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广州二次集中土拍秋风瑟瑟 48地块半数流拍

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开发商拿地节奏放缓,选择把钱更精准地投向价值更高的地块,秉持更审慎的心态。

历时两天的“土拍大战”后,广州年度第二场集中供地于9月27日收尾。48宗涉宅地中,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元。25宗地流拍,流拍率达52.08%,这让广州第二次集中供地稍显冷清。

市场人士对此有一定的分歧。有分析称,本轮流拍创近年流拍率新高,体现了在楼市轮番调控、严管三条红线之下,开发商资金、业绩、去化存在压力。开发商拿地节奏放缓,选择把钱更精准地投向价值更高的地块,秉持更审慎的心态。另有分析称,近600亿元的土地成交金显示了实力企业仍乐意拿地,对行业对未来还心存期待。

25块地遭遇流拍

第二场土拍的冷清超出了市场人士的预期。

9月26日、27日,广州第二批集中供地计划出让48宗地,总起始价高达1124亿元。最终结果显示,25宗地块流拍,成功出让的地块为23宗,最终总成交价为569.37亿元。

其中,流拍地块主要集中于供地大户增城区。增城区原定出让22宗地,有15宗不成交。

这与今年4月广州首场集中供地如出一辙。广州首场集中供地出让的48宗土地中,有18宗位于增城,占比超过1/3。首场集中供地,增城区也是流拍重灾区,共有四宗地块流拍,其余地块亦多以底价成交。另外两宗流拍的地块分别位于白云区和花都区。

与首场集中供地不同的是,部分热门地块在第二场集中供地中爆冷。比如,开发商较为关注的番禺区大石街飘峰路西侧地块一、番禺区大石街飘峰路西侧地块二,在土拍之前分别吸引了7家、6家房企参与竞拍,属于热度较高的地块。熟料,竞拍以流拍收场。

番禺区大石街飘峰路西侧这两宗较热门的地块位置相邻,容积率均<2.5,总出让面积18.11万平方米,出让条件也极为相似,均要配建2万余平方米的政策性、人才住房,起拍楼面价均为23000元/㎡。

有开发商人士称,这与地块周边村落、工业园居多,生活、商业及交通等配套较滞后有直接关系。竞拍楼面价已经超2万元/㎡,楼盘前景并不明朗。

“建设成本高、区位条件不突出的地块,会直接放弃。”参与竞拍的一位刘姓房企人士称,在三道红线、投销比不超40%,以及要求拿地必须使用自有资金等监管下,不少开发商拿地节奏放缓,秉持更审慎的心态,加之接近年底,资金面紧张,融资困难,部分地块无人问津也属正常。

同样遇冷的还有今年首场集中供地的当红炸子鸡黄埔区中新广州知识城板块。参与竞拍的JLXC-H5-1地块,竞买人仅有一家,一开拍便以9782元/㎡楼面价,被广州知识城投资控股有限公司及昆山昆安置业有限公司拿下。

然而,今年首场集中供地中,30秒内竞拍房企报价19轮,迅速达到官方设置的地价上限,并启用“摇号”的便是黄埔区的一宗总用地面积为5.2万平方米的宅地。短短几个月,形势便发生逆转。

有分析人士称,这跟楼市降温和地块状况有直接关系。JLXC-H5-1地块虽然楼面价较低不足万元,但实质为兼容科研、商业商务、居住等多种性质的综合用地,出让条件较为复杂,对开发商也有一定的要求。另外,黄埔区楼市在今年上半年的接连调控中,热度已经有所下降。

值得关注的是,此次竞拍,央国企占据压倒性优势。比如,番禺创新城地块一、地块二均被越秀地产(00123.HK)以底价102.96亿元斩获;被称为“广钢新城最后一宗宅地”的广钢AF040234地块、AF040406地块,被中海地产(00688.HK)以近乎底价632392万元竞得,折合楼面价28573元/㎡;2021NJY-13南沙区南沙湾地块为广州南投+珠江股份(600684.SH)联合拿下。争抢19轮,热度较高的2021NJY-10南沙区横沥岛大元路以北地块,由葛洲坝地产胜出。

多核心城市遭遇流拍

如此冷清的局面,并不仅限于广州。

在近期已经完成第二轮集中供地的多个热点城市如重庆、杭州、苏州等,都出现流拍率上升、溢价率明显下滑的情况,多个城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。譬如,9月26日,杭州市第二轮集中土拍的10幅竞品质地块全部流拍。另有,成都、苏州、沈阳等多个城市第二批次地块出让成交楼面价有所下跌,部分热点城市甚至出现地块临时撤牌、流拍等情况。

第二轮集中供地均是“一波三折”,与“稳地价”的核心诉求有直接关系。连日来,多个城市延期挂牌并调整土拍规则,一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛,另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。

以广州为例,严控最高楼面价成为基调,大部分最高楼面价被限制。黄埔、南沙这些2020年领涨广州楼市的片区,住宅地块均被限地价和限房价,并要求50%住宅限售无房家庭。同时,出让地块最高溢价率被限定在15%,起拍地价最高的海珠江泰路地块溢价率被限制在9%。

比如被中海地产收入囊中的海珠区石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块、海珠区江泰路50号AH0605005地块,均均要求对外销售时,首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。另建筑需达到绿色三星级标准,这是绿色建筑的最高标准,也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。而能达到如此细致严苛要求的房企甚少。

一位不愿具名的开发商人士认为,本轮流拍创近年流拍率新高,体现了在轮番调控、严管三条红线之下,开发商资金、业绩、去化存在压力。对于建设成本高、区位条件不突出地块,开发商选择直接放弃,从侧面亦体现了市场对部分区域信心不足。

对此,广东中原地产项目部总经理黄韬并不以为意。他有提及大环境挑战较多,对于有拿地预算的实力房企而言,二次供地可以用更小的竞争代价进入,而相对合理的土拍规则亦预留了一定的项目盈利空间。同时,稳房价是楼市调控主旋律,这是房企乐见的局面,利好行业中长期健康发展。此次优质地块还是得到了实力开发商的认可,近600亿的土地成交金,也说明房企还是乐意拿地的,对地产行业及广州楼市的未来还是有足够的信心。

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