创生活在科技上的应用亦屡屡让人眼前一亮。对于科技赋能管理，改善用户使用服务的体验，或许是龙湖智创生活打开未来的一把钥匙。

01、物管背后的黑科技

2020年初，亚马逊的首家无人超市在西雅图开业。这个超市颠覆了人们对传统商超的认知，里面没有推销员，也不用排队收银，直接“拿了就走”。

亚马逊能这么自信，依赖货架和天花板上的各类传感器和摄像头，在人工智能技术的帮助下，系统可以知晓顾客拿了什么东西，然后自动结算，将账单推送到顾客手机上。

2018年，阿里巴巴在杭州开了一家无人酒店，更是名噪一时，不少人慕名前来打卡体验。住客进酒店后看不到任何一个服务员，全部靠人工智能实现，客房内的灯光、空调、窗帘都不用手动操作，只需要对房间内的语音助手下达指令就可以了。

科技的魅力展现得淋漓尽致，而诸如龙湖智创生活这些物管行业的先行者，早已经清醒地意识到科技的力量。

2021年8月，中国国际智能产业博览会在重庆开幕。展会现场的面积超过7万平方米，其中花草面积就超过了2万平方米。这一切正常运转的背后离不开人工的努力，更关键的是，十几项“黑科技”在发挥着至关重要的作用。

智能是这里名副其实的标签，在发挥着无限想象。智博会的垃圾桶，不仅能太阳能充电，还可以自动压缩，当垃圾容量达到三分之二时即触发告警，让保洁员工快速替换垃圾袋。路灯也会根据季节和天气变化实现光感自动启停和光线调节，灯杆一旦发生10度以上倾斜，系统就会马上报警。

负责智博会场景布置与设备保障的，是龙湖智创生活旗下的龙湖悦来城市管理有限公司，这已经是其第四次承接重庆智博会业务，每一届智博会都是运营的一次实践。

这种实践经验和优势在城市服务领域，得到了广泛认可，龙湖智创生活先后落地了岳阳城陵矶、重庆广阳岛、成都农博岛、北大荒建设集团、苏州相城高新、沈阳中德开等城市服务项目。

城市服务之外，龙湖智创生活最擅长的住宅物业服务，也早已被各种黑科技所覆盖。

位于重庆的龙湖两江新宸云顶小区，是重庆首个三星级智慧小区。这里集成了50余种智慧应用场景，业主获得完全不一样的居住体验。

比如小区的路灯安装了光线传感器，不仅能根据时间和天气实现自动开启和关闭；公共区域有云台摄像机，发现安全和卫生问题系统会立即生成工单，通知相关人员前往处理；业主在公共休闲区散步，可通过无线网络，连接小区蓝牙音响播放音乐；业主离家时，红外报警系统会启动，若发生燃气泄漏，会将报警信号传送到物业控制中心……科技在优质的居住体验上发挥着越来越重要的作用。

用科技诠释智慧，当然不是放一块屏幕就叫智能化，而是通过云计算、物联网，结合运营数据等科技手段，在看不见的地方对服务提供着最有力的支撑。

龙湖自主研发了智慧引擎FM&RBA系统。FM指的是设施设备监管系统，赋予了每台设施设备唯一的ID身份证。RBA指的是远程设备自控系统，通过传感器实时读取设备的电压、水压、设备温度等健康数据，并同步生成工单推送至工作人员的手机上，保证工程人员的及时响应。针对商业运营管理的IBMS智能化远程控制系统，集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现建筑优化控制和管理；智慧报事，一键触达。

根据招股书数据，截至2021年12月28日，龙湖智创生活在管面积已达到2.5亿平方米，已向61个购物中心项目提供物业管理服务，总建筑面积为930万平方米（包括公共区域及停车区域），以及180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，在这些多元的场景里，龙湖智创生活展示了丰富的物业科技应用。

而科技的赋能半径，同样可以触及到商业运营层面，在龙湖智创生活运营的购物中心中，八个数字化工具，已经涵盖了运营的方方面面。

例如，提供会员服务、营销活动和在线销售的“流量在线”、提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等等。

正是因为对科技研发的重视和投入，才让龙湖智创生活成为行业内科技含量最高的企业。龙湖集团一直坚持的理念是“善待你一生”，而让业主满意，除了向善的理念，技术的赋能也至关重要。

02、科技是第一生产力

碧桂园创始人曾说过一句发自肺腑的话：“物业服务是碧桂园的明天。”曾经干着脏活累活的物业管理公司，正在资本市场大放光彩。

去年3月，碧桂园服务的市值首次超越碧桂园集团。资本市场对物管和房地产开发持有两种截然不同的态度，前者的PE达到了71倍，后者只有5倍。

物管业务变成了一个性感的业务。在充满不确定性的房地产业，物业是未来的确定增长点。不但现金流稳定，更可以从物业服务中延伸出无数多的增值服务，有庞大的想象空间。

有机构认为，物管行业的市场规模有望在三到五年内扩容至2.4万亿元。而规模庞大的另一面是，万物云（万科物业）、碧桂园服务、绿城服务和龙湖智创生活四个头部企业2020年的营收总和仅有497亿元，这个极为分散的市场，显然大有可为。

正是在这种利好之下，近年物业企业开始了大规模扩张和合并。根据克而瑞物管不完全统计，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并购事件，涉及并购金额已超过320亿元，较2020年再创新高。

曾经在很长一段时间，物管行业普遍还处于比较原始的状态，在很多人眼里依然是“吃力不讨好”的行业，甚至经常会有人将其狭义理解为保安保洁，干的都是苦活累活。

根据中国指数研究院的数据，中国百强物业管理企业的从业人员，学历大多为本科及以下，高学历、高素质人员稀缺。物管行业不仅需要科技的赋能，也需要科技的加持，吸引高学历和高素质人才的进入。

头部物管企业早已看到了科技投入的重要性和必要性。2020年10月，万科物业更名为万物云，着力强调其科技属性，甚至把logo也改了，变成了互联网科技公司的风格，而万物云的三大模块之一是“技术Tech”。且不论万物云的技术成色几何，但很明显，大型物管企业都在往科技靠拢。

作为物管第一梯队的企业，龙湖智创生活早已不是一家通常意义上的物业公司。

2021年1月，住建部等十部门发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，建设智慧物业管理服务平台。

不难发现，数字化和智能化的浪潮将渗透到方方面面，科技也将是提升物管行业服务和效率的重要一环。事实也是如此，相比于其他领域，物管行业有着丰富的场景，将是物联网等技术最容易落地、也最容易见效的领域。

03、母公司的背书效应

就像华为手机的强大研发实力，依赖的是华为2012实验室和海思的芯片一样，龙湖智创生活能在科技赋能上走在行业前沿，光靠物管公司的研发实力肯定是不够的，母公司龙湖集团在科技研发上的投入，给龙湖智创生活提供了强大背书。

2021年的龙湖集团中期业绩会，董事会主席吴亚军表示，龙湖集团自成立以来，一直保持对技术的热爱和探索，包括对新工艺、新工法、绿色环保建筑的持续钻研和投入。

在过去，龙湖集团每年会将净利润的一部分持续稳定地投资于科技研发，截至2021年9月30日，已拥有142项专利技术，包括29项为发明专利，并拥有一支千余人的数字科技团队，在北京、上海和成都设立了3个研发中心，研发和运维的产品超过200个。地产行业很少有企业像龙湖这样，有着如此规模的技术团队。

2021年9月，龙湖集团披露了对智能硬件企业百佑科技的并购信息。百佑科技旗下的千丁智能是国内最早一批涉足智慧城市智能硬件的企业。千丁智能成立于2014年，多年来与龙湖有着深度合作，也服务于绿城等国内知名房企。截至2020年8月，仅智能门禁通行总量便超过6亿次，累计出货量28万台/套，在细分赛道中处于领先地位。

作为龙湖集团“开发+服务”双引擎中的服务一极，龙湖智创生活的科技实力，在集团公司的母体下获得了丰厚养料。而这些努力也得到了认可和回报，2020年6月，国内首部新基建权威读本《新基建 ：数字时代的新结构性力量》正式发行，这是由华为、阿里、移动和龙湖等20多家企业共同参与编写，而龙湖智创生活是唯一一家物业服务企业。

此前有数据显示，到2021年底，龙湖各类空间下的多种智能终端数量将达到2020年的近300%，未来几年也将呈现出几何级的增长。

随着5G的普及和人工智能技术的成熟，物联网和数字化会加速到来，而龙湖智创生活在科技上的布局和投入，将会在不久的将来，收获科技的果实。