老司机探地｜昌平新房重回5万 仅1个“码农盘”

北京二批次上新43宗宅地，起拍价高达1358.8亿，预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门？哪里值得买？

网易购房直通车从业经验十几年的老司机们，带你去探一手、客观的地块新鲜事。

如果说，第二批集中供应的海淀、朝阳、丰台地块公布后，让准备入手首批地块的购房者冷静下来；

那么，昌平第二批四宗地块公布后，效果截然相反，首批已入市的北清云际、奥森春晓，变得更加炙手可热。

土拍群已建，加微信fangyouxiaoyi3或扫描文末二维码，备注“战地”；进专属区域群，备注“昌平”

从小易做的分布图，就能很直观的看出两批次地块的差异：

首次、二次集中土拍，昌平地块分布

价格下来了，但位置更远了。对于最捧场的新房客群码农来说，生活、工作都不太方便。

六环内的不邻铁，邻铁的在六环外且还是共有产权房；在此前提下，新房指导价对比周边二手房，优势也不大。

再来看看四宗地块的基本概况：

• 四宗地块挂牌竞价截止时间为10月12日，其中共有产权房地块，通过现场摇号，确定最终得主；
• 三宗商品房地块均执行套内7090，价格浮动范围均为5%
• 商品房地块达到上限价格时（溢价率上限15%），均转入高标准商品住宅建设方案投报程序；
• 沙河镇中关村C-30地块与北七家镇PF-04地块，必须配建要求面积的公租房，可独立成栋。
• 公租房户型按照60平一居与80平两居建设，两个项目的房源占比不一样；
• 公租房“面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租”，入住租客有一定门槛。

01.西北六环两地块，均价差1.1万

马池口镇六环路土城出口地块与沙河镇中关村C-30地块，贴近西北六环，隔着京新高速，前者销售指导价3.9万/平，后者5万/平。

两宗差值1.1万/平的地块，差在哪儿？

马池口镇六环路土城出口地块，在不堵车的情况下，半小时左右可抵达中关村软件园。

但地块周边没有大型生活配套，产业规划也处于空白档。因此，地块未来主要卖点是宜居性。

容积率1.8，绿化率40%，建筑高度30米，预计会建小高层、洋房产品，地上建筑面积174275平米，预计房源1400多套，体量较大。

马池口镇六环路土城出口地块，销售指导价3.9万/平，执行套内7090，地块条件和新房西山上品湾MOM很像。

• 西山上品湾MOM属六环外，距离地块5公里左右，户型130-150平，均价37500/平。

它的营销策略，可以作为新地块的参考，强调产品力和宜居性，以及到海淀的自驾时间。

据悉，该地块起拍价25.8亿，地价上限29.67亿，纯住宅地块，无需配建配建公租房，竞拍达到土地溢价率上限后，转入高标准建设投报。

沙河镇中关村C-30地块全称是中关村国家工程技术创新基地C-30地块，有明显的产业支撑，是中关村国家自主创新示范区昌平园之一。

就近生活设施一般，重点配套是东侧沙河高教园区，未来部分客源会来自这里。

但沙河高教园区内并不缺房，别墅、普通住宅涵盖齐全，且生活氛围更浓，离地铁更近。

沙河区域整体二手房均价4.5万/平左右，该地块销售指导价是5万/平，预计入市价格会下调。

地块分为两部分：住宅用地容积率2.2，建筑高度45米，绿化率30%，预计未来会建15层左右的高层产品；地上建筑面积131128.44平米，执行套内7090，预计房源1000多套。

C-36地块综合性商业金融服务业用地，内建设的医疗卫生设施及文化站不出让，由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门；非营利性的机构养老设施，无偿移交昌平区民政局。

两宗地块分布比较明确，未来业主生活影响不会太大。

该地块起拍价35亿元，地价上限40.25亿元，配建19700平的公租房，竞拍达到地价上限后，土地溢价率上限后，转入高标准建设投报。

02.北七家镇地块，下一个昌平热盘？

北七家镇PF-04地块销售指导价5.4万/平，是四宗地块中最贵的，地段无疑也是最好的。

附近虽然没有地铁，但是延着北清路，可以直达生命科学园与软件园，是该批次最具有码农盘气质的昌平地块。

仅延着立汤路，大型商业配套有物美超市、北京华联、龙德广场；医疗配套有北京王府中西医结合医院（路对面）、北京清华长庚医院；两公里外是5号线始发站天通苑北站。教育上，附近有知名的北京王府学校。

但是，附近大型规划、产业升级，很难。

陆续交房的限竞房和悦华玺（49877元/平）、华润理想国（49520元/平）以及在售的纯商品房翡翠公园（6万/平）隔着立汤路，距新地块不远。

附近二手房也很多，尽管板块整体均价呈上涨趋势，成交均价至今没有突破4万5。

聚焦就近的二手房行情，价格优势也不大。但周边老旧小区较多，地块入市时，附近基本上没有新房竞品，还要看考虑新房的客群如何权衡。

该地块共分为两部分：住宅地块容积率2.2，控制高度45米，预计会建高层产品。地上建筑面积158125.878平米，执行套内7090，预计房源1300多套，又是一个大体量社区。

PF-04地块（绿隔产业用地），要求竞得人提供总建筑规模20280平的劳动力安置用房（以8056元/平方米价格回购）；除此之外，住宅用地中还必须配建47500平的公租房。

该地块起拍价35.9亿元，地价上限41.285亿元，竞拍达到地价上限后，转入高标准建设投报。

03.邻铁共有产权房地块，未来去化堪忧

昌平镇东环路（原六亭饭店）地块，是昌平四宗地块中唯一邻铁项目，距地铁昌平线昌平站，直线600米左右，步行路程1公里。

该地块建共有产权房，房屋销售均价为31900元/平方米（含全装修）。

从地图不难看出，附近各项配套非常齐全，且较为优质。但小易依旧对这块地未来的去化能力表示怀疑。

与周边二手房价格比，优势并不大，且周边也不缺小户型。另外，从近年昌平共有产权房表现来看，去化并不乐观。

基于以上种种，预计大部分房企对这宗地块的态度会很谨慎。

该地块起拍价8.25亿元，地价上限9.4875亿元，竞拍达到地价上限后，通过现场摇号，确定最终得主。

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