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北京学区房又变天!劝你别买,没了学区的老破小

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这是严肃君的第476篇推送

北京的教师们,也要轮岗了。

8月17日,北京市政府新闻办召开新闻发布会,明确提出“双减”目标。这里面有一条备受关注---

大规模的老师跨校、跨学区流动

发布会上,教委领导原话是,“新的学期,北京将有更多义务教育阶段老师跨校和跨学区流动,辐射优质教育服务。而跨校和跨学区流动的老师,将以优秀校长、骨干教师、特级教师和正高级教师为主。”

“所谓大学,非谓有大楼之谓也,有大师之谓也”,让好老师流动起来,可以说直接打到了学区房的七寸。

“西城学区房业主爆降百余万!”

“部分买家放弃50万,只求解约。”

“西城德胜、月坛二手房接近零成交。”

今年以来,“多校划片”的严格执行,已经让北京学区房陷入了动荡。

北京东西海多校划片硬着陆,意味着买了学区房,不一定能上对口学校;而老师流动制,意味着就算上了好学校,也不一定能轮到好老师。

学区房价值,似乎保不住了。

01

学区房半盲盒模式

一直以来,学区房价值=学票价值+房子价值,而且学票价值>房子价值。

对口学校越好,确定性越高,学票价值就越大,学区房就越贵。这也是为什么像德胜、月坛等片区,就算房子再破再老再小,都有人愿意花钱买单。

构成学票的根本,是名校+名师。多校划片+教师轮岗,分别精准削弱了二者的确定性

以顶级学区西城德胜为例,作为这次西城执行多校划片力度最大的片区之一,“731”后落户的生源基本都被调剂出区。

根据2021年东西城和海淀的义务教育政策规定,以下家庭“幼升小”实施多校划片政策:

西城区:2020年7月31日以后购房或落户的家庭;

东城区和海淀区:2019年1月1日后取得房产的家庭。

家长花十七八万均价买来德胜片区的学区房,最后孩子只能分配到均价只有十来万的新街口和什刹海学区。

换句话说,为50%的学区溢价买了单,却没有拿到预期中的学票。

更让人沮丧的是,就算是如愿入学德胜的那批幸运儿,拿到的学票含金量也不如以前,因为上课的有可能还是新街口学校的老师。

每平米七八万的差价,买了个寂寞。也不知道谁,能在哪,抽到盲盒隐藏款。

那么,到底还买不买学区房?西城学区房真的没有春天了?

严肃君做了一个调查,有1000多名购房者参与,其中仍愿意买学区房的占20%。

原因就在题面上,买了不一定能上,不买一定不能上


只要锁区不放开,师资也是在区域内流动。西城依然是北京教育资源最优质,最均衡的区域,及格线够高,就仍有家长愿意为其学籍买单。

反映到二手房市场,有统计数据显示,西城7月份二手房成交量下调并不明显,只有德胜等个别片区价格有松动,成交量锐减,整体西城成交量依然活跃。

不考虑学区,西城的学籍值多少钱呢?或者说,上车西城最低的门槛是多少?

327万

目前链家上挂出的西城总价最低的二手房,是位于宣武门的一套70年代建的平房,面积只有25.1㎡,挂牌价327万,单价近13万/㎡。


总价400万以内,共找到17套西城二手房。其中低总价房源最多的,是西城神盘---荣丰2008,面积大多在20平左右。

20%的占比,还说明---

学区房,从来都只是一小部分人的游戏。

02

老破小没有未来

其实,对于大部分人来说,最刚需的是如何先在北京有一套自住房。

剥离了学区,总价327万,买一间70年代面积只有25.1㎡的平房,能不能住都是个问题。

就算是总价400万,20多平的电梯房,两口之家用来自住也太过逼仄。两者都不是刚需会出手的目标房源。

没有学区加持,只剩下老破小,那就是另外一个逻辑了。先看看,总价300-400万能在北京买一套什么样的呢?

买新房,限竞房时代,五环边还能找一找,现在至少得在五环外,甚至六环外,要么只能选择老破小。

问题又来了---

远大新大VS老破小,到底哪个是刚需好选择?

没有学区的老破小,值得买么?

ps:这里大只是个相对概念,毕竟总价400万,在五环边大概也只能买到70平左右的新房或者次新。

关于新房,严肃君在低总价没地铁,是不是刚需好选择?一篇中详细分析过,此处不在重复,这次我们说说没有学区的老破小。

大多数老破小优点是,环线位置更好,交通便利,配套齐全。

缺陷在于,户型严重过时,甚至可以说奇葩,90%没有小区环境和物业服务,居住体验就更一言难尽。

如果可以接受这些缺陷,急于在安家北京,满足刚性居住需求,可以选择上车。

囊中窘迫,总要做些取舍。为了低总价,有些人可以远郊没地铁,自然也有人可以内城老破小。

但老破小存在的问题,可能不仅是现在不好住,还有未来不好卖

房龄越大,意味着产权年限越短,会直接影响银行对房子的评估价,贷款难度大、年限短,能接盘的人也就更少。

非要建议的话,尽量选择房龄相对较新的小区。90年代以前房子,建议回避。

另一方面,北京越来越便利轨道交通,也让老破小的刚需接盘侠日渐减少。因为住在郊区地铁新房里的满足感和归属感,远胜于城区老破小。

没有居住价值的老破小,注定要被市场淘汰的。

还有人问,旧改对老破小的房价有利好吗?

旧改只是在现有条件的基础上,一定程度的改善现有的生活条件,并不是真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

也就是说,困扰最大的问题都还在,对房价影响自然也就有限。

互动时刻:

对于老破小的刚需房,你怎么看?你愿意为它买单吗?欢迎文末留言,与严肃君互动。

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