禹洲集团价值回归

“轻装上阵”的禹洲集团已经“稳健回归”。

8月12日，禹洲集团（01628.HK）发布的2021年度中期业绩公告显示，公司期内实现营收120.08亿元，同比增长494.86%；利润实现扭亏为盈，达12.02亿元；母公司拥有人应占核心利润为7.91亿元。

2021年上半年，禹洲集团的合约销售达527亿元，达到同比23%的增长，呈现稳中向好的态势，保持着良好的内生“造血”能力。根据中指研究院等多个机构数据显示，禹洲集团今年上半年的销售额稳健增长，属于行业少数稳中有进的企业之一。

面对政策面“房住不炒”、房企“三道红线”、银行“两道红线”等，房地产行业秩序正在重塑。以A股和港股中市值排名前30的房企为例，2020年的平均毛利率为24.2%，净利率为12.01%。而这一毛利率水平较2018年高点下滑了7.42个百分点，净利率下滑了2.04个百分点。房企利润下行被认为是大势所趋，地产板块也整体承压。

机构分析认为，随着政策端收紧以及利润率走弱等利空因素的释放，市场将回归基本面逻辑。而类似于禹洲集团这样迅速调整、回归稳健增长的潜力个股，仍有再度增长发力的可能。

业绩强势反弹，采用高标准发布

8月12日晚，禹洲集团发布了截至2021年6月30日的业绩公告。

公告开头表示：该等中期业绩乃根据香港会计准则第34号《中期财务报告》编制并由本公司独立核数师安永会计师事务所（“核数师”）根据香港会计师工会颁布的香港审阅准则第2410号“实体的独立核数师对中期财务资料的审阅”进行审阅。

这属于业内较高的发布标准了。

据禹洲集团2021年半年业绩公告显示，公司今年上半年实现营收120.08亿元，同比增长494.86%；利润实现扭亏为盈，达12.02亿元；毛利为24.12亿元，毛利率约为22%；母公司拥有人应占核心利润为7.91亿元。今年上半年，禹洲集团累计合约销售金额达527.14亿元，同比增长23.02%。

禹洲集团年初定下的2021年销售目标是1100亿元，这样算下来，前6个月禹洲集团的目标完成率近半。

根据测算，禹洲目前下半年可售货值达到1300亿元，只要达到45%的去化率即可达成全年目标。考虑到房企的推盘节奏，下半年，既有金九银十这样的年度销售旺季，又有四季度这样的销售额高速增长期，禹洲集团实现全年既定销售目标是大概率事件。

与往年不同，今年土地“双集中”政策落地首年，外加楼市调控频次超往年，使得不少房企的拿地策略趋于保守。中原地产研究中心统计数据显示，2021年1-7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。

此前，就有房企人士表示，政策基调和市场环境给予中小房企的试错空间越来越小了，不少房企的利润率预期是1%-2%。“中小企业现在很难在热门城市拿到地，就算企业拿到了，也得成本管控、运营等实力匹配，才能保证微盈利，要不然真是‘赔本赚吆喝’，拿到手了也没什么意义。”

相比之下，禹洲集团拥有以较低成本在土拍市场获取优质地块的能力。截至2021年6月30日，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2200万平方米，179个项目，分别分布于六大都市圈共39个城市，平均楼面成本约为每平方米6854元。这与禹洲集团深耕一二线城市密切相关，同时布局一二线优质土储，也为禹洲集团业绩反弹积蓄了势能。

中国指数研究院于7月27日发布研究报告称，在2021年上半年，50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，同比下降12.3个百分点，远低于40%的“红线”。上半年土储已经抢先布局一步的禹洲集团，也被认为在下半场更具有主动性和选择空间。

禹洲当下的业绩稳中向好，迅速回归正轨，足见禹洲集团公司战略的前瞻。值得注意的是，国内的地产金融监管环境也发生了较大的变化。时下，“三道红线”出台近一年，地产行业基本面下行和信用风险事件冲击导致投资者风险偏好下降和融资难度的提升，稳健的财务管控则直接关涉房企未来发展。禹洲集团“三道红线”仅微触一条，但各项关键财务指标较往年进一步优化，并有望在一年内转为绿档。

财务稳健资金充裕

数据显示，截至2021上半年，禹洲集团净负债比率为80.42%，较去年末下降5.38个百分点，加权平均融资成本为7.13%，现金短债比为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率为73.98%，较去年末下降3.94个百分点。由于禹洲在上半年放慢了发债节奏并进行了积极主动的债务管理，有息借贷602亿元，较去年下降了37亿元，因而有望在今年“三道红线”全面达标，新增融资压力相对不大。

另外，与不少房企依赖商票等融资工具不同，禹洲从未发行过商票。近两年，禹洲的担保额度大幅下降，截至目前仅有63.4亿元。截至今年中期，禹洲的加权平均融资成本为7.13%，近两年来，该财务指标也始终保持在7%上下。

禹洲集团2021年中报发布后，汇丰银行等国际评级机构给予了“增持”评级。汇丰银行称禹洲集团2021中期营业收入、毛利润、净利润都符合市场预期，上半年合约销售527亿同比增长23%，下半年可售资源（1319亿）充足，大概率能完成全年1100亿销售目标。且截至2021年半年末，“三道红线”只有剔除预收款后的资产负债率踩线（74%），全面达标在望。截至2021年上半年底，禹洲在手现金约281亿元，财务稳健。

今年上半年禹洲集团主动降杠杆，保持现金流充裕。今年三月和五月，禹洲分别赎回了3.2亿和3.52亿7.9%优先票据。

5月下旬，禹洲集团又正式取得一笔于今年2月23日完成的有关银团融资(2021年银团)的豁免同意函，该笔总计2.685亿美元的银团将会继续正常存续。至此，禹洲在下半年已经没有任何即将到期的美元债。

近期招银国际也给予禹洲债券“优于大市”评级，其指出考虑到禹洲从未发行过商票，且非标融资占比极低。对联合营项目的担保下降到人民币63.4亿元，较高峰期2019年中期已经下降了一半以上，这将减少禹洲的表外担保敞口，实现了更好的债务管理。

而且，招银国际强调禹洲2021中期业绩符合预期且重回正轨，在公司回购债券予的支撑之下，市场态势有望持续转好。

境内方面禹洲鸿图的20亿元公司债在回售期后也顺利完成了转售，融资额度得以全部保留。除此，公司亦表示已做好了先以自有资金偿还的准备，以应对债券市场近期的波动。

近日，禹洲鸿图在上交所平台发布了将为“18禹洲01”债券兑付本息的公告，充分说明公司已将足额的到期本息已经打到了兑付的监管账户，可见在中期业绩发布后公司依然保持充裕的现金流，积极进行主动的债务管理。

与往年不同的是下半年公司预拆分禹佳生活服务（下称“禹佳”）于香港联交所主板独立上市，旨在释放物管板块估值。由于禹佳可拥有独立的集资平台获取公众及私募资金，并可更便捷进行股本及债务融资，为其业务扩展提供资金之际，客观上也为禹洲集团增加了一个新的融资渠道，有利于增强禹洲集团的整体财务安全弹性空间。

多举措夯实内功

与此同时，为了更好地适应外部融资、土地等环境的变化，禹洲集团也积极进行组织架构的调整。

禹洲集团成立了专门合作项目管理部门，打造了全专业合作项目管理团队，从投前尽调开始，包括后面的协议签订、交底会、见面会、股东会、首董会、年董会、竣备、退出清算等整个项目周期都由这个团队负责。

合作项目管理团队的成立也让禹洲集团的管理更加标准、明晰，更符合房企精细化管理的需要。以标准化提升为例，项目各阶段都有相关标准，比如投前尽调有尽调清单，进行签字确认后方可进行协议签订，协议签订形成控制红线和签约要点，在首董会前明确协议中未尽事项，比如系统使用方案等。

以管理细则更趋明晰为例，公司成本、营销、财务、会议等都有专业的管理指引，在招标采购上，有明确的管理细则，回款会受到严格监督，数据录入也有具体细则，项目会议、董事会、股东会的权责也更加明晰。

有了明确具体的规定，禹洲集团对于管理成本和项目成本的控制也就更加得心应手。

为了适应动态变化的组织结构、最大程度地激发组织的潜力和活力。禹洲集团也积极完善人才流通和培养制度。禹洲集团主要紧扣两点：流动性和薪酬激励。

针对内部在职员工，禹洲集团会开展活水计划，员工可以通过内部竞聘和选聘来实现人才流动，让更适合的人能够脱颖而出，出现在合适的岗位上。

在薪酬激励上，禹洲结合公司目前的发展阶段，制定了多元化的激励机制，并将激励分成了短期和中长期两个部分。除了固定工资和绩效奖金之外，禹洲集团会给员工专项奖、即时奖惩和评优资格等短期激励。在中长期方面，禹洲集团会给予相关员工事业共创、效益共创和股权激励等。

在8月13日禹洲集团举行业绩发布会的当天，禹洲集团在港交所购买合计100万股股份，以作股份奖励计划之用，为集团股东价值长期持续增长助力，并肯定优秀员工的贡献。

“产品+服务”双核驱动

稳健业绩基本面叠加内部组织核心竞争力助力禹洲集团行稳致远。但是，企业赖以生存及发展壮大，始终离不开优质产品。

相应的，禹洲集团今年提出了“致匠心”的主题。具体而言，在达成千亿目标后，禹洲要坚持走高品质发展之路，做精致的城市发展服务商。

除了升级原来的主打产品“雍”、“朗”、“嘉”系列外，还推出了“未来社区”打造方案和“匠心智造”工程提升计划，上半年亦获得了“2021优质中国房地产企业大奖”。从客户满意度来看，禹洲集团住宅满意度保持了21年持续提升的记录，稳步迈向行业前列，目前已大幅度领先行业平均水平，处于千亿企业均值水平。

除市场认可外，“产品+服务”双核驱动的禹洲，在服务上也走在领先的位置。

相较于其他物管上市企业，禹佳生活服务的核心业务则是商业运营服务和物业运营服务，不是“一枝独放”而是“两花齐开”。在商业运营方面，公司拥有多样化在管物业类型，包括购物中心、商业街及写字楼。这种物业类型的多样性体现了公司满足不同商业物业的不同服务需求的能力。

禹佳的商业运营服务能力在业内有口皆碑。根据中指院按综合实力排名的物业服务百强企业排行榜，禹佳生活服务2019年和2020年皆排名第36位，位于行业中部位置。但在商业运营服务上，按2019年商业物业（不包括写字楼）的在管总建筑面积统计，禹佳生活服务成功进入TOP10榜单，位列第六位，足可见其未来潜力。

目前，国内聚焦商管服务的物企仅有寥寥数家，在商管赛道颇具潜力的禹佳无疑具有先发优势。从港交所当前已上市的物业股来看，华润万象生活（01209.HK)、宝龙商业（09909.HK)、卓越商企（06989.HK）、中骏商管（00606.HK)等商管概念物企，毛利率方面的优势更加明显，几乎为住宅物业毛利率的两倍左右，股价表现更是远超单纯的住宅物业企业。商业物业特质显著且极具核心竞争力的禹佳一旦上市，获资本助攻，有望以较高ROE+成长性，获得资本市场高于同行的认可。

近日，国泰君安国际发布研报指出，禹洲集团2021年上半年稳健经营表现给投资人带来了充足信心，将伴随其逐步复苏而带动其价值重估。据悉，禹洲集团自2009年上市以来，连续多年派息35%以上，每股累计派息已远超上市价格。集团大股东林龙安历年均选择以股代息，自公司上市未曾出售过一股公司股票，坚定看好禹洲集团未来。可以见得，禹洲一系列的举措在上半年已经初显成效，业绩迅速回归正轨，相信未来对于禹洲来说将会是更宽广的坦途。

（本文仅供参考，不构成投资建议）