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拥400栋楼收租冲上热搜 90后小姐姐:不是都赚钱

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近日,一则“93年包租婆拥有400栋楼”的短视频,冲上了热搜。视频里显示,一位27岁的广州女子号称拥有 “400栋”房产。

由于真实性受到网友质疑,5月4日下午,视频中的主角“包租婆D姐”,通过网络平台进行回应表示,“400栋楼”其实大部分是通过承租再转租的方式在经营。


即使如此,不足30岁就拥有400栋租赁物业的二房东身份也同样令人啧啧称奇。那么,这些物业到底是怎么来的?南都记者试图通过社交平台与其取得联系,但至截稿时,仍未有消息。不过在5月4日夜间,直播到半夜12点的“包租婆D姐”讲述了自己的创业故事。

大学时期创业,做民宿起家

据“包租婆D姐”自述,她在广州上大学期间,就通过做兼职的方式来赚取生活费,高峰期曾同时打6份工。直到借用亲戚家的场地开办了补习机构,才赚到了一笔可观的收入。拿着这笔钱,她开始出国旅游,并注意到“民宿”的投资价值。

回国后,还在上大学的她,开始做民宿生意 ,租下三房一厅,其中一间自己住,另两个改造成民宿出租。据她介绍,当时整个费用才4万元。这一套经营起来后,引得不少同学和老师投资,于是她又盘下了第二套,第三套……

在经营民宿的过程中她发现,很多城中村的房子与正规的酒店不同,由于非标准化,每间屋子的内部样子可能都存在差异,对于很多房东来说,推介起来是比较困难的。于是她找到团队开发了一个专门推荐城中村民宿的网络平台,去实地拍了很多不同房间的房子,也吸引了一些小旅馆的老板过来做广告。

用“包租婆D姐”自己的话来说,经营这个网站“投资小,回报却大”。平台做起来的后,她卖掉了这个网站,并用钱开始投资更多的互联网项目,做了很多类别的APP,甚至还有针对大学城的外卖APP。


然而大学生的创业并非那么容易,仅仅三个月,所有的互联网项目烧尽了资金,她还欠下了200多万元债务。“这个时候,我重新整理了自己的创业项目,发现还是做民宿、做租房生意赚钱!”

尝试做二房东,转卖经营权

互联网创业失败后,“包租婆D姐”在继续经营民宿的同时,开始安心作起“房产中介”。“当时只收房东半个月租金作佣金,房客不收费。”慢慢的,她开始有了自己的中介团队。

“有一天,突然有一个老板说因为缺钱,要转让一整栋楼的经营权。” “包租婆D姐”萌生了“与其做中介,不如自己拿下来做”的念头。据她介绍,这种方式不需要买下整栋楼,只要交顶手费就行。

自己拿下来后,她借鉴做民宿的经验,除了对房间进行装修改造外,又将长租改成短租:“短租利润更高一些。”

在她的经营下,这栋房子的租金水平有所提升,顶手费水涨船高。“包租婆D姐”找到了合适的机会,以更好的价位,将这栋房子的经营权又转了出去。

就像养鸡一样,用便宜的价格买到小鸡,养大后以更高的价格再卖出去,通过这种方式,她又拿到了第二栋,第三栋……


观察:做二房东一定赚钱吗?暴雷的也不少

目前,“包租婆D姐”有了自己的团队和公司,也吸引了不少投资人。据她介绍,很多整租的房子是通过“项目合作”的方式开拓的:有物业,有投资人即可,她经营,投资人坐等收钱。

这种方式看起来,具有较高的可复制性,但是否存在投资风险呢?据“包租婆D姐”介绍,她手下的400多栋房子,也不是每一栋都赚钱。“有的每个月可以赚几万,有的只能赚几千。”

南都记者了解到,租房行业利润其实并不高。地产研究机构克而瑞近日发布的《2019租赁住宅行业白皮书》称,国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%,回报周期中位数近50年,远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%,深圳回报周期长达60年之久。

南都记者了解到,目前国内有自如、蛋壳、魔方、优+等一些大型的长租公寓运营商,如万科、碧桂园、龙湖等大型房企,也都开拓了自己的长租公寓品牌,模式大多是从村集体等业主手中获取破旧厂房、住宅楼,统一改造成长租公寓进行出租。

而为了争抢房源,有些公寓甚至为房东支付高于市场价的租金。我爱我家研究院院长胡景晖就曾对媒体表示,有不少长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。 “包租婆D姐”就坦言:“如果最开始拿到的价格比较高,亏本也是有的。”

“高收低出”的扩张模式,使很多长租公寓品牌陷入资金困局,整个行业频频爆雷。在2019年,就有如乐伽公寓、鼎家公寓、寓见公寓等“二房东”出现暴雷。

进入2020年之后,受到疫情等影响,更是有不少长租公寓运营商由于空置率高无力支付房租而撤场。

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