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北京学区房余波:中介面临整顿,买卖重新博弈

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整治学区房炒作的余波,仍在北京西城上空回荡。

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

整治学区房炒作的余波,仍在北京西城上空回荡。

7月13日,是北京我爱我家部分门店“闭店学习”的第二天。在实际调研中,第一财经记者发现,该公司经纪人均以公司培训为由,表示不方便看房,部分经纪人称不承接新业务,只做已成交单子的流程手续。

“现在东西海三区监管比较严格,不让讲学区。”有我爱我家中介人员表示。

风波起自一周前的西城幼升小事件。7月初,那些“731”政策后置业德胜、月坛、金融街学区的家长发现,花千万购入的学区房变成拆“盲盒”游戏,所在优质片区无校可上,只能选择其他片区的普通小学。

一时间,浪声骤起,关于“学区房信仰破碎”的声音不绝于耳。也因此,一些房产中介被卷入其中。7月6日,我爱我家2名员工,针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,被刑事拘留。

针对学区房的强监管,宛如一剂猛药,给迷幻的市场降了温。“学区房”几个字,也成了中介口中的烫手山芋,不再是昔日的金字招牌。

然而,中介慎言背后,市场真的毫无波澜吗?事实并非如此。第一财经记者了解到,目前西城市场上“价格战”暗涌,德胜等顶级学区降价案例不少,新街口、展览路等其他片区,却有成交放大、趁势涨价之意。

学区房炒作被重锤

曾几何时,学区房是楼市中的“硬通货”,也是中介为房源贴金的重要砝码。如今,这一切正在渐渐远去。

13日,北京,隆隆的漂泊大雨已经远去,房产中介张力的心情却仍如阴霾。这一天,不少客户在线上咨询购房事宜,其中很多人注意到西城区最近的入学政策,想打探市场。不过,张力在回应时,明显比以往谨慎许多。

“我们中介只是找客户卖房子,不能给业主做决定。如果有看好的房源,可以约双方见面谈,最后具体多少钱成交,不能保证。”当客户发来有关学区房的咨询时,张力声称,具体片区不做推荐,看对方自己考虑。

这名中介的谨慎事出有因。7月6日,北京市西城区房管局发布通报指出,北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工,针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,已被刑事拘留。

因被监管“点名”,我爱我家表示,自7月12日起西城、东城辖内门店、海淀主要学区周边门店,将采取闭店学习的方式,对门店经纪人进行为期一周的全员强化培训。张力,便是我爱我家中介大军的一员。

实际上,监管对学区房炒作的打击一直持续,但今时力度不同于往日。

早在今年4月,北京住建委便对海淀区万柳、翠微,西城区德胜、金融街,东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。我爱我家黄寺大街第四分公司,当时因涉嫌存在炒作“学区房”被暂停营业整改。

不过,这没能彻底挡住市场对学区房的热情。业内人士表示,今年一季度,北京二手房成交量环比增速在30%以上,主要因西城、海淀学区房成交量上涨。这股热度一直持续到四月份,学区房集中成交拉高了市场行情。

北京市住建委数据显示,2021年上半年,北京二手房网签共计110182套,系2017以来二手房上半年网签量的5年新高,仅次于楼市大火的2016年上半年的135507套。3月,学区房火爆时,单月成交突破20000套。

盛极之时,调控到来。月初,不少西城幼升小的学生家长,陆续接到调剂电话。那些去年7月31日后买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长,发现理想中的“牛小”已没有选择空间,只能选择其他片区的普通小学。

这波政策落地,直接扭转了学区房的风向。“最近线上看房的客户有,但下手成交的人很少。”张力称,目前自己不能外出带客户看房,仅跟其进行线上交流。因政策带来市场变动,近期房源降价的现象也有所增多。

有人甩卖有人涨价

西城区学区房政策走向,不仅影响着今年有娃入学的家庭,那些还未上车的购房者,同样忧心忡忡。这两天,杨帆一直在留意西城区的市场走向,她想拨开重重迷雾,决定到底是否在此置业。

杨帆是传统“北漂”,跟伴侣打拼多年后,他们有了上车北京的本金。杨帆原想提早规划,为出生不久的孩子找准方向,然而突然落地的多校划片政策,让她打了退堂鼓。“不能对口进入优质小学,如何衡量房子的价值?”

抛开长远不说,短期内,西城区市场上的价格变动,也让她决定再观察一下。

第一财经记者在走访时发现,在过去一周,西城德胜等优质片区,房源降价的案例不在少数,直降百万元更是屡见不鲜。相反,那些被家长们“嫌弃”的新街口、展览路等片区,市场成交和价格却有拉高势头。

“最近德胜确实有降价趋势,目前我手上有好几个可以谈价的,这些业主着急卖了换房,看市场有异动,纷纷降价急售。”德胜片区一位中介人员称,市场“水分”不会那么大的,跟业主见面谈,还有“惊喜”。

所谓惊喜,即房源降价幅度。上述中介展示出三套房源,总价分别为1020万元、1105万元、1160万元。“第一个房子,900万+能卖,其它两个也是1000万左右能卖。”这意味着,第三套房,降价空间已高达160万。

早在西城学区房政策落地时,便有业内人士称,如果房源与优质学区不再有明确挂钩,短时间对过去极优质的顶尖学区,会形成价值下拉,包括德胜、月坛、金融街等片区。如今,市场对政策变化,已开始有较快的反应。

另一方面,购房者普遍认为,东西城和海淀作为传统教育强区,即便是非拔尖的学校,也比相邻教育薄弱片区的教学质量更高。近期,西城区一些教育优势不突出、处于价格洼地的片区,市场成交及价格均有拉升势头。

“上周新街口片区每天都有成交。”当地一位房产中介称,政策前新街口在售房源还有120多套,现在只剩下68套了。除去一些税费多的房源有降价,新街口片区涨价现象较多,有房源实际成交均价上涨约1万元。

新街口是今年德胜被调剂家庭的可选片区。花高价买了德胜的房,却被调剂到较便宜的新街口,这势必会对相关片区的价格定位产生影响。

上述中介透露,一些购房者的策略是,以新街口的成交价去谈德胜的房源,把降价预期谈出来。“现在,这两个片区的价格互相影响。”据悉,一些之前想买德胜的客户转向了新街口,这也是导致后者价格上涨的原因之一。

“学区房价格不跌的神话,一定程度上动摇了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。四月份政治局会议直指学区房炒作,说明学区房问题已经违背了教育改革的初衷,必须要进行整治。以北京为例,如果严格执行多校划片,优质区域的需求会外溢,其它片区的价格也会有所调整。

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