揭秘｜2021年北京捡漏【新型共有产权房】稳赚？！

2021年已经进入10月下旬，冬天快来了，每年的9-10月是楼市金九银十，往年这个时候买房人秋有收成买房过冬，开发商进行最后一波营销冲刺。但今年楼市明显和往年不一样。

市场进入调整期，很多人看到有些城市房价的确出现下行，但和以前一样，楼市大涨的时候政策会收紧，但楼市弱势的时候，政策也会宽松：央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。9月27日傍晚，会议通稿发布。明确提到了开发贷和房地产按揭贷款有宽松的趋势。

2021金融街论坛年会10月20日在京开幕，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示：房地产合理的资金需求正在得到满足 健康发展的整体态势不会改变。

对于购房者来说，政策底部已经基本可以明确了，这时候作为政策窗口期，挑选优质项目就成了聪明的选择，购房者如何选优？特别是对于已经有置业经验的改善购房者有什么好选择？

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市场二八分化

万众期待的“新型共有产权”开始入市！

回到很多人关注的北京房地产市场，因为一直调控严格，价格平稳，很多人不论从生活还是从资产角度都会考虑买房，所以北京市场也明显活跃了，截至日前的2021年新建住宅成交量二手房成交量都是最近8年的历史最高纪录。

从近几年北京楼市的成交数据来看，北京楼市表现一直平稳，但在2021年整体刷新了历史记录，累计成交创造多年的记录5万套，而且新增供应的均价已经高达6.11万元每平米。

成交记录持续走高的同时，新增供应量最近开始增加，如果说上半年是一房难求的话，下半年北京楼市的表现似乎就是“内卷”加剧，供求关系紧张缓解的局面开始显现，最近一个月各项目更是你方唱罢我登台，关键一点，在这个让人民都住有所居的时代，房地产分化将更加剧烈。热销的20%的项目占据了80%的成交量，市场出现了明显的二八分化！

市场在分化，那么对于购房者如何在分化的市场里，寻找到真正的性价比？什么房子更值得买？

在楼市周期变化中、最重要的是保持独立的清醒！不要放大利空、也不忽视利好！楼市真正的价值一直都是跟随城市发展,寻找优质城市和优质项目！

这几天北京一个项目可以说让很多购房者非常期待：位于海淀的融创学府壹号院项目，可以说是最近几年北京市场最值得关注的一个豪宅项目。

学府壹号院除了地段位置优越外，能被市场热捧的最关键原因是这是一个——【新型共有产权房】项目！

周围二手房住宅已经卖10-15万，但定价11.2万的学府壹号院因为是【新型共有产权房】，相当于购房者用8.96万元每平米，就可以买到，而且这还不是过去的传统共有产权房，其实这更相当于购房者分期付款的纯商品房住宅！

到今天，北京已经有6宗新型共有产权项目地块出让，其中第一个项目——朝阳一墅已经热销。

朝阳一墅开盘现场实景图

朝阳一墅效果图

但市场很多人依然对这个产权定义有误解，以为这是传统的共有产权房，这就很容易错过一次政策给予的买房好机遇！

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聪明人买房良机

捡漏【新型共有产权房】！

在市场平稳期买房的人基本都是属于改善需求，因为这些购房者相对有经验，所以在过去多年楼市历史上，我们看到，包括自住房、限竞房，买到了其中优质项目的购房者都稳赚了！

在2021年楼市又一次进入平稳期的时候，关于买房，每个人都肯定有自己的小九九，很多人问伟哥，我的建议肯定是：“买房最好一步到位”。毕竟限购、限贷下，换房很难了。

那么如果说当下有哪一类住宅最值得买？！当然就是新型共有产权住宅，原因很简单：

首先：新型共有产权住宅地块全部都是热点区域+房企争抢的地块！

因为这一类住宅是调控出现了，政府为了避免成为地王项目，才人为的抑制了土地溢价率，所以已经成交的新型共有产权住宅地块，全部都是最近土地供应里面最热门的地块，被开发商争抢的地块。

以朝阳金盏小店村3005-08地块为例，参与房企有：金地+华润+保利、旭辉+首开、越秀+天恒、平安、金融街、中海、融创、卓越、懋源。累计有13家企业竞争，最后被融创以总价26.83亿+15%政府持有产权份额获得，这就是第一个入市的新型共有产权住宅项目——朝阳一墅，也就是说，北京主流房企都非常认可这些新型共有产权项目的地段，相比购房者，企业有大量的专业人士分析地块的区域发展前景，这么多年值得买的房子，都是开发商也抢的地块！

朝阳一墅地块容积率仅为1.3，这在北京可以说除了房价已经10万+的孙河区域，为最低的城区土地容积率指标。在新增10个项目中，朝阳一墅也是唯一有叠拼产品的新盘，更是实至名归的城市别墅，从地块本身就引发了别墅买家的追捧。

其次：新型共有产权的属性是纯商品房住宅，而且价格严重倒挂！

在新房指导价的影响下，北京房价正式进入“四环10万+，五环8万+，六环6万+”的新时代，置业门槛正在不断高企。在此背景下，容积率仅1.3的朝阳一墅，因有15%的政府产权份额，均价仅为64600元/平米，性价比优势尤为凸显。

从整体市场看，自2019年至今，北京别墅供应量在持续下滑，去年仅供应4497套，同比下降14%。而今年截止10月15日，全北京的别墅供应仅3088套，而成交却达3914套，明显供不应求的态势。

特别是城区别墅，数据很惊人，供应了276套，成交了601套，库存不断减少，平均单套城区别墅的成交总价高达2528亿，所以这个市场的确已经进入了供应末期，卖一套少一套的时候，这时候，朝阳一墅单价6.46万的低密度社区+高性价比价格的优势一目了然！

特别是很多购房者不了解【新型共有产权房】

在购买条件上，共有产权房的申请家庭应符合北京住房限购条件，且家庭成员在北京均无住房，一个家庭只能购买一套；单身家庭申请购买的，申请人年龄需为30岁以上。而“纯商品共有产权房”只要购房者满足北京限购条件就可以，并无其他限制条件。

金收入归购房人所有

是纯商品房住宅

5年后可正常转让

政府只取对应份额

就连出租规则上，新型共有产权房和传统共有产权房二者也有明显不同。共有产权房的租金要按持有份额分配，“纯商品共有产权房”的出租收益则100%归个人购房者所有。

在退出机制上，共有产权房规定五年限售期满后，购房人只能将其转售给同样具备共有产权房购买资格的群体，且产权不变，政府（代持机构）持有原有比例房屋产权。

而“纯商品共有产权房”的购房人在取得不动产权证满五年后，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，政府按市场价回收持有份额对应的价款，转让对象为符合北京市商品住房限购政策的人，再购房人获得完全产权的商品房。

新型共有产权房本质上是商品房，因此又被称为“纯商品共有产权房”，其实简单的来说，就是分期付款的商品房，降低了购房者第一步支付压力，如果短期不想换房的购房者，可以说直接就可以低门槛一步到位享受生活！

第三：门槛降低了但品质感更高了！

作为融创、卓越、陕建三大实力房企，强强联合开发的标杆作品，朝阳一墅规划为墅质低密住宅，共建设17栋4—6层低层建筑，其中13栋打造花园叠拼产品，共有208套上、下叠户型，面积为184—290平米，充分满足精英人群对品质别墅生活的需要，实现有天有地的居住梦想。

朝阳一墅效果图

朝阳一墅作为第一轮集中供地唯一的城区纯商品房低密度别墅项目，稀缺性毋容置疑！

因为新型共有产权的特殊政策，降低了全北京追求一步到位、舒适生活的购房者资金压力，不限“产品力”的高品质打造了市场最稀缺的“爆款”产品，这样的优质项目最值得当下聪明的购房者“捡漏”！

文章来源：大伟看楼市

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