北京学区房又变天！劝你别买，没了学区的老破小

这是严肃君的第476篇推送

北京的教师们，也要轮岗了。

8月17日，北京市政府新闻办召开新闻发布会，明确提出“双减”目标。这里面有一条备受关注---

大规模的老师跨校、跨学区流动。

发布会上，教委领导原话是，“新的学期，北京将有更多义务教育阶段老师跨校和跨学区流动，辐射优质教育服务。而跨校和跨学区流动的老师，将以优秀校长、骨干教师、特级教师和正高级教师为主。”

“所谓大学，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也”，让好老师流动起来，可以说直接打到了学区房的七寸。

“西城学区房业主爆降百余万！”

“部分买家放弃50万，只求解约。”

“西城德胜、月坛二手房接近零成交。”

今年以来，“多校划片”的严格执行，已经让北京学区房陷入了动荡。

北京东西海多校划片硬着陆，意味着买了学区房，不一定能上对口学校；而老师流动制，意味着就算上了好学校，也不一定能轮到好老师。

学区房价值，似乎保不住了。

01

学区房半盲盒模式

一直以来，学区房价值=学票价值+房子价值，而且学票价值＞房子价值。

对口学校越好，确定性越高，学票价值就越大，学区房就越贵。这也是为什么像德胜、月坛等片区，就算房子再破再老再小，都有人愿意花钱买单。

构成学票的根本，是名校+名师。多校划片+教师轮岗，分别精准削弱了二者的确定性。

以顶级学区西城德胜为例，作为这次西城执行多校划片力度最大的片区之一，“731”后落户的生源基本都被调剂出区。

根据2021年东西城和海淀的义务教育政策规定，以下家庭“幼升小”实施多校划片政策：

西城区：2020年7月31日以后购房或落户的家庭；

东城区和海淀区：2019年1月1日后取得房产的家庭。

家长花十七八万均价买来德胜片区的学区房，最后孩子只能分配到均价只有十来万的新街口和什刹海学区。

换句话说，为50%的学区溢价买了单，却没有拿到预期中的学票。

更让人沮丧的是，就算是如愿入学德胜的那批幸运儿，拿到的学票含金量也不如以前，因为上课的有可能还是新街口学校的老师。

每平米七八万的差价，买了个寂寞。也不知道谁，能在哪，抽到盲盒隐藏款。

那么，到底还买不买学区房？西城学区房真的没有春天了？

严肃君做了一个调查，有1000多名购房者参与，其中仍愿意买学区房的占20%。

原因就在题面上，买了不一定能上，不买一定不能上。

只要锁区不放开，师资也是在区域内流动。西城依然是北京教育资源最优质，最均衡的区域，及格线够高，就仍有家长愿意为其学籍买单。

反映到二手房市场，有统计数据显示，西城7月份二手房成交量下调并不明显，只有德胜等个别片区价格有松动，成交量锐减，整体西城成交量依然活跃。

不考虑学区，西城的学籍值多少钱呢？或者说，上车西城最低的门槛是多少？

327万。

目前链家上挂出的西城总价最低的二手房，是位于宣武门的一套70年代建的平房，面积只有25.1㎡，挂牌价327万，单价近13万/㎡。

总价400万以内，共找到17套西城二手房。其中低总价房源最多的，是西城神盘---荣丰2008，面积大多在20平左右。

20%的占比，还说明---

学区房，从来都只是一小部分人的游戏。

02

老破小没有未来

其实，对于大部分人来说，最刚需的是如何先在北京有一套自住房。

剥离了学区，总价327万，买一间70年代面积只有25.1㎡的平房，能不能住都是个问题。

就算是总价400万，20多平的电梯房，两口之家用来自住也太过逼仄。两者都不是刚需会出手的目标房源。

没有学区加持，只剩下老破小，那就是另外一个逻辑了。先看看，总价300-400万能在北京买一套什么样的房呢？

买新房，限竞房时代，五环边还能找一找，现在至少得在五环外，甚至六环外，要么只能选择老破小。

问题又来了---

远大新大VS老破小，到底哪个是刚需好选择？

没有学区的老破小，值得买么？

ps：这里大只是个相对概念，毕竟总价400万，在五环边大概也只能买到70平左右的新房或者次新。

关于新房，严肃君在低总价没地铁，是不是刚需好选择？一篇中详细分析过，此处不在重复，这次我们说说没有学区的老破小。

大多数老破小优点是，环线位置更好，交通便利，配套齐全。

缺陷在于，户型严重过时，甚至可以说奇葩，90%没有小区环境和物业服务，居住体验就更一言难尽。

如果可以接受这些缺陷，急于在安家北京，满足刚性居住需求，可以选择上车。

囊中窘迫，总要做些取舍。为了低总价，有些人可以远郊没地铁，自然也有人可以内城老破小。

但老破小存在的问题，可能不仅是现在不好住，还有未来不好卖。

房龄越大，意味着产权年限越短，会直接影响银行对房子的评估价，贷款难度大、年限短，能接盘的人也就更少。

非要建议的话，尽量选择房龄相对较新的小区。90年代以前房子，建议回避。

另一方面，北京越来越便利轨道交通，也让老破小的刚需接盘侠日渐减少。因为住在郊区地铁新房里的满足感和归属感，远胜于城区老破小。

没有居住价值的老破小，注定要被市场淘汰的。

还有人问，旧改对老破小的房价有利好吗？

旧改只是在现有条件的基础上，一定程度的改善现有的生活条件，并不是真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

也就是说，困扰最大的问题都还在，对房价影响自然也就有限。

互动时刻：

对于老破小的刚需房，你怎么看？你愿意为它买单吗？欢迎文末留言，与严肃君互动。