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房企海外发债几近停滞,市场信心有待恢复

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标普认为,行业调控政策全面转向的可能性非常低。

越来越多的房企,试图避开债务违约的“深渊”。近日,鑫苑置业披露针对10月15日到期的2.08亿美元票据的要约交换计划,以少量现金+新票据形式提供两种选项。

最新进展显示,截至10月14日,这笔票据本金已在交换要约、发行和同意征集中有效投标。鑫苑置业将对上述票据进行交换,在满足或放弃交换要约、发行和同意征求的先决条件下,公司预计将发行约2.05亿美元新票据。

不久前,海伦堡也披露,5.5亿美元高级无抵押债券尚需偿还的3.82亿美元本金及利息,已于10月11日前存入指定银行账户。为兑付这笔债券,海伦堡发行了2.7亿美元的绿色债券,其中1.68亿美元用于置换债务。

曾经,海外发债、借新还旧,是房企再平常不过的融资手段;但因多家房企爆发债务危机,这条输血渠道急剧缩水。自10月份以来,房企海外发债几近停滞,仅海伦堡发出一笔绿债,鑫苑置业也要用债务置换的方式暂渡难关。

发债艰难,而账上趴着的巨量债务,让房企时刻提心吊胆。数据显示,10月14日至12月31日,房企到期未偿还债券规模约79.37亿美元(折合510.54亿人民币),2022年到期规模547.86亿美元(折合3524.06亿人民币)。

融资规模骤减、债务相继到期,留给房企“排雷”的时间已越来越少。

海外输血通道急剧收缩

2021年下半年以来,房企现金流遭受重挫。

克而瑞最发布的研报显示,自六月份以来,因政策对按揭持续收紧,叠加部分三四线城市出台“限跌令”,房企销售下行压力加剧,回款受到重挫。

与此同时,高压的融资政策,导致房企再融资难度加剧。截至2021年二季度末,房地产开发贷余额12.3万亿,同比增长2.8%,增速创下历史最低值;房地产资金信托余额2.08万亿,同比下滑16.94%,创下历史最大跌幅。

在债市尤其是海外发债市场,房企面临的处境极为严峻。新债发行艰难,旧债相继到期,导致很多房企只能用自有资金偿债,净融资呈持续净流出状态。

克而瑞表示,据其监测的95家样本房企债券融资数据,2021年前三季度新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%,新发行明显缩量。三季度样本房企净发债额-607.4亿元,而去年同期为734.3亿元。

动荡之际,数家房企债务违约,使中资美元债市“雪上加霜”。进入四季度,花样年、新力控股等房企美元债构成实质性违约,将此轮美元债信用危机推向高潮。因收益率大幅波动、投资者信心不足,房企在海外发新债越发艰难。

公开信息显示,自10月份以来,仅海伦堡发行了一笔绿债,鑫苑置业也试图登船上岸。但总体而言,目前中资地产美元债境外新发几近停滞,少见成功案例。

评级机构标普认为,房地产企业密集违约,会导致企业整体再融资压力加大。这一方面来自于供给端政策调整,带来再融资规模的下降;另一方面,由于密集违约,导致金融机构对行业产生疑虑、采取避险策略。

克而瑞称,9月30日至10月12日,Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%,在各债券品种中跌幅领先。地产美元债二级市场大幅震荡,说明近期房企再融资和获现能力面临考验,行业信用风险加速暴露。

调控大转向的可能性不大

海外债市风起云涌,但那些静静躺在账上的存量债务,不会自己消失。一旦房企无法筹到足够资金,兑付即期美元债,排队违约的现象难以避免。

据克而瑞证券监测,截至10月12日,重点监测的170家房地产公司2018年以来发行的存量美元债共395笔,美元债存量规模达到1607亿美元。

房企的偿债压力,聚焦在今年四季度和2022年。有机构统计,10月14日至12月31日到期未偿还规模达79.37亿美元,2022年到期规模547.86亿美元;这意味着,未来15个月,将有627.23亿美元到期未偿还债务。

为避免爆发信用危机,除了海伦堡、鑫苑置业等进行债务置换的房企,更多的企业选择密集回购,尽量减少存量美元债的规模。

10月15日,佳源国际宣布回购部分于2023年到期的13.75%优先票据。10月14日,佳兆业宣布提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%优先票据。同日,银城国际称,完成回购注销6500万美元债券。

此外,建业地产、融信中国、中梁控股、龙光集团、弘扬地产、阳光城等多家房企,同样展开了回购动作。只不过,相较于巨量的债务规模,这尚属于“杯水车薪”,更多是为提振投资者信心。

真正见功力,还得到债务到期时,看房企能否如期兑付。

后续,哪些房企的信用状况更有可能恶化?标普认为,高度依赖高杠杆高周转模式的企业,可能很快暴露流动性风险;存货不足或者土储主要分布在低线城市的企业,长期发展堪忧;母公司层面流动性不足的企业,在预售资金监管加强的环境下,财务风险或将显著提升。

虽然房企债务压力高企,风险爆发后处置程序复杂,但标普认为,行业调控政策全面转向的可能性非常低。

“当前房地产调控取得了很好的成果,流入房地产行业的金融资源增速明显下降。更为重要的是,经过长达五年的持续调控,市场参与方的预期均已发生变化,这是十分来之不易的。”该机构称。

标普还表示,在房企连续出现信用风险后,各地的调控政策可能获得更大的灵活度。在坚持整体偏紧的融资监管的前提下,需求端可能有一些更温和的政策出台,这也符合中央稳房价、稳地价、稳预期的整体调控思路。

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