老司机探地｜朝阳改善井喷，五环内再上4宗地

北京二批次上新43宗宅地，起拍价高达1358.8亿，预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门？哪里值得买？

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二批次供地朝阳又是大手笔，一次性上架11宗宅地。算上首批次供应的10宗地，今年朝阳改善供应21宗地，市场一下变成“红海”。

环线上看，此次供地中，五环内地块共有4宗，十八里店3块，王四营1块。五环外孙河前苇沟村集中上架6宗地，管庄上架1宗。

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先来说说重点：

① 除王四营地块外，其他10宗地都无公租房配建，竞价到上限后转入高标准方案评比；

② 前苇沟村6宗地块无需执行套内7090，终极改善购房者可及时关注；

③ 五环内十八里店集中出让3宗宅地，王四营片区再增一宗地，都临铁。片区内的产品内卷，将更严重，800-1000万预算的购房者，慢慢挑吧。

饭一口一口吃，地咱一块一块看~

01.五环里，7.1-7.5万/平

朝阳十八里店上架3宗地，总建控规模约15.5万方，无公租房配建，无政府产权占比，达到地价上限后转入投报高标准建设程序。

全部执行套内7090，若按照120平为主的房源计算，预计可供应1289套房源。

具体位置在四环十八里店桥东南方向约1公里处，地处亦庄与朝阳的交界处。需要注意的是，694地块南侧有铁路线穿过。

地块临近在建的17号线南段地铁朝阳港站，有望年底开通。自驾方便上四环，半小时到国贸，1小时可到丽泽、望京、金融街。

从规划图上看，十八里店还有待出让地块，等到地块出让并建成后，周边城市界面将有所改观。

三宗地溢价率最高为10%，细化来看，1303-693地块起拍价37.6亿，地价上限41.36亿；685地块起拍价21.3亿，地价上限23.43亿；694地块起拍价26.1亿，地价上限28.7亿。

全部为纯R2地块，容积率2.5，控高60m，限制套内7090的情况下，或为小高层、高层社区。

销售指导价为7.5万/平，地块周边房龄20年左右的二手房单价约4.5万/平。

王四营L04地块起拍价39.2亿，地价上限43.12亿，配建公租房13900平，竞拍达到土地溢价率上限后，转入高标准建设投报。

L04更靠近五环路，距离地铁焦化厂站约800米。与首批供地的三宗宅地相同的销售指导价，7.1万/平，无政府产权占比，同样限制套内7090。

目前已知王四营片区集中供应110-155平改善户型，L04地块同样的地块条件，能否在户型上有所突破，小易拭目以待~

02.第二个孙河别墅区，7.98万/平

前苇沟村位于朝阳北部，紧邻机场高速线，与九章别墅一街之隔，距离金盏片区的中海首开拾光里、首批供地的青云上府、朝阳一墅只有1.5公里左右。

不论是从环线区位、还是区域布局规划上看，孙河前苇沟村组团都像是第二个孙河。

不同的是，孙河组团内有10万平中央大湖，北侧还有温榆河绿化景观带，前苇沟村组团自然资源仅旧河湾的分支，也没有再造景观规划。

但不妨碍前苇沟村组团是豪宅项目的胚子。

此次一次性推出6宗宅地，前苇沟村一多半的货量已出，朝阳规自委真是大手笔~~

建控规模总计约41万方，整体最高溢价率不超过5%，容积率都为1.5，限高18m，无公租房配建。

加上旧河湾水景资源，未来大概率为别墅产品为主，产品类型可参考金盏改善项目。未来，前苇沟村与金盏片区连在一起，形成朝阳新的别墅区。

销售指导价7.98万/平，无政府产权占比，没有价格优势，毕竟1.5公里外金盏改善盘，打折后只要6.5万/平左右。

预判拍地当天，房企拿地会相对谨慎。

03.管庄地块单价6.98万/平

地处朝阳东五环外，与通州交界，最近的地铁为东北1.7公里外八里桥站，北侧是广渠快速路，小学为朝阳区第二实验小学（双桥分校）。

建控规模总价11万方，起拍价57亿，地价上限59.85亿，溢价率上限为10%，无公租房配建，竞拍达到地价上限后转入高标准方案评比。

从土地规划条件上看，地块容积率2.2，限高45米，执行套内7090政策，未来是个小高层刚改、改善社区。

管庄地块销售指导价6.98万/平，价格可上下浮动5%。地块周边二手房社区挂牌均价为4万/平，北侧远洋一方二手房价格在5.8-6万/平。

而直线7公里外五环内的王四营单价仅7.1万/平，相比之下性价比不是很高。

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