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南昌楼市:价格战与“万人摇”齐飞

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[ 江西地处中部,东北部紧靠长三角,南部紧靠粤港澳大湾区,而作为省会的南昌,虽说是“左右逢源”,但实际上与两大城市群核心城市空间距离均不算近,处在其核心辐射圈之外。 ]

[ 10月11日,华润万象城悦府128套房,获得了17256组参与摇号客户,中签率约0.74%,创下当地市场的新低。 ]

在滕王阁上临赣江远眺,眼前已不是王勃笔下“落霞与孤鹜齐飞,秋水共长天一色”的景象,随着现代化中央商务区一座座摩天大楼的崛起,南昌红谷滩CBD的房价在20年间业已增长了10倍。

南昌,这座唯一与长三角、珠三角、闽东南、华中三省都相邻的省会城市,GDP总量在华东及华中各个省会城市中却排名最后。由于支柱产业不强、人口吸引力有限,楼市热度本就低于多数二线城市的南昌,当下进入困境期。在近期的下行趋势下,南昌的房地产市场呈现出了一边打响激烈价格战、一边有楼盘“万人摇”的场面。

央企率先打响价格战

“九龙湖、经开区,现在一天一个价。”一名自称在南昌卖了10年房子的楼盘销售告诉第一财经。

九龙湖和经开区,分列南昌最核心的红谷滩片区南北,属于重点开发的新城区,楼盘主要目标客群是刚需客。在九龙湖,记者不时看到“首付18万毛坯现房”“首付12万住进红谷滩”等楼盘广告。

在靠近南昌知名地标、青花瓷造型的融创茂的九龙湖西岸,保利打造了一个占地面积近20万平方米,规划户数1700户的大盘。“谁都没想到,引领这轮降价潮的,居然是央企保利。”当地房产销售苏雨告诉记者,今年国庆期间,南昌楼市掀起价格战,保利天珺是最先降价的一批楼盘。

10月2日,保利天珺拿出了50套工抵房源,高层单价12000元/平方米,洋房单价13000元/平方米,比此前的售价便宜了约2000~3000元/平方米。“那天卖到大半夜,售楼处还全是人。”苏雨说,隔了三日,保利天珺又立刻加推30套特价房。

位于南昌经开区的金科集美阳光,也通过降价降出了“知名度”。今年9月中秋节还卖11500元/平方米,到了10月份,已经推出7字头、8字头的精装现房了,价格降了超过3000元/平方米。

这些楼盘降价背后,去化艰难是主要原因。“不好卖,有些楼盘都卖了三四年了,熬成现房销售,现在大幅降价反而能吸引不少人,售楼处人声鼎沸,人进满了就封起来选房,防止前期业主闻讯来闹事。”苏雨称。

在整体打价格战的氛围中,那些坚持不降价的楼盘熬得异常艰难。

位于南昌传统老城区东湖区的一改善型楼盘,因为定位中高端客户,项目成本较高,一直没有降价。即便是在周末,该楼盘的售楼处空空荡荡,只有一两组到访客户。“眼睁睁看着人都被降价盘抢走了,我们却坚持18000元/平方米的价格,非常盼望上面领导也能开启降价。”现场一名销售称。他告诉第一财经:“我们真的撑得很辛苦,上个月虽然卖掉几套,但没有一套批下贷款,由于回款不到位,同事们都没什么收入。”

在南昌,这类改善型项目基本都未进入降价通道,十分惜售。隔壁另一个改善盘,阳台能看到美丽的九龙湖湖景,尽管到访客户也很少,但同样只能给出9.9折,再打折就要捆绑高价车位出售。

“因为南昌的刚需项目供应非常庞大,竞争非常激烈,相应的,改善类项目就比较稀缺,具有长期价值,所以大家都希望能熬过这一段时间。”一名当地营销人士告诉第一财经。

苏雨认为,恒大、新力的问题,给南昌楼市带来严重的负面影响,极大打击了购房者的热情。

不过,10月底,有消息称南昌市房管局已经开始针对降价乱象出手,要求销售价格下跌超5%需报备,进入11月后,不少曾大幅度降价的楼盘已对外宣称收回所有优惠。政府对恒大、新力部分停工楼盘的复工复产工作也在推进中。

“万人摇”楼盘热度不灭

南昌知名楼盘华润万象城悦府,刚刚经历一场“万人摇”。10月11日,华润万象城悦府128套房,获得了17256组参与摇号客户,中签率约0.74%,创下当地市场的新低。

南昌是2019年在楼市较热时发布摇号新规的,华润万象城悦府是当时第一个摇号的楼盘,首开600多套房,申购人数达29916人,中签率为2.1%;2020年11月,16391人摇华润万象城悦府127套房,中签率0.77%。如今,该楼盘在楼市整体下行的环境中,热度依旧不减。

当地房地产营销人士告诉第一财经,华润悦府住宅的热销,在南昌属于个例,该楼盘所在区位非常好,一、二手房已经形成价格倒挂。该项目新房售价为17400元~19400元/平方米,而这一带的二手房已经达到2万~2.7万元/平方米。克而瑞也认为,南昌中心城区部分项目出现一、二手房价格倒挂现象不具备普遍性。

记者在华润悦府现场看到,该楼盘东南方向望向赣江,北接繁华的红谷滩CBD,临近南昌市政府、南昌之星游乐园、红谷滩湿地公园、南昌航空大学,周边配套优秀,且这一片区住宅开发增量少,竞品不多。

除了这种地段顶级的房子,南昌还有一类房价格依旧坚挺——学区房。

自古以来江西民风都重视教育,南昌的学区房热度一直处于高位,市面上的高房价纪录都是学区房创下的,最贵的学区房成交价,比如绿地外滩,早已突破3万/平方米,同一片区的非优质学区房价格则只有一半。

“目前南昌的学区房价格没有明显松动,但是人们的情绪变了,担心现在高价购入学区房,很可能会‘高位站岗’。”一名当地房产销售对第一财经表示。

南昌的学区房,一度是炒房客们非常热衷投资的品种,但是今年5月,南昌教育局发布新的中小学招生政策,以往的3年学位锁定期限从2022年就要变成6年锁定期,这意味着学区房的持有周期将被大大拉长。

“加上中央对高价学区房的打击,以及其他城市学区房的下跌,我认为这一趋势迟早会波及南昌,所以购房者的观望情绪浓烈。”上述人士称。

房价的支撑力

在古代农业社会,江西物华天宝、人杰地灵,南昌更是历史名城。如今,南昌的经济也已起飞,今年前三个季度,江西省会南昌市GDP总量达到了4855亿元,同比增幅达17%,增速高居全国前列。

但和环绕四周的“同侪”们相比,南昌仍然是华东、华中省会城市中的“小透明”。相邻省份的安徽合肥、湖南长沙、湖北武汉、福建福州都已进入GDP“破万亿俱乐部”,南昌去年GDP总量为5745.51亿元,在所有华东及华中省会城市中经济总量排名最末。

经过这波楼市低谷期后,南昌的房价区间跨度从6000元到3万元/平方米左右都有,地段中等的刚需新房一般在万元上下,改善型住宅价格为1.8万元/平方米上下,最核心的红谷滩CBD房价超过2万元/平方米,顶级学区房单价超过3万元。

对于一座华东省份的省会城市来说,这样的房价算高吗?第一财经在采访过程中,听到了不一样的声音。

“南昌的平均工资在五六千元,就业机会不充足,但房价却很高,超过经济发展更好的长沙、重庆,冬天‘妖风’又很冷,所以南昌留不住年轻人,很多人都想出去打工。”一位1993年出生的南昌市民对记者表示。

也有人认为南昌的房价水平目前较为合理。“南昌的GDP总量和江苏的扬州、浙江的嘉兴这些三线城市接近,房价也和他们处于同一档,现在江浙不少县城的房价已经过万,南昌作为省会城市,一万的均价也能买到不错的房子。”一名从事房地产工作的当地人分析道。

事实上,江西并不是一个“强省会”省份,省内城市往往更倾向于向外寻求辐射带动,全省资源也没有特别聚集到省会。从人口来看,省会南昌人口仅为628万,甚至次于赣州和上饶。将视角再拉高一些看,江西地处中部,东北部紧靠长三角,南部紧靠粤港澳大湾区,而作为省会的南昌,虽说是“左右逢源”,但实际上与两大城市群核心城市空间距离均不算近,处在其核心辐射圈之外。但是近十年的基建大发展,让南昌的楼市高歌猛进,房价成为全省第一。

2013年,南昌重点发展九龙湖片区,万达、绿地开始大手笔投资。2016年,南昌设立赣江新区,九龙湖进入了成熟开发期,调控政策进一步放松,楼市顺势起飞。2016年南昌市住宅价格达到9307元/平方米,较2015年上涨11%。此后,中海、碧桂园、金科、正荣、融创、龙湖、富力、阳光城等外地房企都纷纷杀入南昌,加速布局,百强房企中已有40家进驻南昌,投资客也涌入了。

根据克而瑞的数据,到了2020年,南昌整体住宅均价涨到14500元/平方米,创下五年新高。南昌中心主城东、西湖区房价领跑全市,高达18000元/平方米以上,朝阳新城形成了一、二手房价倒挂格局,红谷滩区自2000年以来房价翻了10倍,九龙湖新城5年间房价翻了3倍。但尽管九龙湖新城的概念不错,目前人气不足现象却是不争的事实。

产业方面,南昌拥有汽车及零部件、建材、生物和新医药、旅游业、动漫等产业,较有名的企业有江铃汽车集团,江铃在南昌也做房地产开发,在当地随处能看到江铃的楼盘。目前南昌市政府正积极推动产业转型升级。但由于支柱产业不强、人口增长有限,南昌的市场热度不及大多数二线城市,在这一波楼市降价潮中,南昌楼市的价格出现了明显的松动迹象,重仓南昌的房企将会经历较为难受的一段时期。

(应受访者要求,文中苏雨为化名)

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