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老司机探地|朝阳改善井喷,五环内再上4宗地

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北京二批次上新43宗宅地,起拍价高达1358.8亿,预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门?哪里值得买?

网易购房直通车从业经验十几年的老司机们,带你去探一手、客观的地块新鲜事。

二批次供地朝阳又是大手笔,一次性上架11宗宅地。算上首批次供应的10宗地,今年朝阳改善供应21宗地,市场一下变成“红海”。

环线上看,此次供地中,五环内地块共有4宗,十八里店3块,王四营1块。五环外孙河前苇沟村集中上架6宗地,管庄上架1宗。

土拍群已建,加微信fangyouxiaoyi3或扫描文末二维码,备注“战地”


先来说说重点:

① 除王四营地块外,其他10宗地都无公租房配建,竞价到上限后转入高标准方案评比;

② 前苇沟村6宗地块无需执行套内7090,终极改善购房者可及时关注;

③ 五环内十八里店集中出让3宗宅地,王四营片区再增一宗地,都临铁。片区内的产品内卷,将更严重,800-1000万预算的购房者,慢慢挑吧。

饭一口一口吃,地咱一块一块看~

01.五环里,7.1-7.5万/平

朝阳十八里店上架3宗地,总建控规模约15.5万方,无公租房配建,无政府产权占比,达到地价上限后转入投报高标准建设程序。

全部执行套内7090,若按照120平为主的房源计算,预计可供应1289套房源。

具体位置在四环十八里店桥东南方向约1公里处,地处亦庄与朝阳的交界处。需要注意的是,694地块南侧有铁路线穿过。

地块临近在建的17号线南段地铁朝阳港站,有望年底开通。自驾方便上四环,半小时到国贸,1小时可到丽泽、望京、金融街。

从规划图上看,十八里店还有待出让地块,等到地块出让并建成后,周边城市界面将有所改观。



三宗地溢价率最高为10%,细化来看,1303-693地块起拍价37.6亿,地价上限41.36亿;685地块起拍价21.3亿,地价上限23.43亿;694地块起拍价26.1亿,地价上限28.7亿。

全部为纯R2地块,容积率2.5,控高60m,限制套内7090的情况下,或为小高层、高层社区。

销售指导价为7.5万/平,地块周边房龄20年左右的二手房单价约4.5万/平。

王四营L04地块起拍价39.2亿,地价上限43.12亿,配建公租房13900平,竞拍达到土地溢价率上限后,转入高标准建设投报。

L04更靠近五环路,距离地铁焦化厂站约800米。与首批供地的三宗宅地相同的销售指导价,7.1万/平,无政府产权占比,同样限制套内7090。


目前已知王四营片区集中供应110-155平改善户型,L04地块同样的地块条件,能否在户型上有所突破,小易拭目以待~

02.第二个孙河别墅区,7.98万/平

前苇沟村位于朝阳北部,紧邻机场高速线,与九章别墅一街之隔,距离金盏片区的中海首开拾光里、首批供地的青云上府、朝阳一墅只有1.5公里左右。

不论是从环线区位、还是区域布局规划上看,孙河前苇沟村组团都像是第二个孙河。

不同的是,孙河组团内有10万平中央大湖,北侧还有温榆河绿化景观带,前苇沟村组团自然资源仅旧河湾的分支,也没有再造景观规划。

但不妨碍前苇沟村组团是豪宅项目的胚子。


此次一次性推出6宗宅地,前苇沟村一多半的货量已出,朝阳规自委真是大手笔~~

建控规模总计约41万方,整体最高溢价率不超过5%,容积率都为1.5,限高18m,无公租房配建。

加上旧河湾水景资源,未来大概率为别墅产品为主,产品类型可参考金盏改善项目。未来,前苇沟村与金盏片区连在一起,形成朝阳新的别墅区。



销售指导价7.98万/平,无政府产权占比,没有价格优势,毕竟1.5公里外金盏改善盘,打折后只要6.5万/平左右。

预判拍地当天,房企拿地会相对谨慎。

03.管庄地块单价6.98万/平

地处朝阳东五环外,与通州交界,最近的地铁为东北1.7公里外八里桥站,北侧是广渠快速路,小学为朝阳区第二实验小学(双桥分校)。

建控规模总价11万方,起拍价57亿,地价上限59.85亿,溢价率上限为10%,无公租房配建,竞拍达到地价上限后转入高标准方案评比。



从土地规划条件上看,地块容积率2.2,限高45米,执行套内7090政策,未来是个小高层刚改、改善社区。

管庄地块销售指导价6.98万/平,价格可上下浮动5%。地块周边二手房社区挂牌均价为4万/平,北侧远洋一方二手房价格在5.8-6万/平。

而直线7公里外五环内的王四营单价仅7.1万/平,相比之下性价比不是很高。

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